تمييز مدني حكم رقم : 0 /0

صفحة 1

اساس: ٢٣٩١/ ٢٠٠٠ قرار: ١٠٥٣/ ٢٠٠٢ 3707

قـــــرار باسم الشعب اللبناني

ان محكمة استئناف بيروت - الغرفة الحادية عشرة - والمؤلفة من الرئيس د ادنجي والمستشارين حبيب رزق الله وليليان سعد

لدى التدقيق والمذاكرة ،

تبين ان الدكتور فيليب سرحال والسيدة جانو مسابكي، وكيلـــهما المحـــامي شـــكري الخوري، استأنفا في ١٧/ ٢/ ٢٠٠٠ ، بوجه السيد علي خميس ، الحكم الصادر عن القـــاضي المنفرد المدني القاضي في ١٨/ ٢/ ١٩٩٩ والقاضي بما يلي : اولا: في الادعاء الاصلي ، ١-باعلان اختصاص المحكمة للنظر في الادعاء . ٢- برد الادعاء الاصلي برمته . ٣-بتضمين المدعى النفقات . ثانيا: في الادعاء المقابل : ١-بقبول الادعاء المقابل شكلا. ٢-برده اساسا . ٣-بتضمين المدعيين مقابلة النفقات . ثالثا: برد طلبات العطل والضرر . رابعا : برد سائر الاسباب والمطالب الزائدة او المخالفة .

وعرض المستأنفان انهما يملكان البناء القائم على العقار رقم ٢١٧١ رأس بــــيروت ، حيث يستأجر المستأنف عليه منذ العام ١٩٧١ الغرفتين رقم ٣٠٢ و ٣٠٣ ، الكـــــائنتين فـــي الطابق الثامن ، ببدل ايجار سنوي قدره /٨٤٣٧/ل.ل.بوجهة استعمال كمكتب للمحاسبة . وفي اواخر السبعينات توقف المستأنف عليه نهائيا عن استعمال المكتبين . وفي عام ١٩٨٦ فوجئت الجهة المستأنفة بأن المستأنف عليه اقدم على اسكان السيد اجود الاحمدية مكانه في المأجور ،

صفحة 2

بدون موافقتها ، لا بل ضد ارادتها . ومن جهة اخرى ، نظرا لتعذر ابلاغ المســـتأنف عليــــه الانذارات العديدة ، اضطرت الجهة المستأنفة إلى انذاره مجددا بواسطة الكاتب العــــدل فـــي بيروت سعد شهاب ، بموجب كتاب مسجل في تاريخ ٦/ ١٠/ ١٩٩٣ ، تحت رقم ٩٣/٣٩٦٣ . وقد اجاب المستأنف عليه بموجب كتابه المسجل لدى الكاتب العدل سعد شهاب المؤرخ في ٢٩/ ١١/ ٩٣ ، تحت رقم ٩٣/٥٠٦٩ ، زاعما بأن مأجوره محتل من السيد اجود الاحمديـــــة ، وبأن هذا الاحتلال جرى بموافقة السيدة رندا بلطجي المسؤولة عن ادارة البناء ..، والتي تعمل لدى الجهة المستأنفة . واودع لدى الكاتب العدل ٢٥% من مقدار بدلات الايجــــــار والنفـــــات المشتركة ، عملا بالمادتين ٢٤ و ٢٥ من قانون الايجارات ٩٢/١٦٠ . وبعد صدور القـــانون التعديلي ٩٥/٣٣٦ ، فاودع المستأنف عليه بكتابه المسجل لدى الكاتب العدل شكري الحسيني، في ٩/ ٦/ ٩٥ ، تحجت رقم ٩٥/١٣٧٠، ربع بدلات الايجار العائدة لســنتي ١٩٩٤ و ١٩٩٥ ، متحججا بالاحتلال الذي اختلقه او كان المسبب له لايجاد مبرر لعدم اشغاله المكتبين ، وبالتالي لايجاد ذريعة تحول دون اسقاط حقه في التمديد لعدم دفعه البدلات المتوجبة عليه قانونا . وفي ٢٣/ ١١/ ١٩٩٥ تقدم المستأنف عليه بدعوى بوجه الجهة المستأنفة ، طالبها فيه بتعويض عـــن حرمانه المزعوم من الانتفاع بالمأجور . فردت الجهة المستأنفة بإدعاء مقابل طالبة فيه اسقاط حق المستأنف عليه في التمديد القانوني لتنازله الواثح عن المأجور، واستطرادا لتركه المأجور خلال فترة تزيد عن العشر سنوات . واكثر استطرادا ، لعدم دفعه بدلات الايجــــار المســــتحقة عليه خلال مهلة الشهرين القانونية بعد تبلغه انذار بذلك ، سندا لاحكام المادة ١٤ المعطوفـــــة على الفقرات (أ) و (و) و (ز) من المادة العاشرة من القانون ٩٢/١٦٠ المعـــــدل . وبنتيجـــة المحاكمة صدر الحكم المستأنف المطلوب فسخه للاسباب التالية :

١-لقد ثبت في الاستجوابات الابتدائية ان المستأنف عليه سهل عملية احتلال المأجور من السيد اجود الاحمدية ، ان لم يفتعلها بهدف التمويه على تركه المأجور ، لايجاد مخرج قانوني للمأزق الذي وضع نفسه فيه بامتناعه عن اشغال المأجور طيلة عشر سن سنوات متتالية ، ولايجاد ذريعة لعدم دفعه بدلات الايجار بالكامل . وان لم يكن تنازل عن المأجور بصورة مباشرة لمصلحة السيد الاحمدية ، فانه لم يقم بأية مبادرة لاخلاء السيد الاحمدية من المأجور ولم يعبر عن انزعاجه من هذا الاحتلال ، مما يفسر التواطء بينه وبين السيد الاحمدية للتهرب من وجوب اشغال المأجور شخصيا . وقد حاول المستأنف عليه اقناع المحكمة الابتدائية بأن المسؤولية عن البناء في حينه الآنسة رندا بلطجي هي من قامت بتسليم مفاتيح المأجور للسيد الاحمدية ، فاثبت المستأنفان عكس زعم المستأنف عليه ، اذ ان السيد الاحمدية والآنسة بلطجي اكدا خلال الاستجواب ان السيد الاحمدية لم يتسلم المفاتيح

٢

صفحة 3

من الآنسة بلطجي وان المستأنف الدكتور سرحال لم يطلب من السيد الاحمدية يوما الدخول إلى المأجور . واذا سلمنا جدلا بأن المستأنف عليه سلم المفاتيح إلى السيدة بلطجي وفقا لما زعمه ، فهذا يفسر بأنه اقرار قضائي من قبل المستأنف عليه بأنه كان قد ترك المأجور . كما ان المستأنف عليه لم يعلم المخفر بواقعة احتلال المأجور من قبل السيد الاحمدية ، بل انه ثبت لدى استجواب الآنسة بلطجي ان الجهة المستأنفة كلفتها باعلام مخفر حبيش عن احتلال المأجور ، حرصا منها على ممتلكاتها . مما يثبت ان المستأنف عليه لجأ إلى اسلوب التحايل على القانون لتمويه تركه المأجور منذ سنوات عديدة قبل الاحتلال الذي لجأ اليه . وبما ان حق المستأنف عليه كان قد سقط عملا بأحكام الفقرتين (ج) و (هـ) من المادة التاسعة من قانون الايجارات رقم ٨٣/٢٢ ، وعملا بالفقرة (ج) من المادة العاشرة من القانون ٩٢/١٦٠ . كما ان الحكم المستأنف مستوجب الفسخ ايضا لتجاهله التحايل على القانون الحاصل لمصلحة المستأنف عليه في اختلاق ذريعة الاحتلال لتجنب نتائج ترك المستأنف عليه المأجور ، من اعلان سقوط حقه في التمديد والزامه بدفع بدل المثل والحكم باعلان سقود حقه في التمديد القانوني والزامه بإخلاء المأجور وبتسليمه إلى المستأنفين خاليا من كل شاغل وخاليا من جميع الموجودات .

-استطرادا ، ان المستأنف عليه اقر صراحة خلال جلسة استجوابه بداية انه ترك المأجور منذ اكثر من عشرين سنة ، كما ان واقعة الترك ثابتة ايضا من زعم المستأنف عليه بأنه لم يعلم بالاحتلال المزعوم الحاصل منذ العام ١٩٨٦ لغاية ١٩٩٠، الا ابعد ان اتصلت به الجهة المالكة واعلمته بالامر . الا ان الحكم المستأنف تجاهل الاقرار القضائي .

-ان السيد الاحمدية ادلى في استجوابه ان رأى المستأنف عليه لاول مرة خلال العام ١٩٩٥ ، أي بعد اكثر من ست سنوات على علم المستأنف عليه بواقعة الاحتلال المزعوم . ولم يكن هناك من تنازل عن المأجور ، فلا يمكن تفسير عدم اكتراث المستأنف عليه لمصـــير المأجور . وهذا التصرف يؤلف الخطأ الجسيم الذي يسال عنه قانونا المستأنف عليه بأن يعلن اسقاط حقه في التمديد القانوني لعقد لم يكترث اليه اصلا . وان اقرار المستأنف عليه يثبت صحة الدعوى المقابلة الهادفة إلى اعلان سقوط حقه في التمديد القانوني لتركه المأجور اكثر من سنة . وبالتالي يجب اعلان فسخ عقد الايجار على مسؤولية المستأجر الكاملة سندا للفقرة ٢ من المادة ٥٩٥ موجبات وعقود ، بالاضافة إلى الزامه بالعطل والضرر عملا بالمادة ٥٧٥ من القانون نفسه .

٣

صفحة 4

-ان ما يثبت ايضا واقعة ترك المأجور، هو تصريح الآنسة بلطجي خلال استجوابها من انها لم تر السيد علي خميس يوما في مكتبه طيلة فترة عملها لدى الدكتور فيليب سرحال ، أي منذ سنة ١٩٨٢ وحتى سنة ١٩٩١، مع انها كانت تحاول دوما الاتصال به ليدفـــــــــــع بدلات الايجار .

-ان المستأنفين ارسلا للمستأنف عليه عدة انذارات بالدفع قبل الاحتلال المزعوم ، ولم يلقيـــا اية استجابة . كما ان المستأنف عليه لم يبد رغبة اكيدة في العودة إلى المأجور ، ولم يعـــين محل اقامة كي يصار إلى ابلاغه الانذارات اصولا ، بل قام بهذه الاعمال بعد فــــوات الاوان وبعد انقضاء المهلة القانونية بالدفع . فقد ارسلت الجهة المستأنفة انذارا إلى المستأنف عليـــــه بواسطة الكاتب العدل سعد شهاب ، برقم ٩٣/٣٩٦٣ ، تاريخ ٦/ ١٠/ ١٩٩٣ لالزامه بتســـديد بدلات الايجار المتأخرة بذمته منذ سنة ١٩٨٥ ولغاية سنة ١٩٩٣ ضمنا ، وكذلك نفقـــــات الخدمات المشتركة والمفعول الرجعي البالغ مجموعها /٦٠٠٢٢١١/ل.ل. فسدد المستأنف عليه مبلغ ضئيلا قدره /١٨٩٦٩١/ل.ل. بواسطة الكاتب العدل سعد شهاب ، بموجب المعاملة رقــم ٩٣/٥٠٦٩ تاریخ ۲۹/ ۱۱/ ۱۹۹۳ متحججا بالاحتلال المزعوم الذي سببه في ســـــنة ١٩٨٦، فيكون الدفع الحاصل منقوصا مهما نظرنا اليه ، وحتى لو افترضنا ان المأجور قد احتل فعــلا من قبل الغير سنة ١٩٨٦. كما عاودت الجهة المستأنفة توجيه انذار إلى المســــتأنف عليــــه بواسطة الكاتب العدل شهاب في ٦/ ٤/ ١٩٩٥، تطالبه فيه بتسديد البدلات والنفقات المشــتركة المتأخرة والبالغ مجموعها /٥٩٩٣/ل.ل. الذي يمثل حسب زعمه بـــدل الايجــــار والنفقــــات المشتركة المتوجبه عليه سندا للمادتين ٢٤ و ٢٥ من قانون الايجارات رقم ٩٢/١٦٠ ويكون حق المستأنف عليه في التمديد القانوني ساقطا لتخلفه عن تسديد ما هو مستحق عليه من بدلات ايجار بعد مرور شهرين على تبلغه الانذار .

وطلب المستأنفان : ١-في الشكل ، قبول الاستئناف ٢- ثانيا : في الاساس ، فسخ الحكم الابتدائي للاسباب المبينة آنفا ونشـــر الدعـــوى مجـــددا ورؤيتها انتقالا ليصار إلى الحكم برد الدعوى الاصلية لعدم الصحــــة ولعـــدم القانونيـــة وباسقاط حق المستأنف عليه في التمديد القانوني لتحايله على القانون بتمويه واقعة تركـــه المأجور والتنازل عنه للغير دون اخذ موافقة المالكين المستأنفين الخطيــــة ، واســـتطرادا لتركه المأجور لاسباب غير امنية خلال فترة تزيد عن العشر سنوات ولغاية تاريخــه دون انقطاع ، واكثر استطرادا لعدم دفعه البدلات المستحقة بذمته بعد تبلغه انذار بالدفع ، وفي

٤

صفحة 5

مطلق الاحوال تضمينه الرسوم والمصاريف والعطل والاضرر لسؤ النية عملا بالمواد ١٠ و ١١ و ٥٥١ اصول محاكمات مدنية والاتعاب .

وتبين ان المستأنف عليه السيد علي خميس ، وكيلاه المحاميان مخايل مسلم وجان التنوّري ، قدم لائحة مع استئناف تبعي في ٥/ ٤/ ٢٠٠٠ ، عرض فيهما انه خلال عــــام ١٩٨٦ اقدمـــت السيدة رندا بلطجي المسؤولة عن البناء ، وهي تعمل موظفة لدى الجهة المســـــتأنفة اصـليا ، على تسليم مفتاح مأجور المستأنف عليه اصليا إلى السيد اجود الحمدية المكلف من قبل الجهة المستأنفة اصليا بالمحافظة على البناء ، فاقام في المأجور حتى تاريخه، رافضــــا الاخـلاء ، وحارما المستأنف عليه اصليا من الاستفادة منه . ونظرا لان المحتل اصبح جنديا في الجيش ، ولكنه لم ينل اية نتيجة لغاية تاريخه ، مما يعني استمرار الاحتلال ، علما ان السيد الاحمديــة ما يزال محتفظا بمفاتيح البابين الرئيسيين للبناء . ومن اجل القيام بمهمته المكلف بها من قبل المالك ، كان السيد الاحمدية ينام منذ دخوله إلى المأجور ولغاية انخراطه في الجيش اللبنـاني على مدخل البناء الرئيسي، وليس في مأجور المستأنف عليه اصليا . وبعد صــــدور قـــانون الايجارات الاستثنائي رقم ٩٢/١٦٠ ، قام المستأنف عليه اصليا بابلاغ الجهة المستأنفة اصليـا بواسطة الكاتب العدل في بيروت سعد شهاب ، الكائن مكتبه في البناء نفسه الذي يقـــع فيـــه المأجور موضوع الدعوى ، برغبته في الاستمرار في الاستفادة من المأجور ، وقــــام بدفـــع جميع ما يترتب عليه من بدلات ايجار لغاية ٣١/ ١٢/ ١٩٩٥، كما هو ثابت من كتابي العرض والايداع الفعليين المبرزة صورتين عنهما في الملف الابتدائي ، اما تذرع الجهـــــة المســـتأنفة اصليا بانذارات موجهة إلى المستأنف عليهي اصليا خلال العــــامين ۱۹۸۳ و ١٩٨٦ فـــلا يفيدها طالما انه لم يجر ابلاغهما في حينه للمرسل اليه . ازاء هذا الواقع تقدم المستأنف عليـــه اصليا بدعوى بوجه الجهة المستأنفة اصليا طالبا الحكم له بتعويض من جراء حرمانــــه مـــن الانتفاع بالمأجور ، ومن جراء تلف المفروشات والتجهيزات والاضرار الاخــــرى اللاحقـــة بالمكتب ، على ان يتم تحديد قيمة هذا التعويض من قبل المحكمة ، بعد تعيين خبير ، فردت الجهة المستأنفة اصليا بدعوى مقابلة طالبة الحكم لها باسقاط حق المستأنف عليه في التمديـــــد القانوني سندا للمادة ١٤ معطوفة على الفقرات ( ج) و (و) و (ز) من المادة العاشـــــرة مـــن القانون ٩٢/١٦٠ . وبنتيجة المحاكمة الابتدائية صدر الحكم المســـتأنف الـذي قضـــى بـــرد الادعائين الاصلي والمقابل .

كما ادلى المستأنف عليه اصليا – المستأنف بصورة طارئة – بالاسباب التالية :

٥

صفحة 6

-ان المستأنف عليه اضطر بسبب الاحداث الامنية إلى التغيب عن مأجوره ، فــلا يمكـن ان يدخل شخصا ثالثا إلى المأجور ويحرم نفسه من الاستفادة منه ، متكبدا الخســـــائر الفادحـــــة ، ليتهرب من دفع بدل ايجار لا يتجاوز بضعة الاف من اللــــيرات اللبنانية . بـل ان الجهـة المستأنفة لجأت إلى هذه البدعة لكي تتملص من نتائج الادعاء الاصلي . وقد اقر المســـــتأنف اصليا الدكتور سرحال انه لا يعلم بكيفية دخول السيد الاحمدية إلى المـأجور ومـا اذا كـان المستأنف عليه اصليا قد ادخله . كما ان السيد الاحمدية اقر في اســــتجوابه بأنــه لا يعـرف المستأنف عليه اصليا وانه رآه للمرة الاولى عام ١٩٩٥ في البناء حيث يقع المأجور . وقــــد ادخلت الجهة المستأنفة اصليا السيد الاحمدية إلى المأجور بعد ان سلمـته المفـتـاح ، بـهدف الاستفادة من خدماته وحرمان المستأنف عليه اصليا من حقه في الانتفاع بمأجوره .وقد اقـــــر الدكتور سرحال بأن اية شقة اخرى في البناء لم تحتل ، واكد السيد الاحمدية ان عـــددا مـن المكاتب كان خاليا ، وبأن السيدة بلطجي طلبت منه ان " يدير باله على البناء ". فيتضح ان ما ادلت به الجهة المستأنفة هو مخالف للحقيقة ومستوجبا الرد والاهمال .

-ان الترك المادي لا يعمل به بمجرد حصوله متى كان السبب امني خارج عن نطاق وسيطرة المستأنف عليه اصليا وبما ان احتلال المأجور ما زال قائما لغاية تاريخه بالرغم من استصدار قرار من قيادة الجيش يقضي بالاخلاء فيكون السبب الاستئنافي الثاني مستوجبا الرد والاهمــل ايضا .

-ان المادتين ٢٤ و ٢٥ من القانون ٩٢/١٦٠ تعفيان المستأجر الذي حـــرم مـن الانتفـاع بمأجوره بسبب احتلاله من الغير ، من دفع اية زيادة على بدل الايجار ، وتلزماه فقط بدفــــــع ربع قيمة بدل الايجار المعمول به قبل صدور قانون الايجار الاخير . ومبا ان المستأنف عليه اصليا ، دفع جميع البدلات المستحقة عليه وفقا لاحكام القانون ٩٢/١٦٠ بعد ان اعلم الجهــــة المستأنفة اصليا برغبته في العودة إلى المأجور ، فيقتضي رد السبب الاستئنافي الثالث .

وبالنسبة إلى الاستئناف الطارىء ادلى المستأنف عليه اصليا – المستأنف بصورة طارئة – بما يلي :

-لا مبرر لما ذهب اليه القاضي المنفرد المدني برده الادعاء الاصلي ، لاسيما وانه قد ثبـــــت بشكل قاطع واكيد ، ان من خلال مجريات المحاكمة الابتدائية ، وان من خلال ما جـــاء فـي لائحة المستأنف بصورة طارئة ، مسؤولية الجهة المستأنفة اصليا – المستأنف م عليها بصورة

٦

صفحة 7

طارئة- عن حرمان المستأنف عليه اصليا - المستأنف بصورة طارئة - من الاســــتفادة مــن مأجوره ، عن طريق ادخال السيد الاحمدية اليه . وهذا ما اكده الاخير في استجوابه الابتدائي اذ ادلى بشكل صريح حول واقعة تسليمه المفاتيح من قبل السيدة بلطجي ان اشـــــخاصا مــن الحزب الاشتراكي اخذوا مفاتيح المأجور من السيدة بلطجي ، وانه لا يعلم لماذا كان مفــــتاح المأجور بحوزة السيدة بلطجي، فيتضح مما تقدم ، وبشكل يرقى اليه الشك ان الجهة المستأنفة اصليا- المستأنف عليها بصورة طارئة - كانت تحتفظ بنسخة عن مفــــاتيح المــــأجور العــــائد للمستأنف عليه اصليا – المستأنف بصورة طارئة - وانها هي من اعطــــت المفـــاتيح للســيد الاحمدية ، الامر المخالف للمادة ٥٥٣ موجبات وعقود.

وطلب المستأنف عليه اصليا - المستأنف بصورة طارئة - ما يلي : ١ -قبول الاستئناف الطارىء في الشكل . ٢-رد الاستئناف المقدم من الجهة المستأنفة اصليا - المستأنف عليها بصورة طارئـــة - فـــي الشكل اذا تبين انه غير مستوف للشروط القانونية . ٣-في الاساس ، فسخ الحكم المستأنف لجهة رده الادعاء الاصلي المقدم من المستأنف عليــــه اصليا - المستأنف بصورة طارئة - لمخالفته نص المادة ٥٥٣ موجبات وعقود والحكم مجــددا بالزام الجهة المستأنفة اصليا - المستأنف عليها بصورة طارئة - بالتعويض عـــن الاضـــرار اللاحقة بالمستأنف عليه من جراء حرمانه من الانتفاع بمأجوره ، ومن جراء تلف المفروشات والتجهيزات العائدة له والتي يقدرها مؤقتا لاجل استيفاء الرسم بمبلغ مليون ليرة لبنانية ، على ان يتم تحديد كامل قيمة الخسائر والاضرار اللاحقة بالمدعي بعد تعيين خبـــير مــن قبـــــل المحكمة . ٤-تصديق الحكم المستأنف لجهة الادعاء المقابل المقدم من الجهة المستأنفة اصليا - المستأنف عليها بصورة طارئة . ٥-في الاساس ، رد الاستئناف الاصلي المقدم من الجهة المستأنفة اصليا - المستأنف عليـــــها بصورة طارئة -لكافة اسبابه الاستئنافية وذلك لعدم صحتها ولعدم ثبوتها ولعدم قانونيتها . ٦-حفظ حق المستأنف عليه اصليا - المستأنف بصورة طارئة - بالادلاء بمطـــالب واســـباب جديدة . ٧-تضمين الجهة المستأنفة بصورة اصلية كافة الرسوم والمصاريف والاتعاب.

وتبين ان المستأنفين اصليا قدما لائحة في ٢٣/ ١٠/ ٢٠٠٠ ، عرضا فيها اضافة إلـــى اقوالهما السابقة ، ما يلي :

٧

صفحة 8

-ان المستأنف عليه اصليا عجز عن اثبات ان الجهة المستأنفة اصلية كلفت السيد الاحمديــــة بالمحافظة على البناء . -ان المستأنف عليه اصليا اقر في لائحته الجوابية انه اضطر بسبب الاحداث الامنيــــــة إلـــى التغيب عن مأجوره ، فيكون مقرا بواقعة تركه المأجور . كما انه ادلى في لائحته ان الســـــيد الاحمدية ما زال يستعمل مفتاح المأجور ، وانه ما زال يحتفظ بمفاتيح البابين الرئيسيين للبناء. ولم يقل المستأنف عليه ان المحتل المزعوم لا يزال يشغل المأجور . كما ادلى المستأنف عليه انه لم ينل نتيجة من مراجعة وزارة الدفاع ، وان المأجور ما يزال محتلا ، فهل يعقــــل ان لا يسأل المستأنف عليه لغاية تاريخه عن مصير مأجوره وعن وضع المحتل المزعوم ؟ فان مـا اقر به المستأنف عليه في لائحته الجوابية يفيد صراحة عدم اكتراثه لحالة المأجور او لوضعه وعدم قيامه بأي عمل ايجابي لوضع حد للاحتلال المزعوم . اما اقرار المستأنف عليه انه لا وجود لاي محتل آخر في البناء كله ، لهو الواقع الذي لا نقاش حوله . وهـذا الامـــر ليــــس بصدفة ، وانما النتيجة الطبيعية لكون المستأنف عليه هو المستأجر الوحيد الذي ترك مأجـوره وابقاه دون اشغال لسنوات عديدة . وان زعمه بأنه لم يكن المستأجر الوحيد الذي لـــم يشــــغل مأجوره في البناء، فهو غير صحيح وغير ثابت.

-لا يمكن للمستأنف عليه بالاسباب الامنية بمفهومها المطاط المعتمد في الحكم المستأنف طالما ان المستأنف عليه عجز عن اثبات توفر شروط هذه الاسباب الامنية المزعومة، الامر الــــذي يستوجب معه رد زعم المستأنف عليه لهذه الجهة ايضا .

-ان شروط المادة ٥٥٣ موجبات وعقود غير متوفرة في هذه الدعـــوى لان المســـتأنفين لـــم يحرما المستأنف عليه يوما من الانتفاع بالمأجور، ولم يدخــــلا اليـــه أي شخــص ، بـــل ان المستأنف عليه هو الذي تواطأ مع السيد اجود الاحمدية بغية هضم حقوق الجهة المســـــتأنفة . وقد صرح السيد الاحمدية في استجوابه بداية انه يشغل المأجور خلافا لارادة كل من الســـادة خميس وفيليب سرحال وجانو مسابكي سرحال . اما المستأنف عليه فقد تقاعس عـــن تنفيـــذ الموجب الملقى على عاتقه والمكرس في المادة ٥٧٥ موجبات وعقود ، والذي يوجب عليـــــه ابلاغ المستأنفين بواقعة الاحتلال المزعومة وبالضرر الذي يصيب المأجور .

وطلب المستأنفان ما يلي : اولا : في الاستئناف الاصلي ، فسخ الحكم الابتدائي للاسباب المبينة آنفا ونشر الدعوى مجددا برمتها ورؤيتها انتقالا ليصار إلى الحكم برد الدعوى الاصلية لعدم الصحة ولعدم القانونيــــة ،

٨

صفحة 9

وبإسقاط حق المستأنف عليه في التمديد القانوني لتحايله على القانون بتمويه واقعة تركه المأجور والتنازل عنه للغير دون اخذ موافقة المالكين المستأنفين الخطية مخالفا بذلك احكــــام الفقرة (ج) من المادة العاشرة من القانون ٩٢/١٦٠، واستطرادا لتركه المأجور لاسباب غيـــر امنية خلال فترة تزيد عن العشر سنوات ولغاية تاريخه دون انقطاع ، مخالفا بذلـــك احكــــام الفقرتين (و) و (ز) من المادة العاشرة من القانون ٩٢/١٦٠، واكثر استطرادا لعــــدم دفعـــــه البدلات المستحقة بذمته بعد تبلغه انذارا بالدفع مخالفا بذلك احكام الفقرة (أ) من المادة العاشرة من القانون ٩٢/١٦٠ ، معطوفة على المادة ١٤ من القانون عينه .

ثانيا: في الاستئناف التبعي ، أ-في الشكل ، رد الاستئناف التبعي فيما اذا تبين انه غير مستوف الشروط الشكلية والقانونية. ب-في الاساس، رد الاستئناف التبعي لعدم الجدية وعدم القانونية وتصديق الحكم الابتدائي لجهة عدم مخالفة الحكم احكام المادة ٥٥٣ موجبات وعقود. وفي مطلق الاحوال تضمين المستأنف عيه الرسوم والمصاريف والعطل والضرر لسؤ النية عملا بالمواد ۱۰ و ۱۱ و ٥٥۱ موجبات وعقود والاتعاب .

وتبين ان وكيل المستأنف عليه اصليا ابرز في جلسة ٢٢٠٠١/١١/١٤ مذكرة بمثابـــة مرافعة شفهية ، فطلبت وكيلة المستأنفين اصليا رد ما جاء فيها ، وكرر الفريقان ، وختمـــــت المحاكمة .

بنــــاء عليـــــه اولا: في الشكل . حيث ان المستأنف ادلى انه يبلغ الحكم الابتدائي المستأنف ، وحيث انه لم يثبت بأوراق الملف ، عكس ادلائه، فلا تكون مهلة الاستئناف قد سرت بحقه ، ويقتضي قبول الاستئناف الاصلي شكلا لاستيفائه سائر الشروط الشكلية .

وحيث ان الاستئناف الطارىء ورد في اول لائحة جوابية قدمها المستأنف عليه اصليا وهو مستوف سائر الشروط الشكلية، فيقتضي قبوله شكلا.

صفحة 10

ثانيا : في الاساس . حيث ان المستأنف عليه اصليا ادعى بداية على المستأنفين اصليا عارضا ان الموظفة لديهما سلمت مفتاح المأجور إلى السيد اجود الاحمدية الذي كان مكلفا من قبــــــل المستأنفين بالمحافظة على البناء ، فاحتل السيد الاحمدية المأجور حارما المستأجر من الانتفاع بــه مـن سنة ١٩٨٦ حتى تاريخه . وطلب المستأنف عليه اصليا في استحضاره الابتدائـــــي تضمين المستأنفين اصليا التعويض من جراء حرمانه من الانتفاع بالمأجور ومـن جـــراء تلـــف المفروشات والتجهيزات والاضرار الاخرى اللاحقة بالمكتب .

وحيث ان المستأنفين اصليا قدما بداية ادعاء مقابلا عرضا فيه ان المستأنف عيـــه اصليا ، المستأجر ، تنازل عن المأجور لصالح السيد الاحمدية دون موافقتهما الخطية ، وبأنه ترك المأجور لاسباب غير امنية لمدة تزيد عن السنة من دون انقطاع من تاريخ نفاذ القـــــانون ٩٢/١٦٠ وانه كان مدينا ببدلات الايجار منذ سنة ۱۹۸۳ ، وانه لم يدفع بدلات الايجار المستحقة خلال مهلة شهرين من تبلغه انذار بذلك . وطلبا في ادعائهما المقابل اســـقاط حـــق المستأنف عليه اصليا في التمديد القانوني .

وحيث انه صدر بنتيجة المحاكمة الابتدائية الحكم المستأنف الذي قضى برد الادعائين الاصلي والمقابل .

وحيث ان المستأنفين اصليا طلبا اسقاط حق المستأنف عليه في التمديد القانوني لتنازله عن المأجور للسيد اجود الاحمدية بدون موافقتهما الخطية ، واستطرادا لتركه المأجور لاسباب غير امنية خلال فترة تزيد عن العشر سنوات ولغاية تاريخه دون انقطاع ، واكثر اســـتطرادا لعدم دفعه البدلات المستحقة بذمته بعد تبلغه انذارا بالدفع .

وحيث ان المستأنفين ادليا بالنسبة إلى تنازل المستأنف عليه عن المأجور إلى الســـــيد اجود الاحمدية ان المستأنف عليه اقدم سنة ١٩٨٦ على اسكان السيد الاحمديـــة مكانـــه فــي المأجور دون موافقتهما ، ولم يقم بأية مبادرة لاخراجه من المأجور ، مما يفسر التواطؤ بينـــه وبين المحتل . واضاف المستأنفان ان المستأنف عليه حاول بداية اقناع المحكمة ان المسؤولية عن البناء في حينه ، الآنسة بلطجي الموظفة لدى المستأنفين ، سلمت مفاتيح المأجــــور إلـــى السيد الاحمدية ، الا ان الآنسة بلطجي والسيد الاحمدية اكدا في افادتيهما بدايـــة ان الســـيد الاحمدية لم يتسلم مفاتيح المأجور من الآنسة بلطجي .

۱۰

صفحة 11

وحيث ان المستأنف عليه المستأجر انكر ان يكون قد ادخل المحتل اجود الاحمدية إلى المأجور ، مضيفا ان المستأنف الدكتور سرحال ادلى في استجوابه الابتدائي انــــه لا يعلـــم اذا كان المستأنف عليه قد ادخل المحتل ، ومضيفا ايضا ان اجود الاحمدية انكر فـي اســــتجوابه معرفته بالمستأنف عليه ، بل ادلى بأنه رآه لاول مرة عام ١٩٩٥ في البنـــاء الكـــائن فيـــــه المأجور . كما ادلى المستأنف عليه انه راجع وزارة الدفاع لاخراج المحتل الذي انخرط فـــي الجيش ، ولم ينل اية نتيجة حتى تاريخه .

وحيث ان ادعاء الجهة المالكة بأن المستأنف عليه المستأجر ادخــــل المحتـــل اجـــود الاحمدية إلى المأجور مجرد من أي اثبات ، لا بل ان المستأنف الدكتور سرحال لم يجزم فـي استجوابه بأن المستأجر ادخل المحتل إلى المأجور ، بل ادلى " انه لا يعلم بكيفية دخول السيد الاحمدية إلى المأجور وما اذا كان السيد علي خميس ( المستأجر ) قد ادخله ام لا " . كما ان المحتل ذاته ادلى في استجوابه الابتدائي انه تعرف على السيد علي خميس المســــتأجر ســـنة ١٩٩٥ حين رآه لاول مرة في مدخل البناء حيث المأجور ، واوضح ظروف دخولــــه إلـــى المأجور بأنه خلال عام ۱۹۸٥ اقدم اشخاص ينتمون إلى الحزب الاشتراكي على اخذ مفتاح المأجور من السيدة رندى بلطجي ، خلافا لارادتها، بغية انشاء مركز للحزب ، وانه عندمـــــا علم المحتل بذلك سأل السيد بلطجي عما اذا كان يستطيع هو اشــــغال المــــأجور فـــي حـــال استحصل على مفتاحه من الذين اخذوه منها ، فأجابته السيدة بلطجي بأن اشغاله هو للمـــأجور افضل من اشغال الاشخاص الحزبيين له . فيكون من الثابت بالافادات المشـــار اليهــا ان المستأجر المستأنف عليه اصليا لم يدخل المحتل إلى المأجور . ويقتضي رد مـــا ادلـــى بـــه المستأنفان اصليا لهذه الجهة .

وحيث انه بالنسبة إلى ادعاء المستأنفين ان المستأنف عليه ترك المأجور لاسباب غير امنية خلال فترة تزيد عن العشر سنوات ولغاية تاريخه دون انقطاع، فقد ادلى المســـــتأنفان ان المستأنف عليه اقر في استجوابه ان ترك المأجور منذ اكثر من عشرين سنة ، وبأنه كان يتفقد المكتب حتى احتلاله من اجود الاحمدية ، مما يعني ان المستأنف عليه لم يكن يشغل المـأجور وبأنه تسبب بصورة مباشرة في احتلاله مع ما يستتبع ذلك من نتائج قانونيــــة . واضـــاف المستأنفان ان المستأنف عليه قد تصرف كشخص ترك المأجور اذ انه لم يفعل شيئا عندما علم باحتلاله ، فان عدم اكتراثه يؤلف الخطأ الجسيم الذي يؤدي إلى اسقاط حقــــه فـي التمديـــد القانوني.

۱۱

صفحة 12

وحيث ان المستأنف عليه رد ان النص القانوني تحدث عن الترك دون انقطاع لمـــــدة سنة او ستة اشهر لاسباب غير امنية ، مما يعني ان الترك المادي بمجرد حصوله لا يعمل به متى كان الترك لسبب امني خارج عن نطاق وسيطرة المستأنف عليه المســــتأجر ، علمـا ان المأجور ما يزال محتلا حتى تاريخه . كما ادلى انه بعد صدور قانون الايجارات الاســـــتثنائي رقم ٩٢/١٦٠ ابلغ الجهة المستأنفة برغبته في الاستمرار في الاستفادة من المأجور ، بواسطة الكاتب العدل ، ودفع ما يترتب عليه من بدلات حتى ۱۹۹٥/۱۲/۳۱.

وحيث ان قوانين الايجارات الاستثنائية المتعاقبة حددت حالات اسقاط حق المســــتأجر في التمديد القانوني ، وليس منها عدم الاكتراث المنسوب إلى المستأنف عليه ، فيقتضـــــي رد طلب الاسقاط المسند إلى هذا السبب .

وحيث ان المادة ٢٤ من القانون ٩٢/١٦٠ تنص على انه على المستأجر الذي حـــرم من اشغال المأجور بسبب الاحداث الحاصلة اعتبارا من ۱۹۸۲/۹/۹ ولم يعد اليه بعـــد ، ان يعود بظرف سنة من تاريخ العمل بهذا القانون ، وعليه ان يعلم المالك برغبته في العودة وانه اذا تعذر عليه ذلك بسبب اشغاله من الغير بدون موافقة المالك ان يدفع ربع بدل الايجار وفقـــا لاحكام هذا القانون .

وحيث من جهة اولى ان عدم اشغال المأجور في ظل القـــانون ۸۲/۲۰ ليـس ســببا لاسقاط حق المستأجر في التمديد القانوني .

وحيث من جهة ثانية ، فانه من الثابت ان حرمان المستأجر المســــــتأنف عليـــه مـــن المأجور بعد صدور القانون ٩٢/١٦٠ ، عائد إلى استمرار احتلاله من قبل اجود الاحمديـــة ، فلا محل لتطبيق البند (و) من المادة العاشرة من القانون على المستأنف ، ويقتضي رد ما ادلى به المستأنفان لهذه الجهة .

وحيث ان المستأنفين ادليا ايضا بأنه يقتضي فسخ عقد الايجار على مسؤولية المستأجر الكاملة سندا للفقرة ٢ من المادة ٥٩٥ موجبات وعقود، بالاضافة إلى وجوب الزامه بـــالعطل والضرر عملا بالمادة ٥٧٥ من القانون ذاته .

وحيث ان الفقرة ۲ المذكورة تنص على حالات فسخ الاجارة لمصلحة المؤجر

۱۲

صفحة 13

وحيث ان قوانين الايجارات الاستثنائية تحدد حالات فسخ الاجارة لمصلحة المؤجـو ، وهي حالات اسقاط حق المستأجر في التمديد القانوني ، فلا محل لتطبيـــــق حـــالات الفســـخ المنصوص عليها في المادة ٥٩٥ موجبات وعقود ، في ظل سريان قوانين الايجارات الاستثنائية ، ويقتضي رد طلب الفسخ المسند إلى المادة ٥٩٥ موجبات وعقود .

وحيث ان المستأنفين ادليا انهما ارسلا انذارا إلى المستأنف عليه ، بـواســـطة الكـاتب العدل ، في ۱۹۹۳/۱۰/٦ لالزامه بتسديد بدلات الايجار المتأخرة بذمته منـذ ســـنة ١٩٨٥ ولغاية سنة ۱۹۹۳ ضمنا ، وكذلك نفقات الخدمات المشتركة والمفعول الرجعي البـــالغ مجموعها /٦٠٠٢۲۱۱/ ل.ل. فسدد المستأنف عليه مبلغا ضئيلا في ۱۹۹۳/۱۱/۲۹، قدره /١٨٩٦٩١ / ل.ل. متحججا بالاحتلال المزعوم الذي سببه في سنة ۱۹٨٦ ، فيكــون الـدفع منقوصا مهما نظرنا اليه وحتى ولو افترضنا جدلا بأن المأجور قد احتل فعلا من قبل الغـــير سنة ١٩٨٦. واضاف المستأنفان انهما عاودا توجيه انذارا إلى المستأنف عليه بواسطة الكاتب العدل في ١٩٩٥/٤/٦ ، يطالباه فيه بتسديد البدلات والنفقات المشــــتركة المتـأخرة والبــالغ مجموعها / ۱۱۹۸۳۱۳/ ل.ل. فتخلف عن الدفع واكتفى بدفع مبلغ / ٥٩٩٣/ل.ل. الذي يمثــل حسب زعمه بدل الايجار والنفقات المشتركة المتوجبة عليه سندا للمادتين ٢٤ و ٢٥ من قانون الايجارات رقم ٩٢/١٦٠. وطلب المستأنفان اسقاط حق المستأنف عليه في التمديد القـــــــانوني سندا للمادة ١٤ من القانون ٩٢/١٦٠ معطوفة على الفقرة (أ) من المادة العاشرة من القــــانون ذاته . وحيث ان المستأنف عليه رد ان المادتين ٢٤ و ٢٥ من قانون الايجارات ٩٢/١٦٠ تعفيـــــان الذي حرم من الانتفاع بمأجوره بسبب احتلاله من الغير ، من دفع اية زيـــادة علـــى بـــدل الايجار ، وتلزماه فقط بدفع ربع قيمة بدل الايجار المعمول به قبل صدور قــــــانون الايجـــار الاخير . واضاف المستأنف عليه انه اعلم الجهة المستأنفة المالكة برغبته فـــي العــودة إلى المأجور ودفع جميع البدلات المستحقة عليه وفقا لاحكام قانون الايجارات ٩٢/١٦٠ .

وحيث من الثابت وفقا لما مر بيانه ان المأجور كان محتلا منذ ١٩٨٦ وحتى تاريخـــه ، فأن المستأجر المستأنف عليه لا يلزم بدفع اكثر من ربــــع البـــدلات والنفقـات المشــتركة المستحقة والمطالب بها ، سندا للمادتين ٢٤ و ٢٥ من القانون ٩٢/١٦٠ .

وحيث ان المستأنف عليه سدد ربع البدلات والنفقات المشتركة المطـــالب بـها فــي الانذارين المشار اليهما اعلاه ، وذلك قبل انقضاء مهلة الشهرين على تبلغـــه كـل منهما ،

۱۳

صفحة 14

فيكون قد اوفى ما يتوجب عليه ، ويقتضي رد طلب اسقاطه المسند إلى المادة ١٤ من القانون ٩٢/١٦٠ معطوفة على البند (أ) من المادة العاشرة من القانون ٩٢/١٦٠ .

وحيث ان المستأنف عليه اصليا ادلى في استئنافه الطارىء انه قد ثبت بشكل قــــاطع واكيد ، ان خلال مجريات المحاكمة الابتدائية ، وان من خلال ما جاء في لائحته اصـليـا مسؤولية الجهة المستأنفة اصليا عن حرمانه من الاستفادة من مأجوره ، وذلك عـن طريــق ادخال اجود الاحمدية إلى المأجور، وفقا لما هو ثابت بافادة المحتل من ان مفتاح المأجور كان بحوزة السيد بلطجي التي سلمته للمحتل . واضاف المستأنف عليه اصليا ان المستأنفين اصليـا اخلا بموجب الضمان المنصوص عليه في المادة ٥٥٣ موجبات وعقود ، وطلب فسخ الحكــــم الابتدائي لجهة رده طلب الزام المستأنفين اصليا بالتعويض عن الاضرار اللاحقة بالمستأنف عليها اصليا من جراء حرمانه من الانتفاع بمــــأجوره ، ومـن جـــراء تلـــف المفروشـات والتجهيزات العائدة له ، وطلب الحكم له بالتعويض الذي يقدره خبير تعينه المحكمة .

وحيث ان المستأنفين اصليا ردا على الاستئناف الطارىء ان شـــروط المـادة ٥٥٣ موجبات وعقود غير متوفرة لان المحتل صرح في استجوابه بأنه يشغل المأجور خلافا لارادة كل من السادة علي خميس وفيليب سرحال وجانو مسابكي سرحال ، مما يســــتوجب اهمـــال الاستئناف الطارىء .

وحيث ان المادة ٥٥٣ موجبات وعقود تنص على انه " يتضمـن مـوجب الضمـــان وجوب امتناع المؤجر عن كل امر من شأنه ان يحول دون وضع يد المستأجر على المأجور او يحرمه المنافع التي كان يحق له ان يعول عليها بحسب الغرض الذي اعد لـــه المــــأجور وبحسب الحالة التي كان عليها وقت انشاء العقد. ولا يكون المؤجر مسؤولا من هذا الوجـــه عن عمله فقط بل يسأل ايضا عن اعمال عماله وسـائر المســتأجرين واصحـــاب الحقـــوق المستمدة منه ".

وحيث ان المحتل اجود الاحمدية ادلى في استجوابه بداية انه خلال عام ۱۹۸٥ اقـــدم اشخاص ينتمون إلى الحزب الاشتراكي على اخذ مفاتح المأجور من السيدة رندى بلطجـــي ، خلافا لارادتها ، بغية انشاء مركز للحزب ، وانه عندما علم المحتل بذلك سأل السيدة بلطجي عما اذا كان يستطيع هو اشغال المأجور في حال استحصاله على مفتاحه من الذيــــن اخـذوه منها ، فاجابته السيدة بلطجي بأن اشغاله هو لمأجور افضل من اشغال الاشخاص الحزبيين له.

١٤

صفحة 15

وحيث ان ما اوضحه المحتل حول ظروف دخوله إلى المأجور لا يشير إلى ان السيدة بلطجي او الجهة المالكة ادخلته إلى المأجور او طلبت منه اشغاله ، بل ان فعل الاحتلال عائـد إلى اجود الاحمدية وحده ، ويقتضي بالتالي رد الاستئناف الطارىء وتصديق الحكم الابتدائي لهذه الجهة . وحيث انه يقتضي رد سائر الاسباب والمطالب الزائدة او المخالفة اما لعدم الجـــدوى من بحثها واما باعتبارها لقيت جوابا ضمنيا فيما سبق ،

لهـــــذه الاسبــــــاب

تقرر المحكمة بالاجماع ما يلي : اولا: قبول الاستئنافين الاصلي والطارىء شكلاً. ثانيا: في الاساس ، ردهما وتصديق الحكم الابتدائي . ثالثا: مصادرة التأمين ، وتضمين كل فريق رسوم استئنافه ، وتدريكهما مناصفة باقي نفقات المحاكمة الاستئنافية . رابعا: رد باقي المطالب.

قراراً صدر وافهم علناً في بيروت يوم ٢٠٠٢/٥/٢٧

الكاتب/ المستشار / رزق الله المستشارة / سعد الرئيس/ دادنـجي

١٥