تصديق التصميم التوجيهي والنظام التفصيلي العام لمنطقتي بوارج وزبدل العقارية (قضاء زحله)

الجمهورية اللبنانية وزارة الاشغال العامة والنقل المديرية العامة للتنظيم المدني مصلحة الدروس - دائرة التصاميم

التصميم التوجيهي والنظام التفصيلي العام لمنطقتي البوارج وزبدل العقارية

(قضاء زحله)

الشروط العامة والخاصة وفقاً لقرار المجلس الاعلى للتنظيم المدني محضر رقم /7/ تاريخ 17/2/2016 محضر رقم /12/ تاريخ 23/3/2016

الفصل الاول - الشروط العامة

اولاً - في البناء:

عدد الطوابق:

يسمح بإضافة بناء علوي فوق البناء الموجود المرخص له قبل صدور هذا النظام، شرط التقيد بعدد الطوابق المسموح به وبعامل الاستثمار العام والارتفاع، مع حفظ حقوق الغير والتراجع عن حدود الطريق والاملاك العامة ومراعاة احكام قانون البناء العام، وشرط ان يتحمل البناء الموجود البناء الاضافي دون تقوية.

القياسات الدنيا للقطع:

إن الواجهة الدنيا والعمق الادنى الواردين في النظام هما ضلعا المستطيل الممكن توقيعه ضمن مساحة العقار بعد حسم المساحة المصابة بالتخطيط المصدق.

استثناءات:

مع مراعاة الحفاظ على المناظر الطبيعية والارتفاقات الخاصة، وفي المناطق الارتفاقية المسموحة ضمنها، يمكن استثناء بناء المؤسسات العامة والسياحية والتربوية والثقافية والاجتماعية ودور العبادة من عدد الطوابق والعلو الاقصى فقط، وذلك بعد الموافقة المسبقة للمجلس الاعلى للتنظيم المدني شرط ان لا يزيد عدد الطوابق والارتفاع عن مرتين عما هو محدد في هذا النظام.

ثانياً - في الفرز والضم والفرز:

إن الاجازة بالافراز والضم والفرز تخضع لشروط خاصة تتعلق بتنفيذ ترتيبات تجميلية معينة (ايجاد فسحات حرة، تقسيم القطع واشكالها، تقديم خريطة حجمية للابنية ضمن القطع في بعض الحالات...)، ويخضع مشروع الفرز لكل عقار بفرده والضم والفرز لعدة عقارات للانظمة والشروط العامة والخاصة المبينة في الجدول المرفق وفقاً لنظام المنطقة الارتفاقية الواقع ضمنها العقار او العقارات وللأسس المحددة أدناه:

2 - 1 مساحة القطع والشكل الناتجين عن عملية الفرز والضم والفرز:

يجب ان تتوفر في العقارات الناتجة عن الفرز والضم والفرز المساحة الدنيا والشكل المحددين في النظام الخاص للمنطقة الواقع فيها العقار.

2 - 2 تحسين لعدد قياسات بعض العقارات وزيادة لمساحات بعضها:

يمكن السماح بإجراء عملية فرز وضم وفرز على اجزاء منها ضمن الشروط التالية:

أ - في العقارات التي تفوق مساحتها عن المساحة الدنيا لقطع الافراز المحددة في هذا النظام شرط ان لا تنقص مساحة كل هذه العقارات بعد عملية الفرز والضم عن المساحة الدنيا لقطع الافراز المحددة في هذا النظام.

ب - في العقارات التي تفوق مساحة بعضها المساحة الدنيا لقطع الافراز يمكن فرز قسم منها لضمه الى عقارات مجاورة مهما كانت مساحة هذه الاخيرة شرط ان تبقى العقارات التي اقتطع قسم منها بعد عملية الفرز مستوفاة لشروط قطع الافراز وفقاً لما هو محدد في نظام المنطقة.

2 - 3 فرز او ضم وفرز العقارات المبنية:

بالاضافة الى الشروط المفروضة في مشاريع الضم والفرز في البنود 2 - 1 و2 - 2 واحكام قانون البناء يجب ان تكون نسبة مساحة الابنية الى مساحة العقارات المفروزة مطابقة لمعدل وعامل الاستثمار المفروضين في نظام المنطقة ويجب ان تكون المسافة الموجودة والحدود المستحدثة بمقدار التراجع القانوني المفروض في هذه الحالات.

2 - 4 المساحات المخصصة لطرق والحدائق والملاعب والخدمات العامة ضمن مشروع الفرز والضم والفرز:

يتوجب على كل مشروع فرز وضم تفوق مساحته عشرة آلاف متر مربع ان لا تقل المساحة الاجمالية للطرق والحدائق والملاعب والخدمات العامة العائدة للمشروع عن خمس وعشرين بالمائة (25%) من المساحة الاجمالية، ما عدا ضمن المنطقة الزراعية (AG)، حيث يعفى إفراز العقارات من تأمين 25% للطرق والحدائق شرط ان لا تقل مساحة القطع الناتجة عن الافراز عن 10.000م.م.

وعلى ان يسجل على الصحيفة العقارية لكل قطعة بوجوب تطبيق نسبة الخمس وعشرون بالمائة في حال افراز القطع الناتجة عن هذا التقسيم من جديد.

كما يمكن للإدارة في حال تقسيم العقار الى خمس قطع وما دون ان لا تقل مساحة كل قطعة ناتجة عن هذا التقسيم عن اربعة اضعاف المساحة الدنيا المفروضة للافراز في المنطقة، الاكتفاء بفرض الحد الادنى اللازم لتأمين الطرق الخاصة بالمشروع وعدم التقيد بنسبة الخمسة وعشرين بالمائة المفروضة اعلاه شرط ان يفرض ارتفاق يسجل على الصحيفة العقارية لكل قطعة بوجوب تطبيق نسبة الخمس والعشرين بالمئة في حال افراز القطع الناتجة عن هذا التقسيم من جديد.

2 - 5 الطرق والفسحات المخصصة لدوران السيارات الناتجة عن الفرز والضم والفرز:

يقتضي تأمين طرق بعرض عشرة امتار على الاقل وفسحات مخصصة لدوران السيارات لجميع القطع الناتجة عن مشروع الفرز والضم والفرز شرط ان يكون القطر الادنى او الضلع الادنى للفسحات المخصصة لدوران السيارات مرة ونصف عرض طريق الافراز.

2 - 6 التسامح بعرض طريق الافراز:

أ - اذا كانت الطريق المستحدثة في مشروع الفرز والضم والفرز غير قابلة للامتداد ومخصصة لاربع قطع وما دون لقطع غير قابلة للتجزئة، فيمكن عندئذ تخفيض عرض الطريق الى ثمانية امتار.

ب - اذا كانت الطريق المستحدثة لا تصلح لتكون طريق للسيارات بل درجاً نظراً لقوة انحدارها يُسمح عندئذ بتخفيض عرضها الى ستة امتار مع فرض براح ادنى مترين جانبي الدرج.

ثالثاً - المدافن:

مع مراعاة الاحكام الخاصة العائدة للمدافن يُشترط في اختيار الارض التي ستخصص للمدافن ان يؤخذ بعين الاعتبار طبيعة الارض والمناطق المجاورة لها وتأثيرها على المياه الجوفية والمساحات اللازمة وتأمين طرق المواصلات.

يتوجب على كل طلب بإنشاء مدفن بيان المساحة اللازمة بالنسبة للأهلين المستفيدين من هذا المدفن (النسبة المئوية من المساحة لكل شخص).

يبت المجلس الاعلى للتنظيم المدني بكل طلب يُقدم لإنشاء مدفن على حدا وعلى ضوء الاسس اعلاه.

الفصل الثاني - الشروط الخاصة

اولاً: في الاستثمار:

1) يسمح في المناطق (1A,B,C,C) بالسكن والنشاطات التجارية والسياحية والتربوية والدينية، المطاعم والمقاهي، الافران، محلات الكوي والتنظيف، ومحطات المحروقات. وكذلك يسمح بالمستودعات المصنفة من الفئة الثالثة بالمرسوم رقم 4917/94، والمؤسسات المصنفة من الفئتين الرابعة والخامسة بالمرسوم رقم 5243/2001، وذلك في الطوابق السفلية.

2) يسمح ضمن المناطق (D,E) بالسكن والنشاطات التجارية والسياحية والتربوية والدينية، ومحطات المحروقات. يمنع انشاء المؤسسات المصنفة.

3) المنطقة (1E) مخصصة للسكن الخاص. يمنع انشاء او استثمار المؤسسات المصنفة من جميع الفئات وكذلك تمنع محطات المحروقات والنشاطات التجارية والسياحية والتربوية والدينية.

4) يسمح في المنطقة (F) بالسكن الافرادي فقط، يمنع فيها النشاطات التجارية وجميع المؤسسات المصنفة وكذلك محطات المحروقات.

في حال الافراز، تخضع العقارات لنظام البناء والفرز والاستثمار المبينة في جدول النظام المرفق، وذلك بعد موافقة المجلس الاعلى للتنظيم المدني المسبقة، وبحيث يسمح ضمنها ايضاً بالاضافة الى السكن بالنشاطات التجارية والسياحية.

5) المنطقة (AG) مخصصة فقط للسكن الافرادي، شرط ان لا تتجاوز مساحة الوحدة السكنية 150 م.م للاقسام التي تدخل في حساب معدل

الاستثمار. تمنع فيها كافة النشاطات والمؤسسات المصنفة.

6) في حال ورود مؤسسات مشابهة للمذكورة اعلاه تعرض على المجلس الاعلى للتنظيم المدني لاتخاذ القرار المناسب.

ثانياً: في البناء:

2 - 1 الواجهات الخارجية للبناء:

يتوجب استعمال الحجر الطبيعي بنسبة 60% على الاقل في كل واجهة من واجهات البناء في جميع المناطق الارتفاقية. يتم توزيع نسبة الحجر المفروضة على الواجهات القديمة والجديدة معاً.

2 - 2 التصاوين:

يجب استعمال الحجر الطبيعي في بناء التصاوين على واجهة الطرقات العامة والخاصة في كافة المناطق الارتفاقية.

2 - 3 السقوف:

يفرض انشاء ثكنة هرمية من القرميد الاحمر بنسبة لا تقل عن 60% من مساحة السطح الاخير في المنطقة (1 E).

ثالثاً: شروط اضافية:

- يجب على الطوابق السفلية ان تكون ضمن المسقط الافقي لأكبر طابق علوي بما فيه الشرفات وباستثناء منحدر المرآب.

- يمنع قطع الاشجار خارج المسقط الافقي للبناء والمدخل، على ان يظهر ذلك على خرائط الترخيص.

- يمكن ان يتم الاستثناء من شروط التلبيس بالحجر او القرميد، اذا كان مشروع البناء ذات مواصفات مميزة او اذا كان التصميم المقدم يبرر هذا الاستثناء شرط اخذ الموافقة المسبقة من المجلس الاعلى للتنظيم المدني.

- مع مراعاة عوامل الاستثمار التي تخضع لها المنطقة، يسمح للمؤسسات المصنفة والمستثمرة حالياً بموجب ترخيص دائم او المرخص بإنشائها وبنائها قانونياً (حاصلة على رخصة انشاء ورخصة بناء)، بتحسينها وتطويرها شرط ان لا تتعدى مساحات البناء الاضافية 10% من كامل مساحة الانشاءات الحالية للمؤسسة.

- يفرض على العقارات التي تحتوي على اشجار تقليدية في المنطقة (صنوبر، سنديان، حور، اشجار مثمرة، زيتون،...) ان تبين موقع الاشجار عند التقدم بطلب ترخيص بالبناء او الافراز، على ان يُعاد غرس شجرتين بدل كل شجرة تقطع عند تنفيذ البناء. اما في العقارات التي لا تحتوي على اشجار مماثلة يفرض غرس اشجار من نفس نوع الاشجار المحيطة والمذكورة اعلاه بنسبة شجرة واحدة لكل 20 م2 من مساحة ارض العقار.

يُشترط لإعطاء رخصة الاسكان ان تكون الاشجار المفروضة في الترخيص لا يقل علوها عن المترين.

كل تفسير او توضيح لنصوص هذا النظام والشروط العامة والخاصة يصدر عن المدير العام للتنظيم المدني بعد موافقة المجلس الاعلى للتنظيم المدني.

نظم

رئيس دائرة التصاميم

م. وجيه ابي حبيب

نظر

رئيس مصلحة الدروس بالتكليف

م. علي رمضان

نظر

المدير العام للتنظيم المدني بالتكليف

م. الياس الطويل

نظر

وزير الاشغال العامة والنقل

الامضاء: غازي زعيتر

موافق

رئيس مجلس الوزراء

الامضاء: تمام سلام

صدق بالمرسوم رقم 4048 تاريخ 26/9/2016