تصديق التصميم التوجيهي والنظام التفصيلي العام لمنطقة الغازية العقارية - قضاء صيدا

الجمهورية اللبنانية وزارة الاشغال العامة والنقل المديرية العامة للتنظيم المدني مصلحة الدروس - دائرة التصاميم

التصميم التوجيهي والنظام التفصيلي العام لمنطقة الغازية العقارية (قضاء صيدا)

الشروط العامة والخاصة وفقاً لقرار المجلس الاعلى للتنظيم المدني محضر رقم 3 تاريخ 18/1/2012 ومحضر رقم 29 تاريخ 17/7/2013 ومحضر رقم 19 تاريخ 13/5/2015 ومحضر رقم 40 تاريخ 13/10/2015 (موافقة نهائية)

الفصل الاول - الشروط العامة

اولاً - في البناء:

يسمح بإضافة بناء علوي فوق البناء الموجود المرخص له قبل صدور هذا النظام، شرط التقيد بعدد الطوابق المسموح به وبعامل الاستثمار العام والارتفاع، مع حفظ حقوق الغير والتراجع عن حدود الطريق والاملاك العامة ومراعاة احكام قانون البناء العام، وشرط ان يتحمل البناء الموجود البناء الاضافي دون تقوية.

القياسات الدنيا للقطع:

إن الواجهة الدنيا والعمق الادنى الواردين في النظام هما ضلعا المستطيل الممكن توقيعه ضمن مساحة العقار بعد حسم المساحة المصابة بالتخطيط المصدق.

استثناءات:

مع مراعاة الحفاظ على المناظر الطبيعية والارتفاقات الخاصة، يمكن استثناء بناء المؤسسات العامة والسياحية والتربوية والثقافية والاستشفائية

والاجتماعية ودور العبادة من عدد الطوابق والعلو الاقصى فقط وذلك بعد الموافقة المسبقة للمجلس الاعلى للتنظيم المدني شرط ان لا يزيد عدد الطوابق والارتفاع عن مرتين عما هو محدد في هذا النظام، وذلك في المناطق الارتفاقية التي يسمح ضمنها بتلك المؤسسات.

ثانياً - في الفرز والضم والفرز:

إن الاجازة بالافراز والضم والفرز تخضع لشروط خاصة تتعلق بتنفيذ ترتيبات تجميلية معينة (ايجاد فسحات حرة، تقسيم القطع واشكالها، تقديم خريطة حجمية للابنية ضمن القطع في بعض الحالات...).

ويخضع مشروع الفرز لكل عقار بفرده والضم والفرز لعدة عقارات للانظمة والشروط العامة والخاصة المبينة في الجدول المرفق وفقاً لنظام المنطقة الارتفاقية الواقع ضمنها العقار او العقارات وللأسس المحددة أدناه:

2 - 1 مساحة القطع والشكل الناتجين عن عملية الفرز والضم والفرز:

يجب ان تتوفر في العقارات الناتجة عن الفرز والضم والفرز المساحة الدنيا والشكل المحددين في النظام الخاص للمنطقة الواقع فيها العقار.

2 - 2 تحسين لعدد قياسات بعض العقارات وزيادة لمساحات بعضها:

يمكن السماح بإجراء عملية فرز وضم وفرز على اجزاء منها ضمن الشروط التالية:

أ - في العقارات التي تفوق مساحتها عن المساحة الدنيا لقطع الافراز المحددة في هذا النظام شرط ان لا تنقص مساحة كل هذه العقارات بعد عملية الفرز والضم عن المساحة الدنيا لقطع الافراز المحددة في هذا النظام.

ب - في العقارات التي تفوق مساحة بعضها المساحة الدنيا لقطع الافراز يمكن فرز قسم منها لضمه الى عقارات مجاورة مهما كانت مساحة هذه الاخيرة شرط ان تبقى العقارات التي اقتطع قسم منها بعد عملية الفرز مستوفاة لشروط قطع الافراز وفقاً لما هو محدد في نظام المنطقة.

2 - 3 فرز او ضم وفرز العقارات المبنية:

بالاضافة الى الشروط المفروضة في مشاريع الضم والفرز في البنود 2 - 1 و2 - 2 واحكام قانون البناء يجب ان تكون نسبة مساحة الابنية الى مساحة العقارات المفروزة مطابقة لمعدل وعامل الاستثمار المفروضين في نظام المنطقة ويجب ان تكون المسافة الموجودة والحدود المستحدثة بمقدار التراجع القانوني المفروض في هذه الحالات.

2 - 4 المساحات المخصصة لطرق والحدائق والملاعب والخدمات العامة ضمن مشروع الفرز والضم والفرز:

يتوجب على كل مشروع فرز وضم تفوق مساحته عشرة آلاف متر مربع ان لا تقل المساحة الاجمالية للطرق والحدائق والملاعب والخدمات العامة العائدة للمشروع عن خمس وعشرين بالمائة من المساحة الاجمالية، ما عدا ضمن المنطقة الزراعية (AG)، حيث يعفى إفراز العقارات من تأمين 25% للطرق والحدائق شرط ان لا تقل مساحة القطع الناتجة عن الافراز عن 10.000م.م. وعلى ان يسجل على الصحيفة العقارية لكل قطعة بوجوب تطبيق نسبة الخمس وعشرون بالمائة في حال افراز القطع الناتجة عن هذا التقسيم من جديد.

يمكن للإدارة في حال تقسيم العقار الى خمس قطع وما دون ان لا تقل مساحة كل قطعة ناتجة عن هذا التقسيم عن اربعة اضعاف المساحة الدنيا المفروضة للافراز في المنطقة، الاكتفاء بفرض الحد الادنى اللازم لتأمين الطرق الخاصة بالمشروع وعدم التقيد بنسبة الخمسة وعشرين بالمئة المفروضة اعلاه شرط ان يفرض ارتفاق يسجل على الصحيفة العقارية لكل قطعة بوجوب تطبيق نسبة الخمس والعشرين بالمئة في حال افراز القطع الناتجة عن هذا التقسيم من جديد.

2 - 5 الطرق والفسحات المخصصة لدوران السيارات الناتجة عن الفرز والضم والفرز:

يقتضي تأمين طرق بعرض عشرة امتار على الاقل وفسحات مخصصة لدوران السيارات لجميع القطع الناتجة عن مشروع الفرز والضم والفرز شرط ان يكون القطر الادنى او الضلع الادنى للفسحات المخصصة لدوران السيارات مرة ونصف عرض طريق الافراز.

2 - 6 التسامح بعرض طريق الافراز:

أ - اذا كانت الطريق المستحدثة في مشروع الفرز والضم والفرز غير قابلة للامتداد ومخصصة لاربع قطع وما دون لقطع غير قابلة للتجزئة، فيمكن عندئذ تخفيض عرض الطريق الى ثمانية امتار.

ب - اذا كانت الطريق المستحدثة لا تصلح لتكون طريق للسيارات بل درجاً نظراً لقوة انحدارها يُسمح عندئذ بتخفيض عرضها الى ستة امتار مع فرض براح ادنى مترين جانبي الدرج.

ثالثاً - المدافن:

مع مراعاة الاحكام الخاصة العائدة للمدافن يُشترط في اختيار الارض التي ستخصص للمدافن ان يؤخذ بعين الاعتبار طبيعة الارض والمناطق المجاورة لها وتأثيرها على المياه الجوفية والمساحات اللازمة وتأمين طرق المواصلات.

يتوجب على كل طلب بإنشاء مدفن بيان المساحة اللازمة بالنسبة للأهلين المستفيدين من هذا المدفن (النسبة المئوية من المساحة لكل شخص).

يبت المجلس الاعلى للتنظيم المدني بكل طلب يُقدم لإنشاء مدفن على حدا وعلى ضوء الاسس اعلاه.

الفصل الثاني - الشروط الخاصة

اولاً: في الاستثمار:

1) يسمح ضمن المنطقة A باستعمالات السكن فقط، يمنع انشاء او استثمار المؤسسات المصنفة من جميع الفئات وكذلك تمنع النشاطات التجارية ومحطات المحروقات.

2) يسمح ضمن المنطقة A1 بالسكن والنشاطات التجارية والسياحية والتربوية والدينية، المطاعم والمقاهي، والافران. يمنع انشاء او استثمار المؤسسات المصنفة من جميع الفئات ومحطات المحروقات.

3) يسمح ضمن المناطق B,C,D,D2 بالاضافة للسكن والنشاطات التجارية، بانشاء واستثمار صالات العرض، المطاعم والمقاهي، محلات الكوي على البخار، الافران ومحطات المحروقات.

4) يسمح ضمن المنطقة D1 بالنشاطات التجارية، صالات العرض، المطاعم والمقاهي، محلات الكوي على البخار، الافران ومحطات المحروقات.

يمنع انشاء الابنية المعدة للسكن في هذه المنطقة ما عدا السكن العائد للناطور وعمال المؤسسة، على ان لا تتجاوز مساحته 60 م.م.

تكون الطوابق السفلية مخصصة لخدمة البناء ولخدمة المؤسسات التجارية القائمة في الطوابق العلوية.

5) يسمح ضمن المنطقة E بالسكن والنشاطات التجارية والسياحية. يمنع انشاء او استثمار المؤسسات المصنفة من جميع الفئات وكذلك تمنع محطات المحروقات.

6) المنطقة الصناعية I مخصصة للمنشآت النفطية والمعامل الحرارية والتجهيزات الكهربائية.

يسمح في هذه المنطقة بإنشاء واستثمار المؤسسات المصنفة من الفئة الاولى وما دون بالمرسوم رقم 4917/94 . يمنع انشاء الابنية المعدة للسكن في هذه المنطقة ما عدا السكن العائد للناطور وعمال المؤسسة، على ان لا تتجاوز مساحته 60م.م.

يخضع الترخيص بالبناء والافراز والاستثمار لموافقة المجلس الاعلى للتنظيم المدني المسبقة.

7) تخضع المنطقة الصناعية F للشروط العامة والخاصة المحددة بالمرسوم رقم 5450/73 (التصميم التوجيهي العام لمنطقة الشواطئ الجنوبية).

8) يسمح ضمن المنطقة الصناعية OT بالمؤسسات المصنفة من الفئة الثالثة بالمرسوم رقم 4917/94، ومن الفئتين الرابعة والخامسة بالمرسوم رقم 5243/2001، وكذلك يسمح بالنشاطات التجارية وصالات العرض. يمنع السكن، باستثناء السكن المعد للناطور والعمال على ان لا تتجاوز مساحته 60 م.م.

9) يسمح ضمن المنطقة الزراعية (AG) بالسكن الافرادي لمالك العقار واولاده فقط، على ان لا تتعدى مساحة الوحدة السكنية 150 م.م للاقسام التي تدخل في عوامل الاستثمار.

10) في حال ورود مؤسسات مشابهة للمذكورة اعلاه تعرض على المجلس الاعلى للتنظيم المدني لاتخاذ القرار المناسب.

ثانياً: في البناء:

الواجهات الخارجية للبناء:

يتوجب استعمال الحجر الطبيعي او ما يوازيه بنسبة 40% على الاقل في بناء الواجهات في المناطق الارتفاقية (A,A1,B,C,D,D2). تكون الوان مواد التكسية المستعملة في الواجهات منسجمة مع الوان الابنية التقليدية ويمنع استعمال الالوان الفاقعة.

ثالثاً: شروط خاصة للمنطقة الارتفاقية E: (ابنية خضراء)

- يفرض اقامة خزان لتجميع مياه الامطار في الطابق السفلي لكل بناء، بحجم (متر مكعب) لا تقل نسبته عن 4% من الاستثمار العام للعقار.

- يجب تركيب طاقة شمسية لجميع الوحدات (سكنية وخلافه).

تعتمد انارة LED لجميع الاقسام المشتركة.

- يجب اقامة محطات تكرير للصرف الصحي واعادة استعمال المياه الناتجة لأغراض الري.

- يجب على الواجهات الخارجية ان تكون مبنية من حيطان مزدوجة، وان تكون الشبابيك بزجاج مزدوج.

- يجب زرع ما لا يقل عن 50% من المساحات المتبقية بعد البناء بأشجار لا يقل علوها عن 1.5م.

- يجب تكسية الواجهات بالحجر الرملي الطبيعي بنسبة لا تقل عن 60% من مجموع هذه الواجهات.

لا تعطى رخصة الاسكان للابنية الا بعد التأكد من تنفيذ جميع هذه الشروط.

رابعاً: شروط اضافية:

- يمنع طابق الاعمدة في المنطقة الارتفاقية (AG)، ويسمح في باقي المناطق.

- يمكن ان يتم الاستثناء من شروط التلبيس بالحجر، اذا كان مشروع البناء ذات مواصفات مميزة يبرر هذا الاستثناء شرط اخذ الموافقة المسبقة من المجلس الاعلى للتنظيم المدني.

- في المناطق الارتفاقية (AG,A)، يكون الطابق السفلي المردوم ضمن المسقط الافقي للبناء بما فيه الشرفات باستثناء المنحدرات، اما في المناطق الارتفاقية الاخرى، فيجب على الطوابق السفلية المردومة التقيد بالتراجعات المفروضة.

- مع مراعاة عوامل الاستثمار التي تخضع لها المنطقة، يسمح للمؤسسات المصنفة والمستثمرة حالياً بموجب ترخيص دائم او المرخص بإنشائها وبنائها قانونياً (حاصلة على رخصة انشاء ورخصة بناء)، والواقعة خارج المناطق الصناعية المحددة او تلك المصنفة بفئة اكثر خطورة من الفئات المسموح بها ضمن نظام المنطقة، بتحسينها وتطويرها شرط ان لا تتعدى مساحة البناء الاضافية عشرة بالمئة من كل مساحة الانشاءات الحالية للمؤسسة.

- يفرض على العقارات التي تحتوي على اشجار تقليدية في المنطقة (صنوبر، سنديان، زيتون، اشجار مثمرة،...) ان تبين موقع الاشجار عند التقدم بطلب ترخيص بالبناء او الافراز، على ان يُعاد غرس شجرة بدل كل شجرة تقطع عند تنفيذ البناء. اما في العقارات التي لا تحتوي على اشجار مماثلة يفرض غرس اشجار من نفس نوع الاشجار المحيطة والمذكورة اعلاه بنسبة شجرة واحدة لكل 20 م2 من مساحة ارض العقار.

يُشترط لإعطاء رخصة الاسكان ان تكون الاشجار المفروضة في الترخيص لا يقل علوها عن المترين.

كل تفسير او توضيح لنصوص هذا النظام والشروط العامة والخاصة يصدر عن المدير العام للتنظيم المدني بعد موافقة المجلس الاعلى للتنظيم المدني.

نظم

رئيس دائرة التصاميم

م.وجيه ابي حبيب

نظر

رئيس مصلحة الدروس بالتكليف

م. علي رمضان

نظر

المدير العام للتنظيم المدني بالتكليف

م. الياس الطويل

نظر

وزير الاشغال العامة والنقل

الامضاء: غازي زعيتر

موافق

رئيس مجلس الوزراء

الامضاء: تمام سلام

صدق بالمرسوم رقم 4062 تاريخ 26/9/2016