شورى حكم رقم : 447 /1999

- شروط استعمال الاقسام المشتركة في البناء ومدى امكانية تعديلها

-

بما انه ثابت ان المستدعى ضده يراونت جان واهرام ناهيكيان احدث تعديلا في واجهة البناء للجهة الجنوبية وذلك باضافة باب ثان لم يكن ملحوظا لا في رخصة البناء ولا في صك الملكية. وبما ان البناء موضوع المخالفة يخضع لنظام الملكية المشتركة في العقارات المبنية لا سيما المرسوم الاشتراعي رقم 88 تاريخ 1983/09/16 وبما ان واجهات البناء تعتبر من الاقسام المشتركة التابعة لملكية الاقسام الخاصة وبالتالي فانها لا تقبل التجزئة او القسمة ولا يمكن ترتيب حقوق عليها بالاستقلال عن الاقسام الخاصة التي هي ملحقة بها. وبما ان المادة 11 من المرسوم الاشتراعي رقم 88/83 نصت على انه "يحق لكل مالك ضمن شروط النزام ان يستعمل المشترك في ما اعد له على الا يحول ذلك جون استعمال باقي المالكين ولا يجوز لاي مالك ان يقوم باي عمل من شأنه ان يهدد سلامة البناء او ان يغير في شكله او مظهره الخارجي. لا يجوز احداث اي تعديل في القسم المشترك حتى عند تجديد البناء وفي كل ما هو ضروري لتأليف وتناسق البناء وان كان من الاجراء غير المشتركة كابواب المداخل والشبابيك والشرفات وسواها الا بقرار تصدره الجمعية باغلبية 57 بالمئة على الاقل من اصوات المالكين" وبما انه من الملاحظ ان المادة 11 المنوه عنها قالت بان استعمال الاجراء المشتركة يجب ان يتم ضمن شروط النظام ولكن النظام لا يتمضن تفصيلات كافية تحدد طريقة استعمال كل جزء من الاجزاء المشتركة وفي الحالة يتحدد الاستعمال في الغرض الذي اعدله الجزء المشترك. وبما انه اذا قام نزاع بشأن ما صدر من احد الملاك كما هي الحال في حالتنا الحاضرة اقتضى البحث عما اذا كان فيه اخراج للاجزاء المشتركة عن وظيفتها ام لا فاذا كان يخرجها عما اعدت له فهو غير جائز وفي هذه الحالة يكون للشركاء ان يطلبوا منع هذا العمل المخالف لوظيفة الشيء دون ان يكون عليهم ان يثبتوا انه قد اضربهم. اما اذا كان العمل يدخل في ما اعدله الشيء فهو مباح شرط ان لا يكون فيه افراط يؤدي الى الاضرار بالبناء او بالشركاء انفسهم. وبما ان غاية المشترع منع هذه التصرفات للمحافظة على المساحات الاصلية للبناء ولكل شقة او طابق وكذلك المحافظة على مظهر البناء الخارجي وبالتالي لا يجوز لاي من المالكين انشاء شرفات او اعمدة او جسور في الجدران المشتركة او اضافة ابواب لان من شأن ذلك ان يزيد في حساحة شقته كما انه يشوه منظر البناء ويفقده تناسقه. وبما انه يتضح ان نص المادة 11 منعت على الشريك احداث اي تعديل ليس فقط في القسم المشترك بل ايضا في الاجراء غير المشتركة كابواب المداخل والشبابيك والبلكونات وسواها الا بقرار تصدره جمعية المالكين باغلبية ثلاثة ارباع الاصوات على الاقل. وبما ان ما تضمنه الفقرة الاخيرة من نص المادة 11 هدفه منع التشويه في البناء بنقل باب من حائط الى حائط او باضافة باب او ابداله بشباك او باحداث شباك لم يكن موجودا في الاساس او باقفال شرفة على طريق بناء جدران من حجر او من الحديد لا من الزجاج. وبما ان هذا المنع يجب ان ينحصر مفهومه في الابواب والمداخل والشبابيك والبلكونات الموجودة في الجدران الكبيرة وفي الجدران المطلة على المداخل المشتركة بين الطوابق اي في واجهات البناء. وبما ان المستدعى ضده باحداثه باب ثان في الواجهة الجنوبية من البناء دون موافقة ثلاثة ارباع جمعية المالكين من شأنه ان يشوه مظهر البناء ويؤثر في تناسقه وبالتالي يقع عمله هذا في حالة المنع المنصوص عنها في المادة 11 من المرسوم الاشتراعي رقم 88/83 وبما ان رخصة تعديل رقم 2370 تاريخ 1996/11/14 المطعون فيها ليست في محلها القانوني في غياب موافقة اغلبية 75 بالمئة من جمعية مالكي العقار وبالتالي مستوجبة الابطال. وبما ان لم يعد من فائدة لبحث سائر الاسباب المدلى بها لعدم الفائدة.