المادة 7
(عدلت بموجب مرسوم نافذ حكما 617 / 2007 )
الغلاف:
مع عدم إمكانية تجاوز الارتفاع الأقصى المحدد في نظام المنطقة التي يقع فيها العقار، وفي حال عدم وجود أحكام خاصة تتعلق بالغلاف، يخضع إنشاء البناء للشروط التالية:
أولا ـ غلاف الأبنية على الطرقات
أ ـ الغلاف على الطرقات:
تشاد الأبنية داخل خط غلافي أقصى محدد كما يلي:
أ ـ 1 ـ بخط عامودي مقام على حدود الطريق العام أو على حدود التخطيط، ارتفاعه يساوي مرتين ونصف عرض الطريق أو العرض المقرر لتخطيطه المصدق مع حد أدنى قدره 15 مترا.
وعند وجود ارتفاق تراجع مفروض على جانب أو على جانبي الطريق أو التخطيط، يقام الخط العامودي عند حد التراجع لجهة العقار. وتعتبر المسافة بين خطي التراجع المفروض بمثابة سعة الطريق لتحديد الارتفاع.
(راجع الرسم رقم 21)
يؤخذ مستوى الرصيف أو الطريق في حال عدم وجود رصيف، أو مستوى المقطع الطولي للتخطيط على وسط الواجهة كنقطة ابتداء على الخط العامودي المذكور.
وفي الطرقات المنحدرة، إذا كان الارتفاع بين طرفي الواجهة يزيد عن ثلاثة أمتار ونصف تجزأ الواجهة إلى اقسام لا يتعدى الارتفاع بين طرفيها ثلاثة أمتار ونصف ويأخذ خط عامودي على وسط كل قسم على حدة.
أ ـ 2 ـ بخط مائل يمتد من الطرف العلوي للخط العامودي لجهة داخل العقار، ويكون مائلا على الخط الأفقي بنسبة 5/2 (اثنين قاعدة لخمسة ارتفاع).
(راجع الرسم رقم 22)
أ - 3 - في حال كانت الطريق عمودية على واجهة العقار يطبق غلاف الطريق فقط على الاقسام الملاصقة والمواجهة للطريق وفقا للرسم 22 - ب
(رسم رقم 22 - ب وفقا للمرسوم 617 /2007 للادخال).
ب ـ الغلاف على ساحة:
إذا كان للعقار واجهة على ساحة، يعتمد لتحديد علو الخطوط العمودية على هذه الساحة وعلى الطرق المتفرعة عنها بعمق 30م من حدود التراجع عن الساحة، عرض الطريق الأكثر سعة المتفرعة عن الساحة مع تراجعاتها المفروضة.
(راجع الرسم رقم 23)
ج ـ غلاف الأبنية الخلفية:
إذا شيدت بنايتان أو أكثر ضمن عقار واحد، منها بناية أو أكثر على الطريق، ومنها بناية أو أكثر خلفية مفصولة عن الأولى بفسحة داخلية وتطل على الطريق فوق سطح البناية الأولى، يمكن لهذه الأبنية الخلفية الاستفادة من خط غلاف الطريق، شرط أن لا تقل المسافة الفاصلة بين البناءين عن 4.5 م وأن لا يزيد ارتفاع الأبنية القائمة على الطريق عن خمس مرات المسافة التي تفصلها عن الأبنية الخلفية (عرض الفسحة) ضمن الحدود القصوى للغلاف.
يقاس هذا الارتفاع ابتداء من أوطى نقطة من واجهتي البناءين بتماس أرض الفسحة النهائية بعد التسوية، ويشترط أن تكون الفسحة قانونية وفقا للبند «ثانيا» من هذه المادة.
(راجع الرسم رقم 24)
د ـ الغلاف على زاوية طريقين أو أكثر:
عندما يقع العقار على زاوية طريقين أو أكثر، يطبق على كل تقاطع، وبطول لا يتعدى الثلاثين مترا (30م) لجزء من واجهة البناء (بما فيه النتوءات) الواقعة على الطريق الأقل سعة، (يترك الخيار بتركيزه للمصمم) يطبق الغلاف التالي:
1 ـ خط عامودي مقام على تخطيط الطريق العام معادل لخمس مرات العرض المقرر للطريق.
وعند وجود ارتفاق تراجع مفروض على جانب أو جانبي الطريق، يقام الخط العامودي على حدود التراجع لجهة العقار وتعتبر المسافة بين خطي التراجع المفروض بمثابة سعة الطريق لتحديد الارتفاع. تؤخذ نقطة ابتداء علو هذا الخط العامودي كما هي محددة للخط العامودي العائد للفقرة «أ» من البند «أولا» من هذه المادة.
2 ـ خط مائل يمتد من الطرف العلوي للخط العامودي ويكون مائلا على الخط الأفقي بنسبة 1/5 (واحد قاعدة لخمسة ارتفاع) لجهة داخل العقار.
يجب أن لا يتجاوز العلو الأقصى للبناء الارتفاع الذي ينتج عن تطبيق غلاف الطريق الأكثر سعة، وتطبق على باقي أجزاء الواجهة المطلة على الطريق الأقل سعة الخط الغلافي العائد لهذه الطريق والمحددة في الفقرة «أ» من البند «أولا» من هذه المادة.
(راجع الرسمين رقم 25 ورقم 26)
3 - في حال وقوع العقار على طريقين بنفس السعة يعود لمالك العقار الخيار في اعتماد الارتداد على اي من الطريقين شرط التقيد بالتراجع الاكبر عند زاوية الطريقين وفقا للرسم 22 - ج
(رسم رقم 22 - ج وفقا للمرسوم النافذ 617 /2007 للادخال )
عندما يكون العقار محاطا بالطرق من ثلاث جهات أو أكثر، لا يعتمد ارتداد لأي طريق على طريق لا يتقاطع معه، إلا أنه يسمح باستثناء القسم من البناء الواقع ضمن عمق 30م من حدود التراجع عن الطريق الأكثر سعة، من الغلاف العائد للطريق من الجهة المقابلة، شرط التقيد بالغلاف والارتداد المشار إليه أعلاه على الطرق الجانبية.
(راجع الرسم رقم 27)
هـ ـ يتم البت في حالات الغلاف الاستثنائية غير المذكورة أعلاه من قبل المجلس الأعلى للتنظيم المدني.
ثانيا ـ ارتفاع الأبنية على الفسحات:
في حال تأمين وقوع نظر على فسحات، تشاد الأبنية أو أقسام الأبنية المنارة على هذه الفسحات داخل خط غلافي أقصى كما يلي:
1 ـ بخط عامودي مقام على واجهة البناء بدون النتوءات على الخط الغلافي لجهة الفسحة يعادل خمس مرات المسافة الدنيا لوقوع النظر الفعلي المؤمن في البناء من الغرف المهواة والمضاءة على الفسحة التابعة للعقار أو على الفسحات المشتركة مع العقارات المجاورة. تكال هذه المسافة بين الخط العامودي المنصوب بتماس الواجهة عند محور الفتحة التي تضيء وتهوي الغرفة وبين الخط العامودي المنصوص على حدود العقار أو خط عامودي آخر (مع مراعاة نص المادة التاسعة)، داخل حقل وقوع النظر وعلى محور الفتحة (نافذة أو باب زجاجي أو واجهة زجاجية) وذلك من أبرز نقطة من هيكل البناء مقابل الفتحة.
يؤخذ مستوى الأرض النهائية بعد التسوية في أوطى نقطة عند تقاطعها مع الواجهة في كل فسحة مستقلة كنقطة ابتداء لهذا الخط العامودي بصرف النظر عن شقلة المنحدر العائد للمرآب.
(راجع الرسمين رقم 28 و29)
عندما يكون وقوع النظر مؤمن على فسحة مشتركة مع العقارات المجاورة، يجب أن تكون واجهة الغرف، أو طرف الفرندا أو اللوجيا أو الشرفة المسندة إليها، المؤمن لها مدى وقوع النظر على مسافة أربعة أمتار ونصف على الأقل من الحدود المقابلة للفسحة المشتركة.
(راجع الرسم رقم 30)
يُسمح تحت الفسحات المشتركة المرتفقة بعدم البناء أو بالنور والهواء بإنشاء الطوابق السفلية المردومة إذا لم يكن ذلك يتعارض مع الشروط الخاصة التي قضت بإنشائها ومع أنظمة البناء في المنطقة، وذلك مع التقيد بأحكام البند 2 ـ د من المادة التاسعة من هذا المرسوم.
تعتبر الفسحة قانونية لأخذ مدى وقوع النظر عليها عندما لا تقل مساحتها عن 30 م2 (ثلاثين مترا مربعا) وتستوعب مستطيلا قياساته الدنيا 4.50 *ّ 5.50م. (أربعة أمتار ونصف xّ خمسة أمتار ونصف).
تعتبر الفسحة مستقلة طالما لا تتصل بسواها من الفسحات أو إذا كانت تتصل بفسحات أخرى بعرض يقل عن 4.50م. (أربعة أمتار ونصف).
(راجع الرسمين رقم 31 ـ أ و31 ـ ب)
2 ـ بخط مائل 1/5 (واحد قاعدة لخمسة ارتفاع) يمتد من الطرف العلوي للخط العامودي.
(راجع الرسمين رقم 28 ورقم 29)
لا يدخل عرض مجاري المياه أو الأقنية أو الأملاك العامة الملاصقة للفسحات القانونية في حساب علو الغلاف على هذه الفسحات.
Changes to this article · 1, oldest first. The text above is the Lebanese University's; each change below is the amending article as published.
Added to (البند أولا ـ أ) by مرسوم نافذ حكما رقم 617 تاريخ 08/08/2007, article 1, 17/08/2007
عدلت أحكام المرسوم رقم 15874 تاريخ 5/12/2005، وذلك وفقا لما يلي:
أولا: يلغى نص الفقرة المشاركة من البند ثالثا ـ أ ـ 2 من المادة الثانية من المرسوم رقم 15874/2005 ويستعاض عنه بالنص التالي: «يسمح ببناء تصاوين شرط أن لا يتجاوز العلو الأقصى للقسم السد من هذه التصاوين مترا وعشرين سم (1.20 مترا) عن مستوى الطريق أو الأرض الطبيعية قبل التسوية للعقار التابعة له التصاوين. كما يسمح أن يعلو القسم السد من التصوينة حاجز من القضبان المعدنية أو من الخشب أو من الباطون المثقب، على أن لا يتجاوز ارتفاع الكل (القسم السد والحاجز) الثلاثة أمتار (3.00م) عن مستوى الأرض الطبيعية. وذلك في حال لم تنص الأنظمة الخاصة على خلاف ذلك». ثانيا: يلغى نص الفقرة الثانية من البند ثالثا ـ ب ـ 1 ـ 1 من المادة الثانية من المرسوم رقم 15874/2005 ويستعاض عنه بالنص التالي: يسمح برفع مستوى أي نقطة من أرض العقار الطبيعية المنحدرة بواسطة الردم شرط أن لا تتجاوز الردميات ارتفاع جدران الدعم اللازمة لها: ـ ثلاثة أمتار ونصف خارج التراجعات. ـ المسافة الأفقية التي تفصل الجدار الداعم عن الجدار الذي يدنوه. ـ مترين ضمن التراجعات عن حدود العقارات المجاوزة.
(راجع الرسم رقم 5) (انظر ملف الربط )
ثالثا: عدل الرسمين رقم 12 و13 بحيث أصبحا كالتالي:
(انظر ملف الربط )
رابعا: عدل الرسم رقم 18 بحيث يصبح كالتالي:
(انظر ملف الربط )
خامسا: يلغى نص الفقرة الأخيرة من البدن ثالثا من المادة الرابعة من المرسوم رقم 15874/2005 ويستعاض عنه بالنص التالي: «أما التراخيص المعطاة بظل المرسوم الاشتراعي 148/1983 فيتم تجديدها لمدة أربع سنوات شرط عدم وجود مانع قانوني يمنع تجديدها. وتمدد التراخيص التي جددت لمدة سنتين قبل صدور المرسوم 15874/2005 لسنتين إضافيتين شرط عدم وجود مانع قانوني يحول دون تجديدها». سادسا: يلغى نص الفقرة الأخيرة من البند رابعا من المادة الرابعة من المرسوم رقم 15874/2005 ويستعاض عنه بالنص التالي: «يمكن متابعة أعمال المرحلة الثانية على مسؤولية المهندس المسؤول على أن تعطى الموافقة على تنفيذ المرحلة الثانية أو ترفض مع تعليل أسباب الرفض بمهلة شهر من تاريخ تسجيلها لدى الإدارة الفنية المختص. وفي حال تأخر الإدارة عن البت بالطلب ضمن المهلة المحددة، يمكن للمهندس اعتماد الآلية المنصوص عليها في المادة الثالثة من هذا المرسوم لمتابعة التنفيذ في المرحلة الثانية». سابعا: يضاف الرسم بجانبه في منتهى الفقرة الثالثة من البند سابعا من المادة الرابعة من المرسوم رقم 15874/2005:
(انظر ملف الربط )
ثامنا: يلغى نص البند أولا ـ أ ـ 3 من المادة الخامسة من المرسوم رقم 15874/2005 ويستعاض عنه بالنص التالي: «تركيب الشبكات الكهربائية والصحية للأقسام المشتركة لتصبح جاهزة للاستعمال. والعلب البريدية للأقسام المختلفة». تاسعا: يلغى نص البند أولا ـ ب من المادة الخامسة من المرسوم رقم 15874 تاريخ 5/12/2005 ويستعاض عنه بالنص التالي: «إنجاز كافة الأعمال الداخلية التي تجعل البناء صالحا للاستعمال وفقا للغاية المعد لها. أما في الشقق التي تتجاوز مساحتها 300م2 بما فيها الأقسام التي لا تحتسب من ضمن الاستثمار العام والسطحي، فيستثنى من تلك الأعمال: + الطرش والدهان الداخلي وأعمال المنجور الداخلي وقطع البياضات الصحية والكهربائية وخزائن المطابخ، على أن تحدد مواصفات هذه الأعمال في متن عقود بيع هذه الشقق في حال تم بيعها قبل إفراز البناء». عاشرا: تضاف الفقرة والرسم أدناه إلى البند أولا ـ أ من المادة السابعة من المرسوم رقم 15874/2005: «أ ـ 3 ـ في حال كانت الطريق عامودية على واجهة العقار، يطبق غرف الطريق فقط على الأقسام الملاصقة والمواجهة للطريق وفقا للرسم 22 ـ ب:
(انظر ملف الربط )
حادي عشر: تضاف الفقرة والرسم بجانبه إلى البند أولا ـ د من المادة السابعة من المرسوم رقم 15874/2005: «3ـ: في حال وقوع العقار على طريقين بنفس السعة يعود لمالك العقار الخيار في اعتماد الارتداد على أي من الطريقين شرط التقيد بالتراجع الأكبر عند زاوية الطريقين وفقا للرسم 22 ـ ج:
(انظر ملف الربط )
ثاني عشر: يلغى الرسمين رقم 42 و43 والفقرة التي تسبقهما ويستعاض عنهم بالفقرة التالية: «يمكن أن يستفيد القسم من الغرفة الواقع خلف مستوى الفتحة من الإنارة وفقا للشروط المحددة في الرسم رقم 42».
(انظر ملف الربط )
ثالث عشر: يلغى نص البند سادسا ـ 3 من المادة العاشرة من المرسوم رقم 15874 تاريخ 5/12/2005. رابع عشر: يلغى نص الفقرة الثانية من البند ثانيا ـ 3 من المادة الحادية عشر والرسم رقم 55 من المرسوم رقم 15874/2005 ويستعاض عنهما بالنص والرسم التالي: «في حال وجود طوابق سفلية مردومة في بلوك مستقل يجب أن لا تقل المسافة الأفقية الفاصلة بين هذه الطوابق والطوابق السفلية المكشوفة وما فوقها من البلوكات الأخرى عن أربعة أمتار ونصف. (راجع الرسم رقم 55)
(انظر ملف الربط )
خامس عشر: تضاف الفقرة التالية إلى البند ثانيا 1 ـ أ ـ من المادة الثانية عشرة من المرسوم رقم 15874 تاريخ 5/12/2005: «يقصد بالبرادي الزجاجية المشار إليها في المادة الثانية عشر من القانون رقم 646 تاريخ 11/12/2004 كافة الألواح الزجاجية الشفافة المتحركة بما فيها تلك المزودة بإطارات من الألمنيوم الملون. يجب أن تكون نوعية وألوان البرادي الزجاجية موحدة في الواجهات المطلة على الطرقات وذلك في الأبنية التي يتم الترخيص بها بعد صدور هذا المرسوم، على أن يتم تسجيل مواصفات هذه البرادي في نظام الملكية للبناء». سادس عشر: ينقل الرسم رقم 71 والفقرة التي تسبقه من المرسوم رقم 15874/2005 إلى منتهى البند 2 ـ أ ويحمل الرقم 2 ـ أ ـ 3. سابع عشر: يلغى نص الفقرة الرابعة من البند ثانيا ـ 2 ـ أ ـ 2 من المادة الثانية عشرة من المرسوم رقم 15874/2005. ثامن عشر: يلغى نص الفقرة الأخيرة من البند ثانيا 2 ـ ب ـ 2 من المادة الثانية عشرة من المرسوم رقم 15874/2005 ويستعاض عنه بالنص التالي: «تستفيد هذه الفقرة المجموعات الكبرى وأبنية الفنادق المستثناة من الارتفاع وعدد الطوابق بموجب أحكام القانون رقم 402 تاريخ 12/1/1995 وتمديداته». تاسع عشر: تضاف الفقرة أدناه إلى نص البند ثانيا ـ 7 من المادة الثانية عشرة من المرسوم رقم 15874/2005: «إن نسبة مساحة الجدار المزدوج مقارنة بمساحة الزجاج المزدوج غير محددة وتبعا لرغبة صاحب العلاقة. يعتمد لقياس سماكة الزجاج المزدوج سماكة الحائط الذي يحتوي على الزجاج من الجانبين أو من الأعلى (عرقة) أو الأدنى (عتبة) في حال وجودها. عشرون: يلغى نص الفقرتين الأولى والثانية من البند ثانيا ـ 8 من المادة الثانية عشرة من المرسوم رقم 15874/2005 ويستعاض عنهما بالنص التالي: «يجب أن لا يقل العرض الحر للدرج الرئيسي عن 1.10م (متر وعشرة سنتمترات) وأن لا يقل العرض الحر للممر المؤدي من المصعد إلى الشقق من 1.40م (متر وأربعين سنتيمترا) على أن تتوافر فيها شروط السلامة العامة فيما يعود للأبنية التجارية والخاصة والمجموعات الكبرى، وتستثنى من شروط هذه الفقرة الأبنية المرخصة قبل صدور هذا المرسوم. لا تحتسب ضمن معدل الاستثمار السطحي وعامل الاستثمار العام المساحة الداخلية دون الجدران للدرج الرئيسي والمصعد لكل بناء أو بلوك ، شرط»: حادي وعشرون: يلغى نص الفقرة السادسة من البند ثانيا ـ 8 من المادة الثانية عشرة من المرسوم رقم 15874/2005. ثاني وعشرون: يلغى الرسم رقم 85 من المرسوم رقم 15874/2005 ويستعاض عنه بالرسم التالي:
(انظر ملف الربط )
ثالث وعشرون: يلغى نص الفقرة الأولى من البند ثالثا ـ 4 ـ أ من المادة الثانية عشرة من المرسوم رقم 15874/2005 ويستعاض عنه بالنص التالي: «شرط أن لا يتجاوز علوها الحر ماية وتسعين سنتمترا (190سنتم) وذلك فقط في الأبنية التي تتميز بمواصفات خاصة كالمستشفيات والفنادق والأبنية العامة، والأبنية التي تزيد مساحة الإنشاءات فيها المحسوبة في عامل الاستثمار عن 4000م2 (أربعة آلاف مترا مربعا) أو تلك التي يساوي أو يزيد عدد طوابقها المحسوبة في تعداد الطوابق عن ثمانية فوق سطح الأرض باستثناء طابق الأعمدة». رابع وعشرون: يلغى نص الفقرة الأخيرة من البند (أ) من المادة الخامسة عشرة ـ أولا من المرسوم رقم 15874/2005 ويستعاض عنه بالنص التالي: «إن المساحات المحددة أعلاه والتي على أساسها يحدد عدد السيارات المتوجبة لا تتضمن مساحة الجدران الخارجية والشرفات والفرندات واللوجيات والنتوءات المعدة للزخرفة وحواجب الشمس وأحواض الزهور والمتختات غير العائدة للمحلات التجارية والتي لا يتجاوز علوها الحر 1.90م وبيوت الأدراج والمصاعد وثكنات القرميد المخصصة لخدمة البناء والممرات الخارجية التي تصل الأدراج والمصاعد بالمساكن أو المكاتب أو المساحات المستثمرة». خامس وعشرون: يلغى نص الفقرة السادسة عشر من البند ثالثا 5 ـ أ ـ من المادة الثانية عشرة من المرسوم رقم 15874/2005 ويستعاض عنه بالنص التالي: «يدخل طابق الأعمدة في احتساب العلو الإجمالي للبناء، على أن لا يتجاوز ارتفاعه الحر ثلاثة أمتار ونصف، ويمكن تجاوز هذا الارتفاع إلى /4.5م/ أربعة أمتار ونصف وذلك فقط في الأبنية التي تستوفي شروط إقامة طابق تقني دون الاستفادة من الطابق المذكور». سادس وعشرون: يلغى نص الفقرة الثالثة من البند أولا من المادة السادسة عشرة من المرسوم رقم 15874/2005. سابع وعشرون: يضاف نص الفقرة التالية على البند أولا من المادة السادسة عشرة من المرسوم رقم 15874/2005: «في حال إضافة بناء أو تعديل وجهة الاستعمال مع تحوير المواقف الإضافية إلى مواقف متوجبة، لا يمنع الترخيص بالإضافة إلى بالتعديل إلا بعد تسديد الرسوم المتوجبة عن المساحة التي تم إعفاؤها للمرآب الإضافي المحور إضافة إلى رسوم الترخيص بالبناء للموافق المتوجبة في حال كانت هذه المواقف خاضعة للرسوم». ثامن وعشرون: يعد ل عنوان البند ثالثا ـ 2 من المادة السادسة عشرة من المرسوم رقم 15874/2005 بحيث يصبح كالتالي: «2 ـ زيادة عامل الاستثمار في حال تأمين مرآب إضافي يخصص للبلدية». تاسع وعشرون: يلغى نص الفقرة ما قبل الأخيرة من البند ثالثا ـ 2 من المادة السادسة عشرة من المرسوم رقم 15874/2005 ويستعاض عنه بالنص التالي: «بعد إنجاز المرآب الإضافي، يتم التقدم بطلب الحصول على رخصة إسكان جزئية نهائية للمرآب يصار استنادا إليها إفراز المرآب وتسجيله على اسم البلدية المعنية، مع تسجيل قيمة الاستثمار المضاف على الصحيفة العينية للعقار أو العقارات المعنية». ثلاثون: يلغى نص الفقرة الرابعة من البند رابعا من المادة السادسة عشرة من المرسوم رقم 15874/2005 ويستعاض عنه بالنص التالي: «لا يمكن بيع أو تأجير المساحات المخصصة للمواقف الإضافية كأقسام مختلفة مستقلة لصالح أقسام مبنية خارج أو داخل العقار الموجودة ضمنه المواقف الإضافية إلا إذا توفرت فيها الشروط التالية:
(انظر ملف الربط )
ـ يجب أن لا يقل عدد المواقف الإضافية المؤمنة عن 10 مواقف. ـ يجب تأمين خصوصية للمرآب المتوجب للبناء مع بيان كيفية فصل المرآب المتوجب عن المرآب الإضافي. ـ يجب أن تحدد شروط إدارة المرآب المنصوص عليه في البندين أولا وثانيا من هذه المادة ضمن نظام الملكية العائدة للبناء. (راجع الرسم المرفق) واحد وثلاثون: يضاف البند ثالثا أدناه على المادة السابعة عشرة من المرسوم رقم 15874/2005: «ثالثا ـ يتم إحتساب العلو المنفذ ما بين أسفل السقف ووجه البلاط ولا تدخل أعمال الزخرفة والديكور في احتساب العلو».