المادة 12

معدل الاستثمار السطحي وعامل الاستثمار العام:

أولا ـ تعريف:

إن معدل الاستثمار السطحي هو النسبة بين مساحة المسقط الأفقي للبناء ومساحة العقار أما عامل الاستثمار العام فهو النسبة بين مساحة البناء عن كامل طوابقه المحسوبة بالاستثمار ومساحة العقار.

يحسب معدل الاستثمار السطحي وعامل الاستثمار العام:

1 ـ على أساس مساحة العقار بعد اقتطاع المساحة المصابة بالتخطيط المصدق. وفي حال كان التخطيط يقسم العقار إلى عدة أقسام يعتبر كل قسم بمثابة عقار مستقل لاحتساب عاملي الاستثمار.

2 ـ على أساس مساحة العقار بما فيه القسم المصاب بالتخطيط الملحوظ (الذي لم يقترن بالتصديق النهائي) مع التقيد بالتراجعات عن التخطيط.

3 ـ بصرف النظر عن وجود حقوق ارتفاقات لمصلحة العقارات المجاورة.

4 ـ في حال استنفاذ عوامل الاستثمار في عقار ما فإنه لا يمكن البناء على أي قسم مقتطع منه مهما كانت أسباب هذا الاقتطاع حتى ولو كان تنفيذا لتخطيط مصدق.

ثانيا ـ أجزاء الأبنية التي لا تدخل مساحتها في حساب عاملي الاستثمار وعدد الطوابق:

1 ـ الشرفات والفرندات واللوجيات والفسحات المسقوفة والسطوح غير المقفلة

1 ـ أ) لا تدخل في حساب عاملي الاستثمار مساحة الشرفات والفرندات واللوجيات غير المقفلة والفسحات المسقوفة غير المقفلة بمقدار ما لا تزيد مجموع مساحتها عن 20% (عشرين بالماية) من مساحة الاستثمار العام المصمم شرط أن لا تزيد مساحة الشرفات في أي طابق عن 25% (خمسة وعشرين بالماية) من مساحته المصممة وذلك في جميع الأبنية، باستثناء الأبنية الصناعية التي يجب أن لا تتجاوز مساحة الشرفات فيها نسبة 5% (خمسة بالماية) من مساحة كل طابق.

يقصد بالاستثمار العام المصمم، المساحة المطلوب ترخيصها والتي تدخل في عامل الاستثمار العام.

تحتسب مساحة الشرفات والفرندات واللوجيات مرة واحدة مهما بلغ ارتفاع سقفها.

تعتبر بمفهوم هذا المرسوم:

* شرفة: الجزء الأفقي الناتئ عن جسم البناء والمرتبط به من جهة أو من جهتين على الأكثر وغير مقفل.

* فرندا: الجزء الأفقي الناتئ عن جسم البناء والمرتبط به من جهة على الأقل ومرتكز من جهاته الأخرى على أعمدة مرتكزة على الأرض الطبيعية وغير مقفل.

* اللوجيا: الجزء الأفقي الداخل في جسم البناء والمرتبط به من ثلاث جهات وغير مقفل من جهة على الأقل، شرط أن لا يقل عرض اللوجيا عن عمقها باتجاه داخل البناء. يمكن أن ترتبط اللوجيا بجسم البناء في واجهتها الغير مقفلة لمسافة لا تتجاوز ثلث عرض الواجهة على أن لا تزيد عن متر ونصف.

* فقرة مضافة بموجب المرسوم النافذ 617 تاريخ 8/8/2007 ج .ر 50

يقصد بالبرادي الزجاجية المشار اليها في المادة الثانية عشر من القانون رقم 646 تاريخ 11/12/2004 كافة الالواح الزجاجية الشفافة المتحركة بما فيها تلك المزودة باطارات من الالمنيوم الملون .

يجب ان تكون نوعية والوان البرادي الزجاجية موحدة في الواجهات المطلة على الطرقات وذلك في الابنية التي يتم الترخيص بها بعد صدور هذا المرسوم على ان يتم تسجيل مواصفات هذه البرادي في نظام الملكية للبناء .

1 ـ ب) تعتبر بمفهوم هذا المرسوم:

* سطح: مساحة أفقية غير مسقوفة (عائدة لحق مشترك).

* سطيحة (Terrasse): مساحة أفقية غير مسقوفة تابعة لطابق أو لشقة (حق مختلف).

إن مساحة السطيحات (Terrasses) والسطوح لا تدخل في حساب معدل الاستثمار السطحي وعامل الاستثمار العام ولا تدخل في حساب مساحة الشرفات والفرندات واللوجيات.

(راجع الرسمين رقم 56 و57)

1 ـ ج) تحتسب من ضمن مساحة الشرفات المشار إليها أعلاه:

* مساحات تقنية للطابق، على أن تكون هذه المساحات متصلة بالأقسام المشتركة للبناء وأن لا تزيد مساحتها عن ثمانية أمتار مربعة.

* الممرات للوصول حصرا إلى غرفة الخادمة وغرفة الغسيل وغرفة المونة على أن لا تزيد مساحة كل من هذه الغرف عن ثمانية أمتار مربعة. وعلى أن لا تؤدي هذه الممرات إلى أية أقسام أخرى من الشقة السكنية، وأن لا تفصل بين مختلف الأقسام العائدة لهذه الشقة ولا تزيد مساحتها عن مساحة الغرف التي تؤدي إليها.

(راجع الرسم رقم 58)

* الممرات المسقوفة للوصول بين مختلف الأبنية في المشروع على أن تستوفى الشروط التالية:

ـ أن لا يتجاوز عرضها الحر 2.50م (متران ونصف).

ـ أن لا يزيد علوها عن ارتفاع الطابق وأن لا يقل عن 2.20م (مترين وعشرين سنتيمترا).

ـ أن لا يزيد عدد الممررات، التي تربط بين بلوكين، عن اثنين أحدهما في الطابق الأرضي أو الأول والآخر في أحد الطوابق العلوية شرط موافقة المجلس الأعلى للتنظيم المدني بالنسبة للممر العلوي.

ـ أن تؤمن هذه الممرات الاتصال بين الأقسام المشتركة للأبنية وأن تسجل من ضمن الأقسام المشتركة لدى إفراز العقار.

لا تحول الممرات المشار إليها أعلاه دون اعتبار الأبنية مستقلة بمفهوم البند «ثانيا» من المادة الحادية عشرة من هذا المرسوم.

(راجع الرسوم رقم 59 و60 و61)

1 ـ د) تدخل الشرفات والفرندات واللوجيات والفسحات المسقوفة غير المقفلة التي تستعمل للوصول إلى المكاتب أو إلى الشقق في حساب معدل الاستثمار السطحي وعامل الاستثمار العام.

2 ـ الطوابق السفلية:

2 ـ أ ـ الطوابق السفلية المردومة:

2 ـ أ ـ 1: في المناطق المحدد فيها الارتفاع وعدد الطوابق

يعتبر سفليا مردوما الطابق الذي يستوفي الشروط التالية:

* أن لا يزيد ارتفاع أي قسم من سقفه (باطون) عن متر واحد فوق:

ـ مستوى الأرض الطبيعية أو المستصلحة (المسواة) من جميع الجهات الداخلية، باستثناء مداخل المرآب التي لا تتجاوز العرض الأدنى المتوجب لتأمين الوصول إلى المرآب.

(راجع الرسم رقم 62)

ـ الخط الذي يتقاطع معه أفقيا والذي يربط أي نقطتين متقابلتين من مستوى أرض العقار بعد التسوية بمحاذاة واجهة البناء.

(راجع الرسمين رقم 63 و64)

* مستوى الخط الموازي للطريق أو الرصيف في حال وجوده والذي يعلوه بمتر واحد للواجهات الأمامية.

(راجع الرسم رقم 65)

* إذا كان الطابق السفلي مدعوما من جهة واحدة أو أكثر بردم، يجب أن لا يزيد ارتفاع الردم عن ثلاثة أمتار ونصف عن الأرض الطبيعية، ولا يقل عرضه عن مترين.

(راجع الرسم رقم 66)

* أن يكون الردم ناتجا عن تسوية أرض العقار المنحدر وليس ردما مصطنعا يرمي إلى تحويل الطابق موضوع البحث إلى طابق سفلي بصورة مصطنعة.

(راجع الرسم رقم 67)

وفي بعض الحالات التي تقتضيها ضرورة تأمين شروط هذه المادة، يمكن للإدارة أن تفرض بعض التسويات في أرض العقار، منعا من تحوير وجهة استعمال الطوابق المعتبرة سفلية.

يقاس عرض الردم مترين من الجدار الخارجي للطابق السفلي مهما كان تركيز الطابق الأرضي الذي يعلوه.

* عند تدرج سقف السفلي إلى عدة مستويات، يشترط:

ـ أن لا يقل عمق سقف أي قسم من الطابق السفلي عن مرتين الارتفاع الحر للقسم المذكور. على أن لا يزيد الفارق بين المستويين عن مترا واحدا. يقاس عمق السقف عاموديا باتجاه التدرج.

(راجع الرسم رقم 68)

ـ أن يبقى مستوى سقف أي من أقسام الطابق السفلي بين مستويي القسمين المحاذيين له من جهتين متقابلتين.

(راجع الرسمين رقم 69 و70)

* يسمح إقامة الطوابق السفلية على كامل مساحة العقار المتبقية خارج التراجع المفروض عن حدود الطريق أو عن تخطيط الطريق (ما لم تنص الأنظمة الخاصة على خلاف ذلك) ضمن الشروط التالية:

ـ إذا كان مستوى أرض العقار الطبيعية أعلى من مستوى أرض العقار المجاور، يجب أن لا يتجاوز ارتفاع سطح سقف الطابق السفلي الملاصق للعقار المجاور مترا واحدا فوق مستوى الأرض الطبيعية لهذا العقار.

لا تدخل في حساب معدل الاستثمار السطحي وعامل الاستثمار العام:

* الطوابق أو أقسام الطوابق السفلية المردومة وفقا للشروط أعلاه مهما بلغت مساحتها إذا كانت مخصصة لاستعمالها كمرائب للسيارات أو مستودعات لخدمة البناء أو للآلات العائدة لخدمة البناء كالتدفئة والتبريد.

* الطوابق أو أقسام الطوابق السفلية المخصصة لاستعمالات أخرى غير الاستعمالات الثلاث السابقة التي لا تتجاوز مساحتها الإجمالية (50%) من عامل الاستثمار العام المسموح في المنطقة ويدخل ما يزيد عن ذلك في عامل الاستثمار العام، باستثناء الفنادق والمستشفيات والمؤسسات السياحية التي تفرض بطبيعتها مساحة طوابق سفلية أكثر من ذلك في كل الحالات التالية:

ـ الفنادق والمؤسسات السياحية إذا كانت مساحة هذه الأقسام من الطوابق السفلية مخصصة لاستعمالات خدماتية ولا تدخل في صلب المساحة المخصصة للاستثمار السياحي.

ـ المستشفيات، إذا كانت مساحة هذه الأقسام من الطوابق السفلية مستعملة للأشعة (تصوير أو علاج) أو للعمليات أو للصيدلية أو المختبرات أو لغرف التبريد أو للمحفوظات أو لمحطات تحويل الطاقة الكهربائية.

في حال وجود مساحات مشابهة لوجهة استعمالها للمساحات المحددة أعلاه، يمكن الموافقة على استثنائها بقرار من المجلس الأعلى للتنظيم المدني.

تحتسب المساحات في الطوابق السفلية من هذه الأبنية المخصصة لاستعمالات أخرى غير المذكورة أعلاه من ضمن نسبة الخمسين بالمئة من عامل الاستثمار العام في العقار المحددة لهذه الاستعمالات في الطوابق السفلية.

* تستثنى مساحة المتختات المقامة ضمن الطوابق السفلية المخصصة لاستعمالات تجارية من النسبة المحددة أعلاه إذا كانت تستوفي شروط المتختات المشار إليها في البند «ثالثا» ـ 3 أدناه.

2 ـ أ ـ 2: في المناطق غير المحدد فيها عدد الطوابق:

في المناطق غير المحدد فيها عدد الطوابق وإضافة في الطوابق السفلية التي تستوفي شروط الفقرة أعلاه، تعتبر طوابق سفلية، دون الأخذ بعين الاعتبار شقلة أرض العقارات المجاورة، الطوابق المكشوفة شرط:

* أن لا يزيد عدد الطوابق السفلية المكشوفة لجهة الجار عن اثنين.

* أن لا يزيد الارتفاع الخارجي للقسم المكشوف عن 5م (خمسة أمتار) من أوطى نقطة من أرض العقار الطبيعية أو المسواة. ويحتسب هذا الارتفاع من ضمن الارتفاع الأقصى للبناء في حال كان النظام المصدق في المنطقة يحدد الارتفاع الأقصى للأبنية.

* أن تبقى الأقسام المكشوفة من الطابق السفلي خارج حدود التراجعات عن العقارات المجاورة.

الغيت الفقرة الرابعة من البند ثانيا 2 - أ - 2 بموجب المرسوم النافذ 617 تاريخ 8/8/2007 ج.ر 50

نقل الرسم 71 والفقرة التي تسبقه بحيث اصبح 2 - أ - 3 بموجب مرسوم نافذ 617 /2007

2-أ - 3 ـ في حال كان مستوى سقف الطابق السفلي أوطى من مستوى أرض العقار المجاور، يمكن السماح خارج مسقط البناء بإعادة تكوين الأرض الطبيعية أو المستصلحة عن طريق الردم فوق سقف أعلى طابق سفلي (سفلي أول)، على أن لا يتجاوز ارتفاع الردم متر واحد فوق سقف الطابق السفلي.

(راجع الرسم رقم 71)

2 ـ ب ـ الطابق السفلي المكشوف:

2 ـ ب ـ 1 ـ في المناطق المحدد فيها عدد الطوابق أو العلو الأقصى:

لا تدخل مساحة الطابق السفلي المكشوف المقام ضمن الاستثمار السطحي الأقصى المسموح به في حساب معدل الاستثمار السطحي وعامل الاستثمار العام وفقا للشروط التالية:

* أن يتقيد مسقط البناء للطابق السفلي المكشوف والطوابق التي تعلوه بالاستثمار السطحي الأقصى المسموح.

* أن لا يتجاوز علوه من الخارج، بما فيه سماكة السقف (باطون) ثلاثة أمتار ونصف (3.50م) عن مستوى أوطى نقطة من أرض العقار المعتمدة بتماس أي من واجهاته، على أن لا يقل عرض المسافة الأفقية للأرض الطبيعية أو الردم للأرض المسواة بتماس الواجهة عن مترين.

* أن لا يتجاوز علو سقفه من الخارج مترا واحدا (1.00م.) عن مستوى أوطى نقطة من أرض العقار المعتمدة بتماس إحدى واجهاته أكانت واجهة خلفية أو جانبية. وفي هذه الحالة يجب أن يطال الردم كامل عرض الواجهة وأن لا يقتصر فقط على جزء منها.

* أن لا يتجاوز علوه الحر 3.50م (ثلاثة أمتار ونصف).

(راجع الرسم رقم 73)

* أن لا يقل عرض كامل الواجهة المردومة عن 60% من عمق القسم المكشوف من الطابق الإضافي.

(راجع الرسم رقم 74)

* أن يكون الفرق بين مستويات الأرض بتماس واجهات الطابق ناتجا عن انحدار الأرض الطبيعية في موقع البناء وأن لا ينتج عن ردم مصطنع ومجلوب لتحويل الطابق الأرضي العادي إلى طابق مردوم في إحدى واجهاته.

* لا تحتسب ضمن عاملي الاستثمار الشرفات التابعة للسفلي المكشوف التي لا تتجاوز 20% من مساحته.

* يحتسب علو الطابق السفلي المكشوف ضمن الارتفاع الإجمالي للبناء.

* لا تستفيد من هذه الفقرة أبنية الفنادق المستثناة من الارتفاع وعدد الطوابق بموجب أحكام القانون رقم 402 تاريخ 12/1/1995 وتمديداته.

2 ـ ب ـ 2 ـ في المناطق غير المحدد فيها عدد الطوابق والعلو الأقصى:

في حال إقامة طوابق سفلية مردومة من جهة واحدة على الأقل ومكشوفة من جهة أو أكثر، ومهما كان عددها، يدخل في حساب عامل الاستثمار العام مساحة تعادل عمق أربعة أضعاف ارتفاعه في كل طابق لكل جهة مكشوفة وفقا للشروط التالية:

* أن يتقيد مسقط البناء للطابق السفلي المكشوف والطوابق التي تعلوه بالاستثمار السطحي الأقصى المسموح به.

* أن يتقيد السفلي المكشوف بالتراجع المفروض عن حدود العقارات.

* في حال كانت الواجهات الجانبية المكشوفة جزئيا، تدخل في حساب عامل الاستثمار العام مساحة تعادل عمق أربعة أضعاف ارتفاع الطابق لجهة القسم المردوم من الواجهة.

(راجع الرسم رقم 75)

في حال اختلاف الارتفاع الحر لأقسام الطابق السفلي المحسوبة بالاستثمار، يعتمد الارتفاع الأحر الأقصى.

(راجع الرسم رقم 76)

* تستفيد من هذه الفقرة المجموعات الكبرى و أبنية الفنادق المستثناة من الارتفاع وعدد الطوابق بموجب أحكام القانون رمق 402 تاريخ 12/1/1995 وتمديداته.

3 ـ النتوءات المعدة للزخرفة وللتتويج وحواجب الشمس والكرانيش والرفارف وسماكة التلبيس

لا تدخل في حساب معدل الاستثمار السطحي وعامل الاستثمار العام ضمن الشروط المحددة لها في المادة الثامنة من هذا المرسوم:

3 ـ أ ـ الرفارف (auvents) في الطابق الأرضي.

شرط أن لا تبرز أكثر من أربعة أمتار عن جسم البناء.

3 ـ ب ـ حواجب الشمس Brise Soleil والكرانيش ووسائل الزخرفة والتجميل، وتلبيس جدران واجهات البناء الخارجية بالحجر الطبيعي أو بالخشب أو بالمعادن، شرط أن لا تزيد سماكة التلبيس عن خمسة عشر سنتيمترا (15سم) كحد أقصى.

3 ـ ج ـ أحواض الزهور

3 ـ ج ـ 1 ـ الملاصقة للشرفات أو اللوجيات أو الفرندات):

يحتسب 60سنتم من عرضها كحوض زهور ويحتسب القسم الباقي من ضمن الشرفات.

إذا كان حوض الزهور ملاصقا للضلع الأصغر من الشرفة ويعلو مستوى أرضها 50سم على الأقل عن مستوى الشرفة، يحتسب 120سنتم من عرضه كحوض زهور ويحتسب القسم الباقي من ضمن الشرفات.

3 ـ ج ـ 2 ـ الملاصقة للغرف:

إذا كان أرض حوض الزهور بمستوى أرض الغرفة ولا يتجاوز علوه 1.00م عن هذا المستوى لا يدخل ضمن الشرفات شرط أن لا يتجاوز عرضه 60 سم (ستين سنتيمترا).

(راجع الرسوم رقم 77، 78 و79)

4 ـ الغرف المخصصة لمحطات تحويل الطاقة الكهربائية:

لا تدخل في حساب معدل الاستثمار السطحي وعامل الاستثمار العام وعدد الطوابق الغرف المخصصة لمحطات تحويل الطاقة الكهربائية، شرط أن لا تؤخذ من المساحة المعدة للمرآب وأن تكون مطابقة للخريطة التي توافق عليها مصلحة الكهرباء المخصصة، وأن تقع خارج حدود التراجعات المفروضة قانونا، باستثناء فوهة الوصول إلى الغرفة، وأن لا تعطل حق مرور أو مواقف السيارات أو مدى وقوع النظر. أما إذا زادت مساحة الغرفة الواحدة عن النموذج المعتمد، فإنها تحتسب بكاملها ضمن عاملي الاستثمار.

5 ـ أقسام ثكنات القرميد وأعمال العزل:

5 ـ 1 ـ أقسام ثكنات القرميد

لا تدخل في حساب معدل الاستثمار السطحي وعامل الاستثمار العام وعدد الطوابق والارتفاع الأقصى ثكنات القرميد:

أ ـ في المناطق التي يفرض نظام بنائها الخاص إنشاء ثكنة قرميد، على أن تتقيد بالشروط العائدة لها بحسب ما ينص عليه هذا النظام الخاص.

ب ـ في المناطق التي يفرض نظامها إنشاء ثكنة قرميد دون أن يحدد شروطها الفنية، وفي المناطق التي لا يفرض نظام بنائها الخاص إنشاء ثكنة قرميد (شرط أن لا يزيد عدد طوابق البناء عن أربعة باستثناء الطوابق التي لا تدخل في حساب عوامل الاستثمار وعدد الطوابق) على أن يتم التقيد بالشروط التالية:

* أن لا يتجاوز علو المتكأ المقام فوق سطح الطابق الأخير والذي تستند إليه الثكنة عن متر واحد.

* أن لا يقل انحدار الثكنة بالنسبة للمسطح الأفقي عن 25 درجة، وأن لا يزيد ارتفاعها الأقصى عن ثلاثة أمتار. وتحتسب أقسام ثكنة القرميد التي يتجاوز ارتفاعها ثلاثة أمتار ضمن عامل الاستثمار العام فقط.

* يمنع فرز الثكنة إلى أقسام مختلفة وتسجل من الأقسام المشتركة في البناء، حتى ولو أدخل القسم الذي يتجاوز ارتفاعه 3م ضمن الاستثمار.

* أن لا تتجاوز نسبة فتحات التهوئة والتجميل عن 10% (عشرة بالماية) من طول واجهة ثكنة القرميد دون أن يزيد عرض كل فتحة عن متر وعشرين سنتيمترا.

(راجع الرسمين رقم 80 و81)

إن ثكنات القرميد التي لا تستوفي الشروط أعلاه لجهة ارتفاع المتكأ أو وجهة الاستعمال أو درجة الانحدار تحتسب بكاملها من ضمن عدد الطوابق وعاملي الاستثمار.

5 ـ 2 ـ أعمال النش والعزل الحراري

لا تدخل في حساب معدل الاستثمار السطحي وعامل الاستثمار العام وعدد الطوابق والارتفاع الأقصى أعمال النش والعزل الحراري التي لا يتجاوز علوها خمسون سنتيمترا /50سم/ عن سطح الطابق الأخير.

(راجع الرسم رقم 82)

6 ـ مساحة الأسقف الشفافة للفسحات:

لا تحتسب ضمن معدل الاستثمار السطحي وتحتسب مرة واحدة في عامل الاستثمار العام مهما بلغ ارتفاعها مساحة الأسقف الشفافة للفسحات التي تستوفي الشروط التالية:

* أن تبقى كامل الفسحات المؤمن عليها مدى وقوع النظر لأقسام البناء، بالإضافة إلى حقل وقوع النظر لكافة الأقسام المنارة على الفسحة إما مكشوفة وإما مغطاة بأسقف شفافة، وبالتالي يمنع تغطية الفسحات القانونية وحقول النظر بأية مواد خرسانية أو حديدية أو أية مواد أخرى غير شفافة باستثناء الأجزاء الحاملة للسقف الشفاف.

* يسمح بالترخيص لبناء الأسقف الشفافة للفسحات في الأبنية أو أقسام الأبنية السياحية والتجارية والسكنية المميزة وغيرها بعد موافقة المجلس الأعلى للتنظيم المدني على ضوء المشروع المقدم ومدى منطقية الحاجة لهذه الأسقف وعلوها واستعمالاتها.

تطبق أحكام المادة السابعة والمادة التاسعة من هذا المرسوم لجهة الغلاف وشروط تأمين مدى وقوع النظر في البناء بغض النظر عن الأسقف الشفافة في حال وجودها.

(راجع الرسم رقم 83)

7 ـ مساحة الجدران الخارجية:

في حال وجود حائط مزدوج للعزل، لا تحتسب ضمن معدل الاستثمار السطحي وعامل الاستثمار العام مساحة الجدران الخارجية (بما فيها سماكة العزل في حال وجوده وأجزاء الأعمدة الواقعة ضمن الحوائط الخارجية) والتي تتراوح سماكتها بين اثنين وعشرين سنتيمترا /22سم/ وخمسة وثلاثين سنتيمترا /35سم/ ويدخل ما يزيد عن ذلك في حساب عاملي الاستثمار السطحي والعام.

يشترط أن لا يقل عرض الفراغ الفاصل بين الجدارين عن 3سم (ثلاث سنتيمترات) وأن لا تقل سماكة الجدار الخارجي عن عشرة سنتيمترات (10سم). ويمكن تخفيض عرض الفراغ الفاصل بين الجدارين إلى 2سم (سنتيمترين) للأبنية المرخص قبل صدور هذا المرسوم.

كما يشترط أن يشتمل الفراغ (Z) بين الحائط المزدوج على مادة عازلة للحرارة في حال وقوع العقار على ارتفاع أكثر من 700م عن سطح البحر.

في حال الاستفادة من الأحكام أعلاه، يجب أن يكون الزجاج في الأبواب والنوافذ الخارجية من النوع المزدوج.

في الأبنية الخاضعة للتدقيق الفني الإلزامي لتأمين متطلبات السلامة العامة، تبقى مكاتب التدقيق الفني المكلفة مسؤولة لجهة التحقق من تنفيذ الجدران المزدوجة وفقا لخرائط الترخيص.

لا يشمل عرض الحائط المزدوج سماكة التلبيس الذي يستوفي شروط البند 3 ـ ب في حال وجوده.

(راجع الرسم رقم 84)

فقرة مضافة بموجب م.نافذ 617 ت 8/8/2007

*ان نسبة مساحة الجدار المزدوج مقارنة بمساحة الزجاج المزدوج غير محددة وتبعا لرغبة صاحب العلاقة .

يعتمد لقياس سماكة الزجاج المزدوج سماكة الحائط الذي يحتوي على الزجاج من الجانبين او من الاعلى (عرقة) او من الادنى (عتبة )في حال وجودها.

8 ـ الدرج والمصعد

لا تحتسب ضمن معدل الاستثمار السطحي وعامل الاستثمار العام المساحة الداخلية دون الجدران للدرج الرئيسي والمصعد لكل بناء أو بلوك، شرط:

* يجب أن لا يقل العرض الحر للدرج الرئيسي عن 1،10 م (متر وعشر سنتمترات ) وان لا يقل العرض الحر للممر المؤدي من المصعد الى الشقق عن 1،40 م (متر واربعين سنتيمترا) على ان تتوافر فيها شروط السلامة العامة فيما يعود للابنية التجارية والخاصة والمجموعات الكبرى وتستثنى من شروط هذه الفقرة الابنية المرخصة قبل صدور هذا المرسوم .

* أن لا تتجاوز مساحتها الداخلية دون الجدران /20م2/ عشرين مترا مربعا ويدخل ما يزيد عن ذلك في حساب عاملي الاستثمار.

* يضاف إلى المساحة المحددة أعلاه /6م2/ ستة أمتار مربعة لكل مصعد إضافي ويدخل ما يزيد عن ذلك في معدل الاستثمار السطحي وعامل الاستثمار العام.

(راجع الرسم رقم 85) ( استبدل الرسم 85 بأخر جديد يجب ادخاله .بموجب مرسوم نافذ 617 تاريخ 8/8/2007 )

* تحتسب مساحة الأدراج التي تربط المستويات المختلفة في وحدة مستقلة (فيلا أو دوبلكس) ضمن معدل الاستثمار السطحي وعامل الاستثمار العام.

* يمنع فرز الدرج والمصعد إلى أقسام مختلفة بل تسجل من الأقسام المشتركة في البناء وإلا تدخل مساحتهما في حساب معدل الاستثمار السطحي وعامل الاستثمار العام للبناء.

* ( الغيت هذه الفقرة بموجب المرسوم النافذ 617 تاريخ 8/8/2007 ج .ر 50 )

ثالثا ـ أجزاء الأبنية التي لا تدخل في حساب عامل الاستثمار العام وعدد الطوابق:

1 ـ أقفاص السلالم والمصاعد وخزانات المياه المشادة فوق السطح الأخير

1 ـ أ ـ يشترط في أقفاص السلالم والمصاعد وخزانات المياه المقامة فوق السطح الأخير كي لا تدخل مساحتها في حساب معدل الاستثمار السطحي وعامل الاستثمار العام، أن لا يزيد علو هذه المنشآت عن:

* ثلاثة أمتار عن السطح في الأبنية التي لا يتجاوز ارتفاعها خمسة عشر مترا ما لم ينص نظامها الخاص على خلاف ذلك.

* أربعة أمتار ونصف عن السطح في الأبنية الأخرى وأن لا تتجاوز مساحتها خمسة وثلاثين مترا مربعا لكل وحدة مؤلفة من قفص سلم ومصعد واحد، ويضاف خمسة عشرة مترا مربعا لكل مصعد إضافي.

1 ـ ب ـ لا تدخل أيضا في حساب عامل الاستثمار العام مساحة الخزان الخاص المفروض تأمينه وفقا لشروط تأمين السلامة العامة في الأبنية، وكذلك ماكينات التهوئة والتدفئة والتبريد ولواقط الطاقة الشمسية وخزانات المياه العائدة لها، وخزانات المياه الجاهزة العائدة لشقق ولطوابق البناء الموضوعة على سطح الطابق الأخير على أن لا يتجاوز ارتفاعها عن السطح الارتفاع المحدد في الفقرة 1 ـ أ ـ أعلاه.

2 ـ مساحة مسكن الناطور:

لغاية خمسة وثلاثين مترا مربعا /35م2/ في الطابق الأرضي أو الأعمدة أو ما بين الأرضي والأول لكل بلوك مهما كانت نوعية الإنشاءات الأخرى فيهما، شرط أن يبقى ضمن الأقسام المشتركة في حال إفراز البناء.

3 ـ مساحة المتختات:

لا تدخل في حساب عامل الاستثمار العام وعدد الطوابق المتختات:

* التي لا يتجاوز علوها الحر 1.90م المقامة فوق غرف الغسيل ـ غرف الكوي ـ غرف المونة ـ غرف الخدم ـ الحمامات ـ بيوت الخلاء ـ الأوفيس ـ الممرات الداخلية ـ مداخل الشقق ـ المطابخ.

* ـ التي لا يتجاوز علوها الحر 2.20م المقامة ضمن المخازن وصالات العرض في الطابقين الأرضي والأول والمستودعات في الطوابق السفلية شرط أن لا تتجاوز مساحتها ثلثي مساحة هذه القطع بما فيه الدرج المؤدي إليها وأن لا يكون لها أي مدخل خارجي.

4 ـ الطوابق وأجزاء الطوابق المخصصة للإنشاءات التقنية

لا تدخل في حساب عامل الاستثمار العام وعدد الطوابق:

4 ـ أ ـ الطابق أو الجزء من الطابق الذي يستعمل كطابق تقني etage technique:

شرط أن لا يتجاوز علوها الحرّ ماية وتسعين سنتمترا (190سنتم) وذلك فقط في الأبنية التي تتميز بمواصفات خاصة كالمستشفيات والفنادق والأبنية العامة، والأبنية التي تزيد مساحة الإنشاءات فيها المحسوبة في عامل الاستثمار عن 4000م2 (أربعة آلاف مترا مربعا) أو تلك التي يساوي او يزيد عدد طوابقها المحسوبة في تعداد الطوابق عن ثمانية فوق سطح الأرض باستثناء طابق الأعمدة.

يمكن إقامة أكثر من طابق تقني واحد في الأبنية التي يتجاوز علوها 50 مترا وعدد طوابقها الإثني عشر طابقا بما فيها الطابق الأرضي، وذلك بمعدل طابق تقني لكل ثمانية طوابق إضافية، شرط أن يضم إلى ملف طلب رخصة البناء الدراسة الفنية التقنية التي تبرز الزيادة في عدد الطوابق التقنية وأن يتم التحقق قبل إعطاء رخصة السكن من احتواء هذه الطوابق تمديدات مختلفة الشبكات التقنية (صحية، مياه، كهرباء، هاتف، إلخ...) التي استوجبت إقامتها.

في حال تضمن الترخيص بالبناء أكثر من طابق تقني واحد، يخضع الترخيص لموافقة المجلس الأعلى للتنظيم المدني.

4 ـ ب ـ المساحات المستخدمة للتجهيزات التقنية:

ضمن المناور، وكذلك الممرات والأدراج ضمن المناور التي تحتوي تجهيزات تقنية مع مراعاة شروط السلامة العامة، وشرط أن لا تقل مساحة المنور الحرة من أي إنشاءات عن المساحة الدنيا المفروضة لتأمين التهوئة أو الإنارة للقطع المتصلة بالمنور وفقا للبند ثالثا من المادة التاسعة من هذا المرسوم.

(راجع الرسم رقم 86)

يمنع فرز الطوابق وأجزاء الطوابق المخصصة للإنشاءات التقنية، وفي حال فرز البناء، تبقى هذه الإنشاءات ضمن الأقسام المشتركة في البناء.

5 ـ مساحة طابق أعمدة:

5 ـ أ ـ المقامة ضمن المسقط الأفقي لأكبر طابق علوي

يمكن السماح بإقامة طابق أعمدة واحد في البناء ضمن المسقط الأفقي لأكبر طابق علوي بما فيه الشرفات والفرندات واللوجيات والمناور الداخلية:

1 ـ إما فوق الطوابق السفلية المردومة.

2 ـ أو فوق الأرض الطبيعية مباشرة.

3 ـ وإما على مستوى الطريق الملاصقة أو المتاخمة للبناء المطل عليها في تسامح متر واحد كحد أقصى فوق مستوى الطريق أو تحته شرط عدم إقامة أية إنشاءات بين البناء والطريق.

يقصد بالطريق الملاصقة أو المتاخمة للبناء، بمفهوم الفقرة ـ 3 ـ أعلاه، طريقا للسيارات محددة كما يلي:

* طريقا عاما (أملاك عامة).

* طريقا خاص محددا ومرقما على خريطة المساحة، ينتفع منه العقار المشاد عليه البناء.

* حق مرور مثبت على خريطة المساحة ينتفع منه العقار المشاد عليه البناء.

إذا كانت واجهة البناء واقعة على طريق منحدرة:

* يؤخذ مستوى الطريق عند منتصف كامل واجهة البناء على الطريق لاحتساب التسامح الوارد في الفقرة ـ 3 ـ أعلاه.

(راجع الرسم رقم 87)

* أما إذا كانت واجهة البناء واقعة على طريق منحدرة ويزيد طول الواجهة عن ثلاثين مترا، فيمكن أن يكون طابق الأعمدة بشكل قصات متتالية، على أن يكون طول واجهة كل قصة لجهة الطريق ثلاثين مترا على الأكثر، ويؤخذ المستوى المتوسط لهذه القصة بالنسبة لمستوى الطريق مع مراعاة عدد الطوابق والعلو الأقصى المفروض ضمن نظام المنطقة.

(راجع الرسم رقم 88)

يسمح ضمن طابق الأعمدة بمساحة لا تتجاوز 5% (خمسة بالماية) من معدل الاستثمار العام المدخل العام للبناء وقفص للسلالم والمصاعد، غرف عدادات الكهرباء والمياه وزاوية للانتظار وقاعة الاجتماعات لشاغلي البناء ومستودع صغير لخدمة البناء لا تتجاوز مساحته أربعة أمتار مربع (4م2) وغرفة استعلامات وخزانات المياه وحمام وكذلك درج رئيسي، وغرفة مولد وغرفة تحويل الطاقة الكهربائية ويحسب كل ما يزيد عن ذلك في عامل الاستثمار العام دون احتسابه في عدد الطوابق إذا لم يشتمل الطابق على أية استعمالات أخرى.

تدخل مساحة مسكن الناطور المشار إليها في البند أعلاه من ضمن النسبة المحددة للإنشاءات المسموحة في طابق الأعمدة، حتى ولو كان واقعا بين الطابق الأرضي والأول.

يمنع فرز محتويات هذه الأقسام من طابق الأعمدة إلى أقسام خاصة مختلفة، بل تسجل من الأقسام المشتركة في البناء.

إن الإنشاءات المقفلة ضمن طابق الأعمدة يجب أن تبقى ضمن مسقط الإطار الخارجي لأكبر طابق علوي بما فيه الشرفات والفرندات واللوجيات والمناور الداخلية المقفلة.

يدخل طابق الأعمدة في احتساب العلو الإجمالي للبناء، على أن لا يتجاوز ارتفاعه الحر ثلاثة أمتار ونصف، ويمكن تجاوز هذا الارتفاع إلى /4.5م/ أربعة أمتار ونصف وذلك فقط في الأبنية التي تستوفي شروط إقامة طابق تقني دون الاستفادة من الطابق المذكور.

ويمكن أن يرفع هذا العلو بعد موافقة المجلس الأعلى للتنظيم المدني وفقا لما يقتضيه تصميم الأبنية التالية:

* مداخل أبنية المستشفيات.

* مداخل أبنية الفنادق.

* مداخل الأبنية العامة.

* مداخل أبنية الأوبرا والتياتر والمؤتمرات.

* الأعمدة المكشوفة (Pilotis) ضمن قاعدة (Galette) الأبنية المرتفعة التي يتجاوز علوها 50 مترا وفقا للبند خامسا من المادة العاشرة من هذا المرسوم.

يمكن أن يتجاوز طابق الأعمدة مسقط البناء العلوي دون أن يتجاوز معدل الاستثمار السطحي، شرط أن تخصص الأقسام الواقعة منه خارج مسقط البناء العلوي كمرآب متوجب للسيارات وأن تقع للجهة الخلفية من البناء وأن لا يزيد ارتفاعه الحر عن مترين وثلاثين سنتيمترا (2.30م) كما يشترط عدم استعمال سقفه لأي غرض.

(راجع الرسمين رقم 89 و90)

رابعا ـ تطبق أحكام المادة أعلاه على كافة الأبنية الجديدة، وذلك غير الحائزة على رخصة الإشغال

أما في حال طلب الترخيص بإضافة مساحة بناء إضافية على بناء قائم حائز على رخصة إشغال فتطبق أحكام المادة أعلاه على الأجزاء المضافة. ويعتبر الترخيص لبناء المتختات العائدة للمخازن وصالات العرض والمستودعات بمثابة ترخيص جديد حتى وإن كان المخزن أو صالة العرض أو المستودع حائزا على رخصة إسكان.