المادة 12

أحكام خاصة بالأقسام المختلفة والمشتركة:

إذا كان البناء مفرزاً إلى أقسام مختلفة (شقق، طوابق) تجري تسوية المخالفات الحاصلة فيه، التي يجيز هذا القانون تسويتها، وفقاً للشروط الآتية:

1 - اذا كانت المخالفات موجودة في الأقسام المشتركة لبناء، تتم التسوية استناداً لقرار بالموافقة صادر عن جمعية المالكين بأغلبية تمثل 75% (خمسة وسبعين بالمئة) من مالكي الأسهم في ملكية الأقسام المشتركة وفقاً لقانون تنظيم الملكية المشتركة في العقارات المفرزة. وفي حال عدم وجود جمعية مالكين تتم التسوية بعد موافقة أغلبية المالكين الذين يمثلون 75% (خمسة وسبعين بالمئة) من مالكي الأسهم في ملكية الأقسام المشتركة على أن تُسجل هذه الموافقة لدى كاتب العدل.

تستثنى من هذه الموافقة الأبنية التي سبق وحصلت على تسوية مماثلة في أحد أقسامها المختلفة والأبنية التي تشكل فيها مثل هذه المخالفات بنسبة 50% (خمسين بالمئة) وما فوق على الواجهات الأمامية ولم تسوَ بعد، أما الشرفات العائدة للواجهات الباقية فلا تخضع التسوية فيها إلى أية موافقة.

2 - اذا كانت المخالفات موجودة في الأقسام المختلفة (شقة مفرزة ضمن البناء)، والتي تعتبر بالنسبة لهذا القانون بمثابة عقار مستقل، تتم التسوية بناءٍ على طلب صاحب العلاقة دون الحاجة الى موافقة جمعية المالكين أو 75% (خمسة وسبعين بالمئة) من مالكي الأسهم في حال عدم وجود جمعية، ما لم لا تُحدث المخالفة تغييراً في الواجهات الخارجية للبناء.

3 - عند وجود مخالفات في الأقسام المختلفة وفي الأقسام المشتركة ايضاً تعلق تسوية المخالفات في الأقسام المختلفة على تحقيق الشرطين الآتيين:

أ - أن يقيم مالك القسم المختلف الدعوى أمام القضاء لإزالة المخالفة في الاقسام المشتركة مع التصريح بأن المخالفة قد حصلت خلافاً لإرادته، وتسجل هذه الدعوى على الصحيفة العينية.

ب - أن يقدم مالك القسم المختلف تعهداً مسجلاً لدى كاتب العدل يفوض بموجبه البلدية أو السلطة العامة مسؤولية القيام بالهدم.

ويكفي ان تُقدم الدعوى والتفويض من قبل مالك واحد فقط من مالكي الأقسام الخاصة في العقار دون الحاجة الى تقديمها من سائر المالكين في كل مرة يجري فيها معاملة عقارية تستوجب ذلك.

4 - في حال وجود أكثر من بناء واحد مخالف في عقار واحد تعود ملكيته لأكثر من شخص واحد، وفي حال وجود بناء متعدد الطوابق في عقار واحد تعود ملكيته لأكثر من شخص واحد، يمكن إجراء تسوية المخالفات في كل من هذه الأبنية على حدى شرط موافقة 51% (واحد وخمسين بالمئة) من المالكين في أرض العقار، وتحسب مساحة الأرض العائدة لهذا البناء من أجل التسوية بما يعادل الأسهم التي يملكها طالب التسوية في ملكية العقار.

يعتبر البناء الذي تمت تسوية المخالفات فيه بهذه الطريقة بمثابة بناء بمفرده ويسجل كقسم مستقل مختلف في السجل العقاري.

أما في حال وجود أكثر من بناء واحد مخالف في عقار واحد تعود ملكيته إلى شخص واحد فيجب إجراء التسوية لجميع الأبنية المخالفة في العقار دفعة واحدة.

5 - لا تدخل التسوية، من أي نوع كانت، أي تعديل على حقوق الملكية في الأقسام المشتركة وفي الأقسام المختلفة من البناء.