المادة 3
ينشر هذا المرسوم ويبلغ حيث تدعو الحاجة.
التصميم التوجيهي والنظام التفصيلي العام لمنطقة الحدث العقارية / قضاء بعبدا
الشروط العامة والخاصة وفقاً لقرار المجلس الأعلى للتنظيم المدني محضر رقم 21 تاريخ 19/07/2017
محضر رقم 35 تاريخ 1/11/2017
الشروط العامة
أولاً؛ في البناء
1- القياسات الدنيا للقطع:
إن الواجهة الدنيا والعمق الادنى الواردين في النظام هما ضلعا المستطيل او المربع الممكن توقيعه ضمن مساحة العقار الصافية بعد حسم المساحة المصابة بالتخطيط المصدق.
2- إستثناءات:
مع مراعاة المحافظة على المناظر الطبيعية والارتفاقات الخاصة يمكن استثناء بناء المدارس والفنادق والمستشفيات في المناطق الارتفاقية المسموحة ضمنها، من عدد الطوابق والعلو الاقصى وذلك بعد موافقة المجلس الأعلى للتنظيم المدني المسبقة.
ثانياً: في الفرز والضم والفرز:
تخضع الاجازة بالإفراز او الضم والإفراز لشروط خاصة تتعلق بتنفيذ ترتيبات تجميلية معينة (ايجاد فسحات حرة، تقسيم القطع وشكلها، تقديم خريطة حجمية للأبنية ضمن القطع في بعض الحالات).
ويخضع مشروع الفرز لكل عقار بمفرده والضم والفرز لعدة عقارات للانظمة والشروط العامة والخاصة المبينة في الجدول المرفق وفقاً لنظام المنطقة الارتفاقية الواقع ضمنها العقار او العقارات وفقاً للأسس المحددة ادناه:
1-2 مساحة القطع والشكل الناتجين عن عملية الفرز والضم والفرز:
يجب أن تتوفر في العقارات الناتجة عن الفرز والضم والفرز المساحة الدنيا او الشكل المحددين في النظام الخاص الواقع ضمنها المشروع.
2-2 تحسين القطع الموجودة من حيث المساحة والشكل:
تحسيناً لعدد وقياسات بعض العقارات وزيادة لمساحات بعضها يمكن السماح بإجراء عملية فرز وضم على اجزاء منها ضمن الشروط التالية:
في العقارات التي تفوق مساحتها المساحة الدنيا لقطع الافراز المحددة في هذا النظام، يجب ان لا تقل مساحة كل من هذه العقارات بعد عملية الفرز والضم عن المساحة الدنيا لقطع الافراز المحددة في هذا النظام.
في العقارات التي تفوق مساحة بعضها المساحة الدنيا لقطع الافراز يمكن فرز قسم منها لضمه الى عقارات مجاورة مهما كانت مساحة هذه الاخيرة شرط ان تبقى العقارات التي اقتطع منها مستوفاة لشروط قطع لإفراز المحدد في نظام المنطقة الارتفاقية بعد عملية الفرز.
3-2 فرز او ضم وفرز العقارات المبنية:
بالاضافة الى الشروط المفروضة في مشاريع الضم والفرز في البنود 2 - 1 و2 - 2 يجب ان تكون نسبة مساحة الابنية الى مساحة العقارات المفرزة مطابقة لمعدل وعامل الاستثمار المفروض في نظام المنطقة ويجب ان تكون المسافة الموجودة والحدود تساوي مقدار التراجع المفروض في نظام المنطقة ومتوافقة مع احكام قانون البناء.
4-2 المساحات المخصصة للطرق والحدائق والملاعب والخدمات العامة ضمن مشروع الفرز او الضم والفرز:
يتوجب على كل مشروع فرز وضم وفرز تفوق مساحته عشرة آلاف متر مربع ان لا تقل المساحة الاجمالية للطرق والحدائق والملاعب والخدمات العامة المخصصة للمشروع عن خمسة وعشرون بالماية من المساحة الاجمالية.
يمكن للادارة في حال تقسيم العقار الى خمس قطع وما دون ان لا تقل مساحة كل قطعة ناتجة عن هذا التقسيم عن اربعة اضعاف المساحة الدنيا المفروضة للافراز في المنطقة، الاكتفاء بفرض الحد الادنى اللازم لتأمين الطرق الخاصة بالمشروع وعدم التقيد بنسبة الخمسة وعشرون بالمئة المفروضة اعلاه بشرط ان يفرض ارتفاق يسجل على الصحيفة العقارية لكل قطعة بوجوب تطبيق نسبة ال 25÷ في حال افراز القطع الناتجة عن هذا التقسيم.
5-2 الطرق والفسحات المخصصة لدوران السيارات الناتجة عن الفرز والضم والفرز:
يقتضي تأمين طرق بعرض 10 أمتار على الاقل وفسحات مخصصة لدوران السيارات لجميع القطع الناتجة عن مشروع الفرز والضم والفرز شرط ان يكون القطر الادنى او الضلع الادنى للفسحات المخصصة لدوران السيارات مرة ونصف عرض طريق الافراز.
6-2 التسامح بعرض طريق الافراز:
اذا كانت الطريق المستحدثة في مشروع الفرز والضم والفرز غير قابلة للامتداد ومخصصة لأربع قطع وما دون غير قابلة للتجزئة فيمكن عندئذ تخفيض عرض الطريق الى ثمانية أمتار.
ثالثاً: المدافن
يُمنع اقامة المدافن في كافة المناطق الارتفاقية مع السماح فقط بتوسعة المدافن الموجودة سابقاً بعد موافقة البلدية والمجلس الأعلى للتنظيم المدني ووزارة البيئة مع مراعاة الاحكام العائدة للمدافن.
الشروط الخاصة
المنطقة الارتفاقية: A (تجارة وسياحة)
- يمنع السكن.
- يسمح بالنشاطات التجارية والسياحية والتربوية والاستشفائية والرياضية.
- تمنع المؤسسات المصنفة من اي فئة كانت باستثناء محطات المحروقات والمؤسسات الخدماتية الضرورية لحاجة السكان اليومية مثل افران الخبز والكعك والحلويات ومحلات الكوي والتنظيف على البخار، وفي حال ورود مؤسسة خدماتية مشابهة تعرض على المجلس البلدي والمجلس الاعلى للتنظيم المدني.
- يسمح للمؤسسات المصنفة المرخصة قبل صدور هذا النظام بتحسينها وتطويرها بعد موافقة البلدية والمجلس الاعلى للتنظيم المدني.
- تخضع الواجهات الخارجية للبناء لموافقة البلدية المسبقة.
- يمنع اقامة طابق الاعمدة.
- العقارات التي تزيد مساحتها عن 500 م2 يمكن زيادة عامل الاستثمار العام لغاية 2.2 والاستثناء من الارتفاع وعدد الطوابق وتخضع الزامياً لمعايير الابنية الخضراء في لبنان (Lebanese Green Standard) و ما يعادله والمعمول به حين تقديم المشروع، وتخضع هذه المشاريع لموافقة المجلس الاعلى للتنظيم المدني وتبقى 50% من المساحة المتروكة بعد البناء مساحة خضراء.
المنطقة الارتفاقية: B (سكن وتجارة) و C (سكن وتجارة)
- يسمح بالاضافة للسكن بالنشاطات التجارية والسياحية والتربوية والاستشفائية والرياضية.
- تمنع المؤسسات المصنفة من اي فئة كانت باستثناء محطات المحروقات وافران الخبز والكعك والحلويات على الكهرباء والمحلات التجارية.
- يسمح للمؤسسات المصنفة المرخصة قبل صدور هذا النظام بتحسينها وتطويرها بعد موافقة البلدية والمجلس الأعلى للتنظيم المدني.
- في الابنية التي تحتوي على نشاط سكني، تبقى الطوابق السفلية المردومة مخصصة لخدمة البناء او لصالات العرض.
المنطقة الارتفاقية: D (سكن وتجارة)
- يسمح بالاضافة للسكن بالنشاطات التجارية والسياحية والتربوية والاستشفائية والرياضية.
- تمنع المؤسسات المصنفة من اي فئة كانت باستثناء محطات المحروقات وافران الخبز والكعك والحلويات على الكهرباء والمحلات التجارية.
- يسمح للمؤسسات المصنفة المرخصة قبل صدور هذا النظام بتحسينها وتطويرها بعد موافقة البلدية والمجلس الأعلى للتنظيم المدني.
- يجب على الطابق السفلي المردوم التقيد بالتراجعات المفروضة باستثناء المنحدر المؤدي اليه.
- يجب ان لا تقل مساحة الشقة عن 230 م2 بما فيه الاجزاء التي لا تدخل في الاستثمار.
- يفرض تشجير واجهة العقار مع الطريق بمعدل شجرة كل ثلاثة امتار باستثناء مداخل البناء.
المنطقة الارتفاقية: E (منطقة سكن)
- يسمح بالسكن فقط.
- تمنع النشاطات التجارية واي نشاط آخر بما فيه المؤسسات المصنفة ومحطات المحروقات.
- يسمح للمؤسسات المصنفة المرخصة قبل صدور هذا النظام بتحسينها وتطويرها بعد موافقة البلدية والمجلس الاعلى للتنظيم المدني.
المنطقة الارتفاقية: I (منطقة صناعية)
- تمنع الابنية السكنية باستثناء سكن الناطور على الا تتجاوز مساحته 60 م2.
- يسمح بالمؤسسات المصنفة من الفئة الثالثة وما دون بالمرسوم 5243/2001 والفئة الثانية بالمرسوم رقم 4917/94 والمكاتب العائدة لها.
- يسمح للمؤسسات المصنفة المرخصة قبل صدور هذا النظام بتحسينها وتطويرها بعد موافقة البلدية والمجلس الأعلى للتنظيم المدني.
شروط إضافية
1- يتوجب تأمين موقف اضافي عن المتوجب قانوناً.
2- في كافة المناطق الارتفاقية يجب اقامة رصيف بعرض ادنى 1.2 م على حدود الطريق وضمن التراجع القانوني بعلو 20 سم عن شقلة الطريق على ان يكون مشجر بمعدل شجرة كل 3 أمتار مع تخفيض العلو الى 5 سم وذلك للمنحدر المؤدي الى الطوابق السفلية ولمداخل السيارات الى العقار على ان لا يزيد عدد المداخل عن اثنين وعرضها عن 5 أمتار، وفي حال وجود طابق اعمدة على مستوى الطريق يكون الرصيف بكامله بعلو 5 سم.
- كل تفسير وتوضيح لنصوص هذا النظام والشروط العامة والخاصة يصدر عن المدير العام للتنظيم المدني بعد موافقة المجلس الأعلى.
نظم
رئيس دائرة التصاميم
م. وجيه ابي حبيب
نظر
رئيس مصلحة الدروس
م. علي رمضان
نظر
المدير العام للتنظيم المدني بالتكليف
م. الياس الطويل
نظر
وزير الاشغال العامة والنقل
الامضاء: يوسف فنيانوس
موافق
رئيس مجلس الوزراء
الامضاء: سعد الدين الحريري
صدق
رئيس الجمهورية
الامضاء: ميشال عون
صدق بالمرسوم رقم 2814 تاريخ 24/4/2018