تصديق التصميم التوجيهي والنظام التفصيلي العام لمنطقة البازورية العقارية (قضاء صور)

الجمهورية اللبنانية وزارة الاشغال العامة والنقل المديرية العامة للتنظيم المدني مصلحة الدروس - دائرة التصاميم

التصميم التوجيهي والنظام التفصيلي العام لمنطقة البازورية العقارية (قضاء صور)

الشروط العامة والخاصة

وفقا لقرار المجلس الأعلى للتنظيم المدني محضر رقم /32/ تاريخ 1/8/2012 ومحضر رقم 29 تاريخ 17/7/2013 محضر رقم 36 تاريخ 1/10/2014

الفصل الاول - الشروط العامة

اولا - في البناء:

عدد الطوابق:

يسمح باضافة بناء علوي فوق البناء الموجود المرخص له قبل صدور هذا النظام او المسوى وضعه، شرط التقيد بعدد الطوابق المسموح به ويعامل الاستثمار العام والإرتفاع، مع حفظ حقوق الغير والتراجع عن حدود الطريق والأملاك العامة ومراعاة أحكام قانون البناء العام، وشرط ان يتحمل البناء الموجود البناء الإضافي دون تقوية.

القياسات الدنيا للقطع:

ان الواجهة الدنيا والعمق الأدنى الواردين في النظام هما ضلعا المستطيل الممكن توقيعه ضمن مساحة العقار بعد حسم المساحة المصابة بالتخطيط المصدق.

استثناءات:

مع مراعاة الحفاظ على المناظر الطبيعية والارتفاقات الخاصة، يمكن استثناء بناء المؤسسات العامة والسياحية والتربوية والثقافية والاجتماعية ودور العبادة من عدد الطوابق والعلو الأقصى، وذلك بعد الموافقة المسبقة للمجلس الأعلى للتنظيم المدني شرط ان لا يزيد عدد الطوابق والارتفاع عن مرتين عما هو محدد في هذا النظام، وذلك في المناطق الارتفاقية التي يسمح ضمنها بتلك المؤسسات.

ثانياً - في الفرز والضم والفرز:

ان الإجازة بالإفراز والضم والفرز تخضع لشروط خاصة تتعلق بتنفيذ ترتيبات تجميلية معينة (ايجاد فسحات حرة، تقسيم القطع واشكالها، تقديم خريطة حجمية للأبنية ضمن القطع في بعض الحالات...)، ويخضع مشروع الفرز لكل عقار بمفرده والضم والفرز لعدة عقارات للأنظمة والشروط العامة والخاصة المبينة في الجدول المرفق وفقا لنظام المنطقة الارتفاقية الواقع ضمنها العقار أو العقارات وللأسس المحددة ادناه:

2-1 مساحة القطع والشكل الناتجين عن عملية الفرز والضم والفرز:

يجب ان تتوفر في العقارات الناتجة عن الفرز والضم والفرز المساحة الدنيا والشكل المحددين في النظام الخاص للمنطقة الواقع فيها العقار.

2-2 تحسين لعدد قياسات بعض العقارات وزيادة لمساحات بعضها:

يمكن السماح بإجراء عملية فرز وضم وفرز على اجزاء منها ضمن الشروط التالية:

أ - في العقارات التي تفوق مساحتها عن المساحة الدنيا لقطع الافراز المحددة في هذا النظام شرط ان لا تنقص مساحة كل هذه العقارات بعد عملية الفرز والضم عن المساحة الدنيا لقطع الإفراز المحددة في هذا النظام.

ب - في العقارات التي تفوق مساحة بعضها المساحة الدنيا لقطع الإفراز يمكن فرز قسم منه لضمه الى عقارات مجاورة مهما كانت مساحة هذه الأخيرة شرط ان تبقى العقارات التي اقتطع قسم منها بعد عملية الفرز مستوفاة لشروط قطع الافراز وفقا لما هو محدد في نظام المنطقة.

2-3 فرز أو ضم وفرز العقارات المبنية:

بالاضافة الى الشروط المفروضة في مشاريع الضم والفرز في البنود 2 - 1 و2 - 2 وأحكام قانون البناء يجب ان تكون نسبة مساحة الابنية الى مساحة العقارات المفروزة مطابقة لمعدل وعامل الاستثمار المفروضين في نظام المنطقة ويجب ان تكون المسافة الموجودة والحدود المستحدثة بمقدار التراجع القانوني المفروض في هذه الحالات.

2-4 المساحات المخصصة لطرق والحدائق والملاعب والخدمات العامة ضمن مشروع الفرز والضم والفرز:

يتوجب على كل مشروع فرز وضم تفوق مساحته عشرة آلاف متر مربع ان لا تقل المساحة الاجمالية للطرق والحدائق والملاعب والخدمات العامة العائدة للمشروع عن خمس وعشرين بالمائة (25%) من المساحة الإجمالية، ما عدا ضمن المنطقة الزراعية (H)، حيث يعفى افراز العقارات عن تأمين 25% للطرق والحدائق شرط ان لا تقل مساحة القطع الناتجة عن الإفراز عن 10.000م.م. وعلى أن يسجل على الصحيفة العقارية لكل قطعة بوجوب تطبيق نسبة الخمس وعشرون بالمائة في حال إفراز القطع الناتجة عن هذا التقسيم من جديد.

كما يمكن للإدارة في حال تقسيم العقار الى خمس قطع وما دون أن لا تقل مساحة كل قطعة ناتجة عن هذا التقسيم عن اربعة اضعاف المساحة الدنيا المفروضة للإفراز في المنطقة، الاكتفاء بفرض الحد الأدنى اللازم لتأمين الطرق الخاصة بالمشروع وعدم التقيد بنسبة الخمسة وعشرين بالمئة المفروضة اعلاه شرط ان يفرض ارتفاق يسجل على الصحيفة العقارية لكل قطعة بوجوب تطبيق نسبة الخمس والعشرين بالمئة في حال إفراز القطع الناتجة عن هذا التقسيم من جديد.

2-5 الطرق والفسحات المخصصة لدوران السيارات الناتجة عن الفرز والضم والفرز:

يقتضي تأمين طرق بعرض عشرة أمتار على الأقل وفسحات مخصصة لدوران السيارات لجميع القطع الناتجة عن مشروع الفرز والضم والفرز وشرط ان يكون القطر الادنى أو الضلع الادنى للفسحات المخصصة لدوران السيارات مرة ونصف عرض طريق الافراز.

2-6 التسامح بعرض طريق الإفراز:

أ - اذا كانت الطريق المستحدثة في مشروع الفرز والضم والفرز غير قابلة للإمتداد ومخصصة لأربع قطع وما دون لقطع غير قابلة للتجزئة، فيمكن عندئذ تخفيض عرض الطريق الى ثمانية امتار.

ب - اذا كانت الطريق المستحدثة لا تصلح لتكون طريق السيارات بل درجاً نظراً لقوة انحدارها يسمح عندئذ بتخفيض عرضها الى ستة امتار مع فرض براح ادنى مترين جانبي الدرج.

ثالثاً - المدافن

مع مراعاة الاحكام الخاصة العائدة للمدافن يشترط في اختيار الارض التي ستخصص للمدافن ان يؤخذ بتعين الاعتبار طبيعة الارض والمناطق المجاورة لها وتأثيرها على المياه الجوفية والمساحات اللازمة وتأمين طرق المواصلات.

يتوجب على كل طلب بإنشاء مدفن بيان المساحة اللازمة بالنسبة للأهلين المستفيدين من هذا المدفن (النسبة المئوية من المساحة لكل شخص).

يبت المجلس الاعلى للتنظيم المدني بكل طلب يُقدم لإنشاء مدفن على حدا وعلى ضوء الاسس اعلاه.

الفصل الثاني - الشروط الخاصة

أولاً - في الاستثمار:

اولاً: يسمح ضمن المنطقة (A) بالسكن والنشاطات التجارية والسياحية والتربوية والدينية، وتمنع محطات المحروقات والمؤسسات المصنفة.

2) يسمح ضمن المناطق (A1,A2) بالإضافة للسكن والنشاطات التجارية والسياحية والتربوية والدينية، بإنشاء واستثمار صالات العرض، المطاعم والمقاهي، المصابغ على البخار والكوي والتنظيف، الأفران. وكذلك بإنشاء واستثمار المؤسسات المصنفة من الفئة الخامسة وفقا للمرسوم 5243/2001، وذلك في الطوابق السفلية والأرضية. كما يسمح في هذه المنطقة بمحطات المحروقات.

(3 يسمح في المنطقة (A3) بالسكن والنشاطات والتجارية. يمنع إنشاء أو استثمار المؤسسات المنصفة من جميع الفئات ويسمح فقط بمحطات المحروقات.

4) ان المناطق (A4,F) مخصصة للسكن والنشاطات السياحية والتربوية والدينية. يمنع انشاء او استثمار المؤسسات المصنفة من جميع الفئات وكذلك تمنع محطات المحروقات والنشاطات التجارية.

(5 المنطقة (H) مخصصة للسكن الافرادي فقط (مالك العقار واولاده). شرط ان تتجاوز مساحة الوحدة السكنية 150 م.م. للاقسام التي تدخل في حساب معدل الاستثمار. وفي المواقع البعيدة عن السكن التي لا ينتج عنها أي تشويه او إزعاج يسمح بإنشاء واستثمار مزارع لتربية المواشي والدواجن وذلك شرط موافقة المجلس الاعلى للتنظيم المدني ووزارة البيئة المسبقة.

كما يسمح في هذه المنطقة بالبرادات والصناعات الزراعية ومعامل توضيب الحمضيات والخضار والفاكهة بعد موافقة المجلس الأعلى للتنظيم المدني المسبقة.

تمنع في هذه المنطقة النشاطات التجارية والسياحية والتربوية والدينية وباقي المؤسسات المصنفة ومحطات المحروقات.

(6 في حال ورود ومؤسسات مشابهة للمذكورة أعلاه تعرض على المجلس الأعلى للتنظيم المدني لاتخاذ القرار المناسب.

ثانياً - في البناء:

الواجهات الخارجية للبناء:

يتوجب استعمال الحجر الطبيعي بنسبة 60% على الأقل من مجموع الواجهات

ضمن المناطق الارتفاقية (A3, A4). تكون ألوان مواد التكسية المستعملة

في الواجهات منسجمة مع ألوان الأبنية التقليدية ويمنع استعمال الألوان الفاقعة.

ثالثاً - شروط إضافية:

-يجب أن يكون الطابق السفلي المردوم ضمن المسقط الأفقي لأكبر طابق علوي بما فيه الشرفات باستثناء منحدر المرآب. ما عدا ضمن المناطق الارتفاقية (A1,A2) حيث يجب التقيد بالتراجعات المفروضة فقط.

يمنع طابق الاعمدة في المناطق (H,F) ويسمح في باقي المناطق.

يفرض على العقارات التي تحتوي على اشجار تقليدية في المنطقة (صنوبر، سنديان، حور، اشجار مثمرة، كينا...) ان تبين موقع الاشجار عند التقدم بطلب ترخيص بالبناء او الإفراز، على أن يعاد غرس شجرة بدل كل شجرة تقطع عند تنفيذ البناء. اما في العقارات التي لا تحتوي على اشجار مماثلة يفرض غرس اشجار من نفس نوع الاشجار المحيطة والمذكورة اعلاه بنسبة شجرة واحدة لكل 20 مŽ2 من مساحة ارض العقار.

يشترط لإعطاء رخصة الاسكان ان تكون الاشجار المفروضة في الترخيص لا يقل علوها عن المترين.

كل تفسير او توضيح لنصوص هذا النظام والشروط العامة والخاصة يصدر عن المدير العام للتنظيم المدني بعد موافقة المجلس الاعلى للتنظيم المدني.

نظم

رئيس دائرة التصاميم

م. وجيه ابي حبيب

نظر

رئيس مصلحة الدروس بالتكليف

م.علي رمضان

نظر

المدير العام للتنظيم المدني بالتكليف

م.الياس الطويل

نظر

وزير الاشغال العامة والنقل

الامضاء: غازي زعيتر

موافق

رئيس مجلس الوزراء

الامضاء: تمام سلام

صدق بالمرسوم رقم 3753 تاريخ 28/6/2016