المادة 5

الغلاف

مع عدم امكانية تجاوز الارتفاع الاقصى المحدد في نظام المنطقة التي يقع فيها العقار, يخضع انشاء البناء للشروط التالية:

اولا: ارتفاع الابنية على الطرقات

أ- تشاد الابنية داخل خط غلافي اقصى محدد كما يلي:

1- بخط عامودي مقام على حدود او على تخطيط الطريق العام, ارتفاعه يساوي مرتين عرض الطريق او العرض المقرر لتخطيطه المصدق مع حد ادنى قدره 15 مترا. وعند وجود ارتفاق تراجع مفروض على جانب او على جانبي الطريق او التخطيط, يقام الخط العامودي عند حد التراجع لجهة العقار. وتعتبر المسافة بين خطي التراجع المفروض بمثابة سعة الطريق لتحديد الارتفاع. يؤخذ مستوى الرصيف او الطريق, في حال عدم وجود رصيف , او مستوى المقطع الطولي للتخطيط, على وسط الواجهة كنقطة ابتداء علو الخط العامودي المذكور. وفي الطرقات المنحدرة, اذا كان الارتفاع بين طرفي الواجهة يزيد عن ثلاثة امتار ونصف تجزأ الواجهة الى اقسام لا يتعدى الارتفاع بين طرفيها ثلاثة امتار ونصف ويؤخذ خط عامودي على وسط كل قسم على حدة.

2- بخط مائل يمتد من الطرف العلوي للخط العامودي لجهة داخل العقار, ويكون مائلا على الخط الافقي بنسبة 1/2 (واحد قاعدة لاثنين ارتفاع).

ب - اذا كان للعقار واجهة على ساحة, يعتمد لتحديد علو الخطوط العمودية على هذه الواجهة عرض الطريق الاكثر سعة المتفرعة عن الساحة مع تراجعاتها المفروضة.

ج- اذا شيدت بنايتان او اكثر ضمن عقار واحد, منها بناية او اكثر على الطريق, ومنها بناية او اكثر خلفية مفصولة عن الاولى بفسحة داخلية وتطل على الطريق فوق سطح البناية الاولى, يمكن لهذه الابنية الخلفية الاستفادة من خط غلاف الطريق, شرط ان لا يزيد ارتفاع الابنية القائمة على الطريق عن اربع مرات المسافة التي تفصلها عن الابنية الخلفية (عرض الفسحة) ضمن الحدود القصوى للغلاف. يقاس هذا الارتفاع ابتداء من المستوى الوسطي لملتقى واجهة البناء مع ارض الفسحة النهائية بعد التسوية, ويشترط ان تكون الفسحة قانونية وفقا للبند "ثانيا" من هذه المادة.

د- عندما يقع العقار على زاوية طريقين او اكثر: يطبق على الطريق او الطرق المتفرعة عن الطريق الاكثر سعة او المساوية لها (تؤخذ سعة الطريق بما فيها التراجعات المفروضة على جانبي الطريق) وعلى جزء واحد فقط للواجهة لا يتعدى الاربعة وعشرين مترا بما فيه النتؤات (يترك الخيار بتركيزه للباني) الغلاف التالي:

1- خط عامودي مقام على تخطيط الطريق العام معادل لاربع مرات العرض المقرر للطريق. وعند وجود ارتفاق تراجع مفروض على جانب او جانبي الطريق, يقام الخط العامودي على حدود التراجع لجهة العقار وتعتبر المسافة بين خطي التراجع المفروض بمثابة سعة الطريق لتحديد الارتفاع. تؤخذ نقطة ابتداء علو هذا الخط العامودي كما هي محددة للخط العامودي العائد للفقرة "أ" من البند "اولا" من هذه المادة.

2- خط مائل يمتد من الطرف العلوي للخط العامودي ويكون مائلا على الخط الافقي بنسبة 1/4 (واحدة قاعدة لاربعة ارتفاع) لجهة داخل العقار. يجب ان لا يتجاوز العلو الاقصى للبناء الارتفاع الذي ينتج عن تطبيق غلاف الطريق الاكثر سعة, وتطبق على باقي اجزاء الطرق المتفرعة الخطوط الغلافية العائدة لهذه الطرق والمحددة في الفقرة "أ" من البند "اولا" من هذه المادة. يقصد بالطرق المتفرعة عن الطريق الاكثر سعة, الطرق المحيطة بالعقار.

ثانيا: ارتفاع الابنية على الفسحات تشاد الغرف المنارة على الفسحات داخل خط غلافي اقصى كما يلي:

1- بخط عامود مقام على واجهة البناء بدون النتؤات على الخط الغلافي لجهة الفسحة يعادل اربع مرات المسافة الدنيا لوقوع النظر الفعلي المؤمن في البناء من الغرف المهواة والمضاءة على الفسحة التابعة للعقار او على الفسحات المشتركة مع العقارات المجاورة. عندما يكون وقوع النظر مؤمن على فسحة مشتركة مع العقارات المجاورة, يجب ان تكون واجهة الغرف , او طرف الفرندا او اللوجيا او الشرفة المسندة اليها, المؤمن لها مدى وقوع النظر على مسافة اربعة امتار ونصف على الاقل من المحور الوسطي للفسحة المشتركة. يؤخذ مستوى الارض النهائية بعد التسوية في اوطى نقطة عند تقاطعها مع الواجهة في كل فسحة مستقلة كنقطة ابتداء لهذا الخط العامودي. تعتبر الفسحة قانونية لاخذ مدى وقوع النظر عليها عندما لا تقل مساحتها عن 30 م2 (ثلاثين مترا مربعا) وتستوعب مستطيلا قياساته الدنيا 4،50* 5،50 م (اربعة امتار ونصف x خمسة امتار ونصف ) وان تكون خالية من اي بناء ابتداء من علو متر واحد من مستوى ارض الغرف المنارة عليها. تعتبر الفسحة مستقلة طالما لا تتصل بسواها من الفسحات او اذا كانت تتصل بفسحات اخرى بعرض يقل عن 4،50 م (اربعة امتار ونصف).

2- بخط مائل 1/4 (واحد قاعدة لاربعة ارتفاع) يمتد من الطرف العلوي للخط العامودي.