تصديق التصميم التوجيهي والنظام التفصيلي العام لمنطقة الخيام العقارية (قضاء مرجعيون)

الجمهورية اللبنانية وزارة الأشغال العامة والنقل المديرية العامة للتنظيم المدني مصلحة الدروس - دائرة التصاميم

التصميم التوجيهي والنظام التفصيلي العام لمنطقة الخيام العقارية (قضاء مرجعيون) الشروط العامة والخاصة وفقا لقرار المجلس الأعلى للتنظيم المدني محضر رقم /22/ تاريخ 11/6/2008 ومحضر رقم 36 تاريخ 15/9/2015

الفصل الأول - الشروط العامة

أولا - في البناء:

عدد الطوابق:

يسمح بإضافة بناء علوي فوق البناء الموجود المرخص له قبل صدور هذا النظام أو المسوى وضعه، شرط التقيد بعدد الطوابق المسموح به وبعامل الاستثمار العام والإرتفاع، مع حفظ حقوق الغير والتراجع عن حدود الطريق والأملاك العامة ومراعاة أحكام قانون البناء العام، وشرط أن يتحمل البناء الموجود البناء الإضافي دون تقوية.

القياسات الدنيا للقطع:

ان الواجهة الدنيا والعمق الأدنى الواردين في النظام هما ضلعا المستطيل الممكن توقيعه ضمن مساحة العقار بعد حسم المساة المصابة بالتخطيط المصدق.

استثناءات:

مع مراعاة الحفاظ على المناظر الطبيعية والارتفاقات الخاصة، يمكن استثناء بناء المؤسسات العامة والسياحية والتربوية والثقافية والاجتماعية ودور العبادة من عدد الطوابق والعلو الأقصى، وذلك بعد الموافقة المسبقة للمجلس الأعلى للتنظيم المدني شرط ان لا يزيد عدد الطوابق والارتفاع عن مرتين عما هو محدد في هذا النظام، وذلك في المناطق الارتفاقية التي يسمح ضمنها بتلك المؤسسات.

ثانياً - في الفرز والضم والفرز:

ان الإجازة بالإفراز والضم والفرز تخضع لشروط خاصة تتعلق بتنفيذ ترتيبات تجميلية معينة (ايجاد فسحات حرة، تقسيم القطع واشكالها، تقديم خريطة حجمية للأبنية ضمن القطع في بعض الحالات...)، ويخضع مشروع الفرز لكل عقار بمفرده والضم والفرز لعدة عقارات للأنظمة والشروط العامة والخاصة المبينة في الجدول المرفق وفقا لنظام المنطقة الارتفاقية الواقع ضمنها العقار أو العقارات وللأسس المحددة ادناه:

2-1 مساحة القطع والشكل الناتجين عن عملية الفرز والضم والفرز:

يجب ان تتوفر في العقارات الناتجة عن الفرز والضم والفرز المساحة الدنيا والشكل المحددين في النظام الخاص للمنطقة الواقع فيها العقار.

2-2 تحسين لعدد قياسات بعض العقارات وزيادة لمساحات بعضها:

يمكن السماح بإجراء عملية فرز وضم وفرز على اجزاء منها ضمن الشروط التالية:

أ - في العقارات التي تفوق مساحتها عن المساحة الدنيا لقطع الافراز المحددة في هذا النظام شرط ان لا تنقص مساحة كل هذه العقارات بعد عملية الفرز والضم عن المساحة الدنيا لقطع الإفراز المحددة في هذا النظام.

ب - في العقارات التي تفوق مساحة بعضها المساحة الدنيا لقطع الإفراز يمكن فرز قسم منها لضمه الى عقارات مجاورة مهما كانت مساحة هذه الأخيرة شرط ان تبقى العقارات التي اقتطع قسم منها بعد عملية الفرز مستوفاة لشروط قطع الافراز وفقا لما هو محدد في نظام المنطقة.

2-3 فرز أو ضم وفرز العقارات المبنية:

بالاضافة الى الشروط المفروضة في مشاريع الضم والفرز في البنود 2 - 1 و2 - 2 وأحكام قانون البناء يجب ان تكون نسبة مساحة الابنية الى مساحة العقارات المفروزة مطابقة لمعدل وعامل الاستثمار المفروضين

في نظام المنطقة ويجب ان تكون المسافة الموجودة والحدود المستحدثة بمقدار التراجع القانوني المفروض في هذه الحالات.

2-4 المساحات المخصصة لطرق والحدائق والملاعب والخدمات العامة ضمن مشروع الفرز والضم والفرز:

يتوجب على كل مشروع فرز وضم تفوق مساحته عشرة آلاف متر مربع أن لا تقل المساحة الاجمالية للطرق والحدائق والملاعب والخدمات العامة العائدة للمشروع عن خمس وعشرين بالمائة (25÷) من المساحة الإجمالية، ما عدا ضمن المناطق الزراعية (AG1, AG2)، حيث يعفى افراز العقارات عن تأمين 25÷ للطرق والحدائق شرط أن لا تقل مساحة القطع الناتجة عن الإفراز عن 10.000 م.م. وعلى أن يسجل على الصحيفة العقارية لكل قطعة بوجوب تطبيق نسبة الخمس وعشرون بالمائة في حال إفراز القطع الناتجة عن هذا التقسيم من جديد.

كما يمكن للإدارة في حال تقسيم العقار الى خمس قطع وما دون أن لا تقل مساحة كل قطعة ناتجة عن هذا التقسيم عن اربعة اضعاف المساحة الدنيا المفروضة للإفراز في المنطقة، الاكتفاء بفرض الحد الأدنى اللازم لتأمين الطرق الخاصة بالمشروع وعدم التقيد بنسبة الخمسة وعشرين بالمئة بالمفروضة أعلاه شرط ان يفرض ارتفاق يسجل على الصحيفة العقارية لكل قطعة بوجوب تطبيق نسبة الخمس والعشرين بالمئة في حال إفراز القطع الناتجة عن هذا التقسيم من جديد.

2-5 الطرق والفسحات المخصصة لدوران السيارات الناتجة عن الفرز والضم والفرز:

يقتضي تأمين طرق بعرض عشرة أمتار على الأقل وفسحات مخصصة لدوران السيارات لجميع القطع الناتجة عن مشروع الفرز والضم والفرز شرط ان يكون القطر الادنى أو الضلع الادنى للفسحات المخصصة لدوران السيارات مرة ونصف عرض طريق الافراز.

2-6 التسامح بعرض طريق الإفراز:

أ - اذا كانت الطريق المستحدثة في مشروع الفرز والضم والفرز غير قابلة للإمتداد ومخصصة لأربع قطع وما دون لقطع غير قابلة للتجزئة، فيمكن عندئذ تخفيض عرض الطريق الى ثمانية امتار.

ب - اذا كانت الطريق المستحدثة لا تصلح لتكون طريق للسيارات بل درجاً نظراً لقوة انحدارها يسمح عندئذ بتخفيض عرضها الى ستة امتار مع فرض براح ادنى مترين جانبي الدرج.

ثالثاً - المدافن:

مع مراعاة الأحكام الخاصة العائدة للمدافن يُشترط في اختيار \

الأرض التي ستخصص للمدافن أن يُؤخذ بعين الاعتبار طبيعة الارض والمناطق المجاورة لها وتأثيرها على المياه الجوفية والمساحات اللازمة وتأمين طرق المواصلات.

يتوجب على كل طلب بإنشاء مدفن بيان المساحة اللازمة بالنسبة للأهلين المستفيدين من هذا المدفن (النسبة المئوية من المساحة لكل شخص).

يبت المجلس الأعلى للتنظيم المدني بكل طلب يُقدم لإنشاء مدفن على حدا وعلى ضوء الأسس أعلاه.

الفصل الثاني - الشروط الخاصة

أولاً - في الاستثمار:

1) يسمح ضمن المنطقة (A) بالسكن والنشاطات التجارية والسياحية والتربوية والدينية، وكذلك يسمح بالمصابغ على البخار والكوي والتنظيف والأفران.

تمنع محطات المحروقات وباقي المؤسسات المصنفة.

2 ) يسمح ضمن المناطق (B,C) بالإضافة للسكن والنشاطات التجارية والسياحية والتربوية والدينية، بإنشاء واستثمار صالات العرض، المطاعم والمقاهي، المصابغ على البخار والكوي والتنظيف، الأفران. كما يسمح في هذه المنطقة بمحطات المحروقات.

3) يسمح في المنطقة (D) بالسكن والنشاطات التجارية، والمؤسسات الصناعية المصنفة من الفئتين الرابعة والخامسة بالمرسوم 5243/2001 ومن الفئة الثالثة بالمرسوم رقم 4917/94 وذلك في الطابق السفلي المردوم والطابق الذي يعلوه. كما يسمح ضمنها بمعاصر الزيتون ومحطات المحروقات.

4 ) يسمح ضمن المنطقة (D1) بالسكن والنشاطات السياحية فقط. يمنع إنشاء أو استثمار المؤسسات المصنفة من جميع الفئات وكذلك تمنح محطات المحروقات والنشاطات التجارية.

يخضع الترخيص في هذه المنطقة للموافقة المسبقة من جانب المجلس الأعلى للتنظيم المدني ووزارة الثقافة.

5 ) يسمح في المنطقة (V) بالسكن الخاص فقط. يمنع إنشاء أو استثمار المؤسسات المصنفة من جميع الفئات وكذلك تمنع محطات المحروقات والنشاطات التجارية.

يسمح في المنطقة (V1) بالسكن والنشاطات التجارية والسياحية والتربوية والدينية. يمنع إنشاء أو استثمار المؤسسات المصنفة من جميع الفئات وكذلك تمنع محطات المحروقات.

على الشكل الخارجي للبناء ان يكون بشكل فيلا، ويمكن ان يحتوي على مساكن لأكثر من عائلة، ولكن بشكل معماري مميز من حيث معالجة الواجهات.

تخصص المنطقة (T) للمنشآت السياحية والترفيهية والثقافية والاجتماعية. يخضع الترخيص في هذه المنطقة للموافقة المسبقة من جانب المجلس الأعلى للتنظيم المدني.

6) يسمع ضمن المناطق (AG1,AG2) بالسكن فقط، على ان لا تتجاوز مساحة الوحدة السكنية 150 م.م. (بما فيها الأقسام التي لا تدخل في حساب معدلات الاستثمار).

تمنع في هذه المنطقة كافة النشاطات التجارية والسياحية والتربوية والدينية والمؤسسات المصنفة وكذلك تمنع محطات المحروقات.

تخضع كافة مشاريع الإفراز والبناء في هذه المناطق الزراعية للموافقة المسبقة من جانب المجلس الأعلى للتنظيم المدني، لتحديد اطر المحافظة على طبيعة الاستعمال الحالي للأراضي الزراعية.

7) في حال ورود مؤسسات مشابهة للمذكورة أعلاه تعرض على المجلس الأعلى للتنظيم المدني لاتخاذ القرار المناسب.

ثانياً - في البناء:

الواجهات الخارجية للبناء:

يتوجب استعمال الحجر الطبيعي بنسبة 60% على الأقل من مجموع الواجهات

ضمن المناطق الارتفاقية (V,V1). تكون ألوان مواد التكسية المستعملة في الواجهات منسجمة مع ألوان الأبنية التقليدية ويمنع استعمال الألوان الفاقعة.

السقوف:

يفرض إنشاء ثكنة هرمية من القرميد الأحمر بنسبة لا تقل عن 60÷ من مساحة السطح الأخير في المناطق الارتفاقية (V,V1).

ثالثاً - شروط إضافية:

يجب أن يكون الطابق السفلي المردوم ضمن المسقط الأفقي لأكبر طابق علوي بما فيه الشرفات باستثناء منحدر المرآب. يستثنى من هذا الشرط الأبنية العائدة للمؤسسات العامة والمستشفيات والمدارس والمؤسسات السياحية والدينية، وذلك بعد موافقة المجلس الأعلى للتنظيم المدني المسبقة، شرط التقيد بالتراجعات المفروضة.

يمكن أن يتم الاستثناء من شروط التلبيس بالحجر أو القرميد، إذا كان تصميم البناء ذات مواصفات مميزة يبرر هذا الاستثناء شرط أخذ الموافقة المسبقة من المجلس الأعلى للتنظيم المدني.

في المنطقة الارتفاقية (V)، يرخص الطابق السفلي المكشوف (في حال وجوده)، لخدمة البناء فقط.

يسمح بطابق الأعمدة في المناطق (A,B,C,D) ويمنع في باقي المناطق.

في جميع المناطق الارتفاقية، ومع مراعاة عوامل الاستثمار التي تخضع لها المنطقة، يسمح للمؤسسات المصنفة والمستثمرة حالياً بموجب ترخيص دائم أو المرخص بإنشائها وبنائها قانونياً (حاصلة على رخصة انشاء ورخصة بناء)، بتحسينها وتطويرها شرط ان لا تتعدى مساحة البناء الاضافية عشرة بالمئة من كل مساحة الانشاءات الحالية للمؤسسة.

يفرض على العقارات التي تحتوي على أشجار تقليدية في المنطقة (صنوبر، سنديان، حور، أشجار مثمرة، كينا...) أن تبين موقع الأشجار عند التقدم بطلب ترخيص بالبناء أو الإفراز، على أن يُعاد غرس شجرتين بدل كل شجرة تقطع عند تنفيذ البناء. أما العقارات التي لا تحتوي على أشجار مماثلة يفرض غرس أشجار من نفس نوع الأشجار المحيطة والمذكورة أعلاه بنسبة شجرة واحدة لكل 20 م2 من مساحة ارض العقار.

يُشترط لإعطاء رخصة الإسكان أن تكون الأشجار المفروضة في الترخيص لا يقل علوها عن المترين.

كل تفسير أو توضيح لنصوص هذا النظام والشروط العامة والخاصة يصدر عن المدير العام للتنظيم المدني بعد موافقة المجلس الأعلى للتنظيم المدني.

نظم

رئيس دائرة التصاميم

م. وجيه ابي حبيب

نظر

رئيس مصلحة الدروس بالتكليف

م.علي رمضان

نظر

المدير العام للتنظيم المدني بالتكليف

م. الياس الطويل

نظر

وزير الاشغال العامة والنقل

الامضاء: غازي زعيتر

موافق

رئيس مجلس الوزراء

الامضاء: تمام سلام

صدق بالمرسوم رقم 3758 تاريخ 28/6/2016 .