تمييز جزائي حكم رقم : 0 /0

Page 1

ايجارات 3241 اساس: ٢٥٢٠/ ٢٠٠١ قرار: ٤٥٢ / ٢٠٠٢

باسم الشعب اللبناني ان محكمة استئناف بيروت - الغرفة الحادية عشرة - المؤلفة من الرئيس بشير دادنجي والمستشارين ليليان سعد وحبيب رزق الله

لدى التدقيق والمذاكرة ، تبين ان المختار ابراهيم المارديني ، وكيله المحامي فارس ابي نصر ، استأنف في ١٩ / ١٢ / ٢٠٠٠ بوجه السيد علي اسعد فخري، الحكم الصادر عن القاضي المنفرد المدني في بيروت، في ٢٥ / ١٠ / ٢٠٠٠، والقاضي بما يلي : ١- باهمال مذكرة المدعى عليه ( المستأنف ) تاريخ ٩ / ١٠ / ٢٠٠٠ والمستند المرفق بها. ٢ - باسقاط حق المدعى ( المستأنف ) بالتمديد القانوني وبالزامه بإخلاء المأجور الكائن في الطابق الارضي من العقار رقم / ٩٥٥ / المصيطبة . ٣- برد طلب الزام المدعى عليه ( المستأنف ) ببدلات الايجار المستحقة منذ ١/ ٧/ ١٩٩٩ ولغاية ٣٠ / ٦ / ١٩٩٤ وتلك ستستحق حتى الاخلاء الفعلي شكلا. ٤ - برد طلبات العطل والضرر. ٥- برد كل ما زاد او خالف . ٦ - بتضمين المدعى عليه ( المستأنف) النفقات كافة .

وعرض المستأنف انه مختار منطقة المصيطبة منذ حوالي الاربعين عاما ، وهو يشغل منذ ذلك التاريخ مع عائلته الشقة السكنية الكائنة في الطابق الارضي من العقار رقم ٩٥٥ المصيطبة الجاري على ملكية المستأنف عليه . وبحكم كونه مختارا كان من الطبيعي ان يستقبل في منزله ، اسوة بكل المخاتير ، بعض الاصدقاء من اصحاب المعاملات لتصريف اعمالهم ، وتسيير شؤونهم، على ان يتابع فيما بعد هذه المعاملات في مكتبه الكائن في محلة المزرعة في ملك احمد مصطفى الصيداني. ومنذ مدة غادر ابناء المستأنف لبنان إلى الولايات المتحدة لمتابعة تحصيلهم العلمي ، وما لبثت والدتهم ، زوجة المستأنف الاولى، ان انضمت اليهم لتبقى بالقرب من اولادها . وبعد اعتناقه الدين الاسلامي ، تزوج المستأنف ثانية من السيدة سهام طرابلسي التي كانت تشغل عن طريق الايجار ولم تزل، الشقة السكنية الكائنة في الطابق الاول من البناء القائم على العقار رقم ٥٠٢٧ بربور، الجاري على ملكية عبد الهادي صالح ، وذلك دون ان يطلق زوجته الاولى

Page 2

التي لا تزال حتى هذا التاريخ تزوره مع اولادها كلما اتت إلى لبنان وتقيم واياهم في المأجور موضوع الدعوى . ونظرا لظروفه العائلية المستجدة اضحى المستأنف مضطراً للاقامة في مسكنين هما مسكنه الاصلي ، موضوع الدعوى ، ومسكن زوجته الثانية . وفي ١٨/ ٥/ ١٩٩٣ استحضر المستأنف عليه المستأنف امام قاضي الايجارات في بيروت للحكم عليه بالاسقاط من حق التمديد القانوني لعلة ترك المأجور الاقامة مع الزوجة الثانية في شقتها الكائنة في منطقة بربور ، وتغيير وجهة استعمال المأجور من منزل سكن إلى مكتب لممارسة اعماله الخاصة والتجارية . وبنتيجة المحاكمة الابتدائية صدر الحكم المستأنف المطلوب فسخه للاسباب التالية : - ان النزاع الحاضر مبني على ما سماه المستأنف عليه " اعمالا خاصة " يزعم ان المستأنف يمارسها في المأجور ، من غير ان يشير إلى ان المقصود بهذه الاعمال هي بالتحديد اعمال المخترة ، بدليل التوضيح الذي ادلى به في لائحته تاريخ ٢٥/ ١/ ١٩٩٦ التي جاء فيها ما يلي : " حاول المدعى عليه في لائحته الجوابية الاولى وخلال استجوابه اخفاء الحقائق بزعمه انه بصفته مختارا يستقبل اصحاب العلاقة في منزله فقط ، في حين انه يقوم في الواقع باستعمال المأجور العائد للمدعي لممارسة اعماله الخاصة وتجارته ... مما يعني صراحة ان الاعمال الخاصة كما تصورها المستأنف علييه في ذهنه، ليست اعمال المخترة ، والا لما جاء هذا التوضيح على لسانه اكثر من مرة ليميز هذه الاعمال عن اعمال المخترة . وبما ان القاضي المنفرد ساوى بين الاعمال الخاصة واعمال المخترة ليحكم بإسقاط حق المستأنف في التمديد القانوني ، فيكون والحالة هذه قد حكم بغير ما هو مطلوب منه ، لا بل اكثر مما هو مطلوب ، واسند حكمه إلى وقائع خارجة عن نطاق المحاكمة ، مما عرض حكمه للفسخ بسبب مخالفته احكام المواد ٣٦٥ و ٤٦٦ و ٣٦٨ اصول محاكمات مدنية . - ان الخبير جوزف يزبك استثبت بما لا يقبل الجدل ان وجهة استعمال المأجور لا تزال للسكن اذ لم يشاهد ضمنه اية طاولة او مكتب او غيرها من التجهيزات والمستلزمات المكتبية، وخلص في النتيجة إلى ان المستأنف ، وبحكم كونه مختارا، يجري بعض المعاملات لاصحابه في منزله، انما له مكتب في منطقة المزرعة مخصص لمتابعة هذه المعاملات في ملك احمد مصطفى الصيداني . الا ان القاضي المنفرد، بخلاف عين ذلك، معتبرا ان المستأنف يمارس عمله كمختار في المأجور وانه ليس لديه مكتب آخر ، يكون قد شوه مضمون تقرير الخبير وعرض حكمه بالتالي للفسخ لهذه الناحية ايضا . - على فرض ان المقصود بالاعمال الخاصة هي اعمال المخترة بالتحديد ، فانه وحتى في هذه الحالة الجد افتراضية ، لا يكون المستأنف اساء استعمال المأجور لانه من الطبيعي ، اسوة بالنائب ، ان يستقبل المختار جميع فئات الناس في منزله صونا لواجباته الاختيارية.

Page 3

-على فرض ان الاعمال الخاصة هي ذاتها اعمال المخترة، وان المستأنف قد استعمل جزءا من المأجور على وجه يتنافى وشروط العقد الذي يربطه بالمستأنف عليه ، الا ان هذا الاخير لم يثبت الضرر اللاحق به من جراء هذا الاستعمال ، وبالتالي لا يكون حق المستأنف في التمديد القانوني قد سقط، لانتفاء شرط اساسي من الشروط التي تنصت عليها الفقرة (ب) من المادة ١٠ من القانون رقم ٩٢/١٦٠ المعدل .

وطلب المستأنف ما يلي :

اولا : في الشكل ، قبول الاست لوروده ضمن المهلة القانونية ولاستيفائه الشروط الشكلية كافة كافة . ثانيا : في الاساس ، قبوله وفسخ الحكم المستأنف للاسباب والواردة اعلاه ورؤية الدعوى انتقالا. ثالثا: تضمين المستأنف عليه رسوم ونفقات المحاكمة كافة والمصاريف الاخرى غير الداخلة في هذه النفقات ، سندا للمادة ٥٥١ اصول محاكمات مدنية .

وتبين ان المستأنف عليه السيد علي فخري قدم لائحة في ٢٢/ ٢/ ٢٠٠١ ، بواسطة وكيله المحامي طارق شهاب ، عرض فيها ما يلي :

- لقد ثبت من تقرير الخبير ومن المستندات المبرزة في ملف الدعوى الابتدائية ان المستأنف غير مجهة استعمال المأجور من السكن العائلي إلى مكتب يصرف فيه اعماله الخاصة كمختار وسى ذلك . كما انه وظف لديه في هذا الممكتب سكرتيرة تدعى انوار ملكي ، تبلغت بهذه الصفة الاستحضار الابتدائي الموجه إلى المستأنف ، بعد ان صرحت انها تعمل سكرتيرة في خدمته . وقد ثبت ايضا في ملف الدعوى الابتدائية انه ليس لدى المستأنف مكتب آخر ، وانه يعيش حياته العائلية مع زوجته الثانية السيدة سهام طرابلسي في الشقة السكنية الكائنة في الطابق الاول من بناية عبد الهادي - شارع بربور - ، بعد ان غير وجهة استعمال المأجور موضوع الدعوى ، وبعد ان هاجرت زوجته الاولى مع اولادهما بصورة نهائية من لبنان إلى الولايات المتحدة الاميركية . اما قول المستأنف بأن عائلته الاولى تحضر إلى لبنان كل اربعة او خمسة او ستة اشهر فهو غير جدي وغير ثابت ، اذ ان عائلة المستأنف لا تأتي إلى لبنان بعد ان تزوج ثانية . كما ثبت في تقرير الخبير ان المستأنف امتنع عن فتح غرفة مقفلة في المأجور مانعا الخبير ووكيلي الفريقين من الاطلاع على ما تحتويه بذريعة واهية وهي انه لا

Page 4

يملك مفاتيح هذه الغرفة . اما السبب الحقيقي لعدم فتحها فهو انها غرفة المكتب التي يستقبل فيها المستأنف الزبائن .

- ان ما ثبت استعمال المأجور كمكتب ، وجود براد كبير معطل في المطبخ ، في يدين انه يوجد برد صغير مخصص للمكاتب . وقد ادلت السيدة سهام طرابلسي زوجة المستأنف ، امام الخبير ، ان المستأنف يستقبل المعاملات في مكتبه في منطقة المصيطبة حيث المأجور ، وانه لا يوجد مكتب للمختار في المزرعة . كما ادلى الشاهد نبيل نجيم ان عائلة المستأنف الاولى لا تحضر إلى لبنان الا مرة كل خمس سنوات . وايضا الشاهد محمد جابر ادلى انه لا يعلم اذا كانت عائلة المستأنف تأتي من اميركا إلى لبنان لانه لم يشاهدها يوما تأتي عند المستأنف . كما ادلى الشاهد انه لا يعرف اذا كان المستأنف ينام في منزله المواجه لمحل الشاهد ، وان المستأنف يستقبل اصحاب المعاملات في منزله ، ثم استدرك وصحح القول في مكتبه . وقد ادلى الشاهد امين الحريري انه لا يعلم اذا كان المستأنف مكتب خاص به وان المستأنف يجري المعاملات لاصحابه في منزله في المصيطبة .

- ان الحكم المستأنف لم يحكم بغير ما هو مطلوب ، اذ يتبين من استحضار الدعوى ان المستأنف طلب اسقاط حق المستأنف في التمديد القانوني وفسخ عقد اجارته لمخالفته احكام المادة ١٠ فقرة (ب) من قانون الايجارات رقم ٩٢/١٦٠ . وقد كرر المستأنف عليه هذا الطلب في لائحتيه الابتدائيتين تاريخ ٢٦/ ١/ ١٩٩٦ و ٢٢/ ٢/ ٢٠٠٠

- لقد ثبت مما سبق بيانه ان المستأنف غير وجهة استعمال المأجور من السكن إلى مكتب وراح يمارس فيه اعماله الخاصة ، من دون موافقة المستأنف عليه الخطية .

- لا يمكن قياس وضع المختار القانوني على وضع النائب اذ ان المختار يستقبل الزبائن من اصحاب المعاملات ويجري لهم المعاملات الرسمية لقاء رسم واجر وتكون اعمال المخترة مدفوعة وليس مجانية ، خلافا للنائب الذي يقدم خدمات مجانية لناخبيه .

- ان تغيير وجهة استعمال المأجور من سكن إلى مكتب يلحق اضرار واضحة بالمؤجر ، لاسيما لجهة استعمال المأجور لاستقبال الزبائن وليس للسكن العائلي ولجهة الزيادة التي تطرأ على تعويض الاخلاء في حال طلب استرداد المأجور من قبل المستأنف ، علما بأن البند (ب) لا يشترط حصول الضرر للحكم بإسقاط حق المستأجر الذي يقدم على تغيير وجهة استعمال المأجور .

Page 5

وطلب المستأنف عليه ما يلي : اولا : رد الاستئناف شكلاً اذا تبين انه مقدم بعد انقضاء المهلة القانونية او غير مستوف لشروطه الشكلية . ثانيا: رد الإستئناف اساسا لعد صحته وعدم قانونيته وعدم ثبوته وتصديق الحكم المستأنف للاسباب والعلل الواردة فيه . ثالثا: تضمين المستأنف العطل والضرر نظرا لتوفر سوء النية وتدريكه الرسوم والنفقات كافة .

وتبين ان المستأنف قدم لائحة في ٨ / ١٠ / ٢٠٠١، عرض فيها ، اضافة إلى اقواله السابقة ، ما يلي: -لقد درج معظم مخاتير لبنان على ممارسة وظيفة المخترة في مأجورهم السكني دون ان تعتبر هذه الممارسة تغييرا في وجهة استعمال المأجور ، كون هذه الوظائف مجانية بطبيعتها وتتماشى مع الاشغال السكني . وان قانون المخاتير لم ينص على وجوب مزاولة وظيفة المخترة في مكتب مستقل عن المأجور السكني.

- ان انوار ملكي، السكرتيرة المزعومة ، ليست في الحقيقة سوى معقبة معاملات تعاون المستأنف وهو رجل طاعن ، في ملاحقة المعاملات في الدوائر الرسمية ، ولا تدوام بتاتا في المأجور دواما رسميا كسكرتيرة للمستأنف . وقد استثبت الخبير عدم وجود طاولات او مكتب او لوازم مكتبية كالدكتيلو او الكمبيوتر والقرطاسية التي تكون عادة بتصرف السكرتيرات .

وطلب المستأنف مايلي : اولا: فسخ الحكم المستأنف للاسباب التي سبق ذكرها ورؤية الدعوى انتقالا. ثانيا : تضمين المستأنف عليه رسوم ونفقات المحاكمة كافة والمصاريف الاخرى غير الداخلة في هذه النفقات ، سنداً للمادة ٥٥١ أ.م.م. وتبين ان الفريقين كررا في جلسة ٨/ ١٠ / ٢٠٠٠ وختمت المحاكمة . [هامش: بنفس تاريخه]

في الشكل حيث انه من الثابت باشعار تبليغ الحكم المستأنف ان المستأنف تبلغ اصولا في ٧ / ١٢ / ٢٠٠٠، الحكم المستأنف . وحيث ان الاستئناف ورد في ١٩ / ١٢ / ٢٠٠٠ ، أي ضمن المهلة القانونية ، وهو مستوف سائر الشروط الشكلية، فيقتضي قبوله شكلا .

Page 6

في الاساس: حيث ان المستأنف عليه ادعى بداية على المستأنف طالبا اسقاط حقه في التمديد القانوني في المأجور الكائن في الطابق الارضي من العقار رقم ٩٥٥ المصيطبة ، بسبب تركه المأجور وبسبب تغيير وجهة استعماله . وبنتيجة المحاكمة الابتدائية صدر الحكم المستأنف الذي قضى بالاسقاط بسبب تغيير وجهة الاستعمال .

وحيث ان المستأنف ادلى أنه ما زال يشغل المأجور موضوع الدعوى مع عائلته الاولى التي تتردد إلى لبنان كل خمسة اشهر، وانه بحكم كونه مختارا، فمن الطبيعي ان يستقبل في منزله ، اسوة بكل المخاتير ، بعض الاصدقاء من أصحاب المعاملات لتصريف اعمالهم ، وتسيير شؤونهم ، على ان يتابع فيما بعد هذه المعاملات في مكتبه الكائن في محلة المزرعة في ملك احمد مصطفى الصيداني . واضاف ان الخبير جوزف يزبك استثبت بما لا يقبل الجدل ان وجهة استعمال المأجور لا تزال للسكن اذ لم يشاهد ضمنه اية طاولة او مكتب او غيرها من التجهيزات والمستلزمات المكتبية ، نافيا لهذا السبب ان تكون الانسة انوار ملكي تعمل كسكرتيرة لديه في المأجور ، وموضحا انها معقبة معاملات تعاونه في ملاحقة المعاملات في الدوائر الرسمية ، ولا تداوم بتاتا في المأجور .

وحيث ان المستأنف عليه رد انه ليس لدى المستأنف مكتب آخر ، وانه يعيش حياته العائلية مع زوجته الثانية السيدة سهام طرابلسي في الشقة السكنية الكائنة في الطابق الاول من بناية عبد الهادي - شارع بربور - بعد ان غير وجهة استعمال المأجور موضوع الدعوى ، وبعد ان هاجرت زوجته الاولى مع اولادهما بصورة نهائية من لبنان إلى الولايات المتحدة الاميركية . واضاف المستأنف عليه ان ما يثبت استعمال المأجور كمكتب ، وجود براد كبير معطل في المطبخ ، في حين انه يوجد براد صغير مخصص للمكاتب ، وادلاء السيدة سهام طرابلسي زوجة المستأنف ، امام الخبير ، ان المستأنف يستقبل المعاملات في مكتبه في منطقة المصيطبة حيث المأجور ، وانه لا يوجد مكتب له في المزرعة ، وادلاء الشاهد نبيل نجيم ان عائلة المستأنف الاولى لا تحضر إلى لبنان الا مرة كل خمس سنوات ، وايضا ادلاء الشاهد محمد جابر انه لا يعلم اذا كانت عائلة المستأنف تأتي من اميركا إلى لبنان لانه لم يشاهدها يوما تأتي عند المستأنف، وعدم معرفة الشاهد المذكور اذا كان المستأنف ينام في منزله المواجه لمحل الشاهد ، والاء ايضا ان المستأنف يستقبل اصحاب المعاملات في مكتبه قاصدا المأجور ، وادلاء الشاهد امين الحريري انه لا يعلم اذا كان للمستأنف مكتب خاص به وان المستأنف يجري المعاملات لاصحابه في منزله في المصيطبة ، وامتناع المستأنف عن فتح غرفة مقفلة في المأجور مانعا الخبير ووكيلي الفريقين

Page 7

من الاطلاع على ما تحتويه بذريعة واهية وهي انه لا يملك مفاتيح هذه الغرفة ، في حين ان السبب الحقيقي لعدم فتحها هو انها غرفة المكتب التي يستقبل فيها المستأنف الزبائن .

وحيث ، من جهة اولى ، فمن الثابت بافادة السيدة سهام طرابلسي، زوجة المستأنف ، للخبير يزبك ، ان المستأنف يستقبل اصحاب المعاملات في مكتبه في منطقة المصيطبة حيث المأجور ، وانه ينام في المأجور عندما يغيب عن منزلها ، كما اكد الشهود تغريد فرحات ووجيه العيتاني وامين حريري في افاداتهم للخبير يزبك ان المستأنف يتردد إلى منزل زوجته الثانية مرة او مرتين في الاسبوع ، وانه يقيم بصورة دائمة في منزله في المصيطبة. ومن جهة ثانية ، فمن الثابت بأقوال الشهود منصور مجدلاني ومحمد جابر واديب عطار وزينب علي حلال ان المستأنف يستقبل اصحاب المعاملات في المأجور . فيكون من الثابت ان المستأنف يستعمل المأجور لسكنه الشخصي على الاقل ، بمعزل عن صحة تردد عائلته الاولى إلى المأجور ، ولمزاولة عمله كمختار . وحيث ان الفقرة (ب) من المادة العاشرة من القانون ٩٢/١٦٠، تنص على اسقاط حق المستأجر في التمديد القانوني اذا استعمل المأجور على وجه مضر يتنافى وشروط العقد ، دون موافقة المؤجر الخطية .

وحيث ان المستأنف ينفي ان يكون استقباله اصحاب المعاملات في المأجور مضرا، في حين ان المستأنف عليه يدلي ان تغيير وجهة استعمال المأجور من سكن إلى مكتب يلحق اضرارا واضحة بالمؤجر ، لاسيما لجهة استعمال المأجور لاستقبال الزبائن وليس للسكن العائلي ، ولجهة الزيادة التي تطرأ على تعويض الاخلاء في حال طلب استرداد المأجور من قبل المستأنف ، علما بأن البند (ب) لا يشترط حصول الضرر للحكم بإسقاط حق المستأجر الذي يقدم على تغيير وجهة استعمال المأجور . وحيث ان الاجتهاد يعتمد ان يكون الضرر الذي يؤدي إلى اسقاط حق المستأجر في التمديد القانوني متناسبا مع جزاء الاسقاط،

وحيث ان تردد اصحاب المعاملات إلى المأجور لا يؤلف الضرر الذي يبرر اسقاط حق المستأجر المستأنف في التمديد القانوني . كما انه لا يمكن للمستأنف التذرع بممارسة اعمال المخترة في المأجور لطلب زيادة تعويض الاخلاء في حال استرداد المأجور، اذ ان المخترة ليست مهنة حرة ولا تجارة ، وبالتالي فانه ليست للمخترة زبائن في المفهوم التجاري او المهني.

Page 8

وحيث ان الضرر المبرر للاسقاط لا يكون ثابتا، فيقتضي الحكم المستأنف الذي توصل إلى نتيجة مخالفة، وذلك في اطار الدعوى الراهنة المحدد طلبها وسببها كما جاء في لوائح الجهة المدعية المستأنف عليها .

وحيث انه يقتضي رد سائر الاسباب والمطالب الزائدة او المخالفة اما لعدم الجدوى واما باعتبارها لقيت جوابا ضمنيا فيما سبق ، [هامش: ]لهذه الاسباب تقرر المحكمة ، بالاجماع ما يلي : ١) في الشكل ، قبول الاستئناف . ٢) في الاساس، قبوله ، وفسخ الحكم المستأنف، والحكم مجددا برد الدعوى ضمن اطارها المبين اعلاه . ٣) اعادة التأمين الاستئنافي ، وبتضمين المستأنف عليه نفقات المحاكمتين الابتدائية والاستئنافية . ٤) رد باقي المطالب . قراراً افهم علناً في بيروت يوم ٢٧ / ٢ / ٢٠٠ الكاتب/ المستشار/رزق الله المستشارة/ سعد الرئيس/ دادنجي

وحيث