تمييز مدني حكم رقم : 22 /1996

- مفعول عدم تسجيل حق الارتفاق بالمرور على صحيفة العقارات على دعوى الشفعه

-

حيث ان المميز يدلي تحت هذا السبب انه ادلى

امام محكمة الاستئناف تأييدا لطلب الشفعه بتشابك العقارات الثلاثة موضوع

الدعوى حيث بات العقاران المشفوعان 264 و269 يؤلفان جزءا لا يتجزأ من

العقار الشفيع 307 نتيجة التعدي الحاصل من هذا الاخير على العقارين

المذكورين مما يبرر الشفعة بالنظر لنشوء الارتفاق الحكمي وان محكمة

الاستئناف خالفت البند التاسع والفقرة 3 من المادة 537 اصول مدنية لعدم

تناولها هذه الاسباب ولعدم مناقشتها

وحيث تبين ان القرار المطعون فيه ذكر في مستهله اقوال المستأنف لجهة

الوضع الشاذ للعقارين المنفصلين احدهما عن الاخر وان جوهر الشفعة ازالة

هذا الوضع الشاذ الا انه اعتمد مبدأ وجوب تسجيل حق الارتفاق على صحيفة

العقارات كلها حتى يؤخذ بطلب الشفعة وكذلك وجوب الاشتراك هي ملكية

الطريق الخاص واي شرط ما فرضته الفقرة الخامسة من المادة 239 من قانون

الملكية

وحيث باعتماده هذا المبدأ قد رد ضمنا كل مبدأ مخالف له وبالفعل فقد ذكرت

المحكمة الاستئنافية تقريرها للنتيجة التي توصلت اليها ولم تعد بحاجة

لبحث سائر الحجج المدلى بها

وحيث ان المحكمة غير ملزمة ببحث كل المسائل والحجج المدلى بها عندما

تكون قد اعتمدت حلا معينا بالاستناد لسبب قانوني معين يبرره فتكون قد

ردتها ضمنا او اعتبرت بان لا تأثير لبحثها على ما قررته من حل ولا

مخالفة بالتالي للفقرة الثالثة او البند التاسع من المادة 537 اصول

مدنية مما يوجب رد السبب المدلى به لهذه الجهة لعدم صحته

- شروط قبول دعوى الشفعه لجهة اشتراك العقار المبيع في ملكية الطريق الخاص

-

حيث وفقا للفقرة الخامسة من المادة 239

من قانون الملكية العقارية يثبت حق الشفعه للجار الملاصق للمالك اذا كان

للعقار المبيع اشتراك في ملكية الطريق الخاص

حيث تبين ان القرار الاستئنافي اثبت بالاستناد لصحائف العقارات الثلاثة

موضوع الدعوى ان لاثنين منها رقم 264 و269 حق مرور وفتح شبابيك على

العقار رقم 77 وان هذا الحق هو حق ارتفاق وليس حق الاشتراك بالملكية

وحيث ان ما اثبته لهذه الجهة بقي بمنأى عن الطعن فيكون الشرط الثاني

الذي وضعته الفقرة الخامسة من المادة 239 غير متوفر وبالتالي تكون محكمة

الاستئناف بردها دعوى الشفعه لعدم اكتمال شروطها في موقعه القانوني ولا

محل للقول بمخالفتها المواد الوارد ذكرها تحت هذا السبب لان قول الجهة

المميزة بوجود اشتراك في ملكية الطريق الخاص مدحوض بما اثبتته محكمة

الاستئناف في قرارها وقد بقي بمنأى من الطعن فيكون كل ما بني على زعم

الجهة المميزة في غير محله

- شروط قبول دعوى الشفعه لجهة حق الارتفاق المسجل على صحيفة العقار الملاصق وصحيفة العقار المبيع

-

حيث وفقا للفقرة

الخامسة من المادة 239 من قانون الملكية العقارية يثبت الحق في الشفعه

للجار الملاصق للمالك اذا كان للعقار المبيع حق ارتفاق على عقاره او كان

حق الارتفاق لعقاره على العقار المبيع

وحيث يتبين ان القرار المطعون فيه اثبت وجود قيد على صحيفة العقار 307

يفيد ان على هذا العقار حق ارتفاق بالمرور للمنفعة العقارين رقم 264

و269 الا ان هذا الحق غير مسجل على صحيفة هذين العقارين

وحيث ان العبرة تجاه مشتري العقارين 264 و269 هي للقيود الواردة على

صحيفة كل منهما فاذا كانت خالية من ذكر حق الارتفاق لمنفعتهما على

العقار 30 فانه لا يمكن مواجهته بالقيود الواردة على صحيفة العقار 307

ليبنى عليها حق مالك هذا العقار بشفعة العقارين المنتفعين بحق المرور

طالما ان هذا الحق غير مسجل على صحيفة كل منهما وان كان حاصلا لمنفعتهما

وحيث لا محل للتذرع بالمادتين 58 من قانون الملكية العقارية للقول بان

حقوق الارتفاق الطبيعية او القانونية تستثنى من التسجيل لانه اذا كان

القانون يعطي الحق لمالك العقار المحاط من كل جانب بطلب حق المرور على

احد العقارات المجاورة للوصول الى الطريق العام الا انه يقتضي اولا

تحديد العقار المرتفق به ومن ثم تحديد مكانه بدقة بناء لطلب مالك العقار

المرتفق به بحيث يشكل اقل عبء ممكن على العقار المرتفق به ومن ثم تحديد

التعويض المناسب عن الاضرار التي يمكن ان يحدثها له فهو حق بحاجة لتحديد

وخاضع لموجب التعويض فيحدد كل ذلك رضاء او قضاء بخلاف حقوق الارتفاق

القانونية الاخرى التي ورد بشأنها نص يحدد موضوعها ومواصفاتها وفرضها

بحكم القانون

وحيث بالاستناد لما تقدم ان تحقيق حق المرور ماديا يوجب حتما الاعلان

عنه بقيده على صحيفة كل من العقار المرتفق والعقار المرتفق به كي يكتسب

وجودا قانونيا تجاه مالك كل من العقارين وبالتالي تجاه الشاري لاحدهما

وتجاه الغير لا سيما وان حق الارتفاق بالمرور ذا وجه سلبي ايضا اذ يمكن

مالك العقار المرتفق به طلب شفعة المرتفق به بوجود هذا القيد فيقرر ما

هو في مصلحته وهذا الاعلام لا يتم الا بقيد الحق على صحيفة كل من

العقارين

وحيث طالما ان قيد حق الارتفاق بالمرور غير حاصل على صحيفة العقارين

موضوع طلب الشفعه فلا يمكن لطالب الشفعه التذرع بقيد الارتفاق الحاصل

لمنفعتهما على صحيفة عقاره لتملكها بالشفعه