المادة 14

معدل الاستثمار السطحي وعامل الاستثمار العام:

أولا: إن معدل الاستثمار السطحي هو النسبة بين مساحة المسقط الأفقي للبناء ومساحة العقار. أما عامل الاستثمار العام فهو النسبة بين مساحة البناء عن كامل طوابقه المحسوبة في الاستثمار ومساحة العقار. يحسب معدل الاستثمار السطحي وعامل الاستثمار العام على أساس مساحة العقار بعد التخطيط المصدق وبصرف النظر عن وجود حقوق ارتفاقات لمصلحة العقارات المجاورة في حال استنفاذ عوامل الاستثمار في عقار ما فإنه لا يمكن البناء على أي قسم مقتطع منه مهما كانت أسباب هذه الاقتطاع حتى ولو كان تنفيذا لتخطيط مصدق.

في حال وجود تخطيط مصدق على عقار مبنى لم تستنفذ فيه عوامل الاستثمار بكاملها بعد, فلا يمكن البناء في الأقسام المتبقية منه إلا بحدود ما تبقى من استثمار للعقار بعد الاقتطاع شرط أن يكون القسم الذي سيقام عليه البناء صالحا للبناء كعقار مستقل موجود.

ثانيا ـ أجزاء الأبنية التي لا تدخل مساحتها في حساب عاملي الاستثمار العام والسطحي وعدد الطوابق ضمن شروط معينة تحدد بمرسوم:

1 ـ مساحة الشرفات والفرندات واللوجيات غير المقفلة والفسحات المسقوفة غير المقفلة بمقدار ما لا تزيد مجموع

مساحتها في كامل البناء في 20% (عشرين بالماية) من مساحة الاستثمار العام المصمم شرط أن لا تزيد مساحة الشرفات في أي طابق عن 25% (خمسة وعشرين بالماية) من مساحة كل طابق.

تعتبر البرادي المؤلفة من درفات متحركة مصنعة من مواد شفافة غير ملونة والتي توضع على الشرفات بمثابة برادي تقليدية لا تحتاج لأي ترخيص أو تصريح.

تحتسب من ضمن مساحة الشرفات المشار إليها أعلاه:

ـ مساحات تقنية للطابق.

ـ ممرات للوصول إلى غرفة الخادمة وغرفة الغسيل وغرفة المونة والتي لا تزيد مساحة كل منها عن ثمانية أمتار مربعة.

ـ الممرات المسقوفة للوصول بين مختلف الأبنية في المشروع على أن لا يتجاوز عرضها الحر 50,2م (متران ونصف), ولا يزيد علوها عن ارتفاع الطابق وأن لا يقل عن 20,2م (مترين وعشرين سنتيمترا), ولا يزيد عددها عن اثنين أحدهما في الطابق الأرضي أو الأول والآخر في أحد الطوابق العلوية شرط موافقة المجلس الأعلى للتنظيم المدني

بالنسبة للممر العلوي.

2 ـ مساحة الطوابق السفلية التي لا يزيد ارتفاع مستوى سقفها (باطون) عن متر واحد فوق:

ـ أي نقطة فوق مستوى الأرض الطبيعية أو المستصلحة (المسواة) من جميع الجهات الداخلية.

ـ مستوى الخط الموازي للطريق أو الرصيف في حال وجوده, والذي يعلوه بمتر واحد, للواجهات الأمامية.

ـ أما الجهة المجاورة للعقارات غير المحدد ة فيها عدد الطوابق فلا تؤخذ شقلة أرض هذه العقارات المجاورة بعين الاعتبار شرط أن لا يزيد عدد الطوابق السفلية المكشوفة عن اثنين وأن لا يزيد الارتفاع الخارجي للقسم المكشوف عن /5م/ (خمسة أمتار), شرط أن يخصص الطابقين المذكورين لخدمة البناء وأن يبقيا من ضمن الأقسام المشتركة عند إفراز البناء.

تعتبر طوابق سفلية لا تدخل في حساب عاملي الاستثمار:

أ ـ في كافة المناطق:

الطوابق أو أقسام الطوابق السفلية الواقعة ضمن التراجع عن حدود العقار, ما لم تنص الأنظمة الخاصة على خلاف ذلك مهما بلغت مساحتها إذا كانت مخصصة لاستعمالها كمرائب للسيارات أو مستودعات لخدمة البناء أو للآلات العائدة لخدمة البناء كالتدفئة والتبريد.

الطوابق أو أقسام الطوابق السفلية المخصصة لاستعمالات أخرى غير الاستعمالات الثلاث السابقة التي لا تتجاوز مساحتها الإجمالية خمسين بالماية (50%) من عامل الاستثمار العام المسموح في المنطقة ويدخل ما يزيد عن ذلك في عامل الاستثمار العام, باستثناء الفنادق والمستشفيات والمؤسسات السياحية التي تفرض بطبيعتها مساحة طوابق

سفلية أكثر من ذلك.

ب ـ الطابق السفلي المكشوف:

ـ في المناطق المحدد فيها عدد الطوابق أو العلو الأقصى:

الطابق السفلي المكشوف المقام ضمن الاستثمار السطحي الأقصى المسموح به ولا يتجاوز علو سقفه ثلاثة أمتار ونصف من أوطى نقطة من الأرض المسواة وأن لا يتجاوز مستوى سقفه (باطون) مترا واحدا بتماس إحدى الواجهات, على أن لا تقل المساحة الأفقية للأرض الطبيعية أو المسواة بمحاذاة الواجهات عن مترين اثنين.

ـ في المناطق غير المحدد فيها عدد الطوابق؛

في حال إقامة طوابق سفلية مردومة من جهة واحدة على الأقل ومكشوفة من جهة أو أكثر, يدخل في حساب عامل الاستثمار العام مساحة تعادل عمق أربعة أضعاف ارتفاعه في كل طابق لكل جهة مكشوفة.

3 ـ النتوءات المعدة للزخرفة وللتتويج وحواجب الشمس والكرانيش والرفارف وسماكة التلبيس.

4 ـ الغرف المخصصة لمحطات تحويل الطاقة الكهربائية: شرط أن تكون مطابقة للخريطة التي توافق عليها مصلحة الكهرباء المختصة, وأن تقع خارج حدود التراجعات المفروضة قانونا باستثناء فوهة الوصول إلى الغرفة وأن لا تعطل حق مرور أو مواقف السيارات أو مدى وقوع النظر.

5 ـ أقسام ثكنات القرميد وأعمال العزل: لا تدخل في حساب معدل الاستثمار السطحي وعامل الاستثمار العام والارتفاع الأقصى وعدد الطوابق أعمال النش والعزل الحراري التي لا يتجاوز علوها خمسون سنتيمترا /50 سم/, وثكنات القرميد على أن تحدد شروطها بمرسوم يتخذ بناء لاقتراح وزير الأشغال العامة والنقل بعد استطلاع رأي المجلس الأعلى للتنظيم المدني.

يمنع فرز الثكنة إلى أقسام مختلفة بل تسجل من الأقسام المشتركة في البناء.

6 ـ مساحة الأسقف الشفافة للفسحات: لا تحتسب ضمن معدل الاستثمار السطحي وتحتسب مرة واحدة في عامل الاستثمار العام مهما بلغ ارتفاعها.

لا تعتبر الأسقف الشفافة في هذه الحال معطلة لتأمين مدى وقوع النظر وذلك بعد موافقة المجلس الأعلى للتنظيم المدني وفقا لشروط تحدد في المرسوم التطبيقي.

7 ـ مساحة الجدران الخارجية: في حال وجود حائط مزدوج للعزل, لا تحتسب ضمن معدل الاستثمار السطحي وعامل الاستثمار العام مساحة الجدران الخارجية (بما فيها سماكة العزل في حال وجوده), والتي تتراوح سماكتها بين اثنين وعشرين سنتيمترا /22 سم/ وخمسة وثلاثين سنتيمترا /35 سم/ ويدخل ما يزيد عن ذلك في حساب عاملي الاستثمار السطحي والعام. تحدد بمرسوم بناء لاقتراح وزير الأشغال العامة والنقل بعد استطلاع رأي المجلس الأعلى للتنظيم المدني مواصفات الحائط المزدوج.

8 ـ الدرج والمصعد: لا تحتسب ضمن معدل الاستثمار السطحي وعامل الاستثمار العام, مساحة الدرج الرئيسي والمصعد لكل بناء أو بلوك, شرط أن لا تتجاوز مساحتها /20م2/ عشرون مترا مربعا, يضاف إليها /6م2/ ستة أمتار مربعة لكل مصعد إضافي, ويدخل ما يزيد عن ذلك في معدل الاستثمار السطحي وعامل الاستثمار العام, كذلك لا تحتسب مساحة درج الإغاثة إذا وجد شرط ألا تتجاوز هذه المساحة /15م2/ خمسة عشر مترا مربعا, ويحتسب ما يزيد عن ذلك ضمن مساحة الشرفات.

ثالثا: أجزاء الأبنية التي لا تدخل في حساب عامل الاستثمار العام وعدد الطوابق ضمن شروط معينة تحدد بمرسوم:

1 ـ مساحة أقفاص السلالم والمصاعد وخزانات المياه والإنشاءات التقنية والتجهيزات العائدة لخدمة البناء المقامة فوق سطح الطابق الأخير.

2 ـ مساحة مسكن الناطور لغاية خمسة وثلاثون مترا مربعا /35م2/ في الطابق الأرضي أو ما بين الأرضي والأول لكل بلوك مهما كانت نوعية الإنشاءات الأخرى فيهما.

3 ـ مساحة المتختات: المقامة فوق غرف الغسيل ـ غرف الكوي ـ غرف المونة ـ غرف الخدم ـ الحمامات ـ بيوت الخلاء ـ الأوفيس ـ الممرات الداخلية, مداخل الشقق ـ المطابخ.

المتختات المقامة ضمن المخازن وصالات العرض في الطابق شرط أن لا تتجاوز مساحتها ثلثي مساحة هذه القطع وأن لا يكون لها أي مدخل خارجي.

4 ـ مساحة الطوابق وأجزاء الإنشاءات التقنية التي يجب أن تبقى ضمن الأقسام المشتركة في حال إفراز البناء والتي تشمل ما يلي:

أ ـ الطابق أو الجزء من الطابق الذي يستعمل كطابق تقني شرط أن لا يزيد ارتفاعه الحر عن /90,1م/ ماية وتسعين سنتيمترا. يمكن إقامة أكثر من طابق تقني واحد في الأبنية التي يتجاوز عدد طوابقها اثني عشر طابقا علويا شرط أن يضم إلى ملف طلب رخصة البناء الدراسة الفنية المبررة لذلك وأخذ موافقة المجلس الأعلى للتنظيم المدني.

ب ـ المساحات المستخدمة للتجهيزات التقنية ضمن المناور. وكذلك الممرات والأدراج ضمن المناور التي تحتوي تجهيزات تقنية مع مراعاة شروط السلامة العامة.

5 ـ مساحة طابق أعمدة:

1 ـ المقامة ضمن المسقط الأفقي لأكبر طابق علوي, وذلك وفقا لما يلي:

أ ـ المقامة إما فوق الطوابق السفلية المردومة أو على الأرض الطبيعية مباشرة وإما على مستوى الطريق الملاصقة أو المتاخمة للبناء المطل عليها مع تسامح متر واحد كحد أقصى فوق مستوى الطريق أو تحته, شرط عدم إمكانية إقامة أية إنشاءات بين البناء والطريق.

ب ـ يسمح ضمن الأعمدة وبمساحة لا تتجاوز 5% (خمسة بالماية) من معدل الاستثمار العام بإنشاء قفص للسلالم والمصاعد ومدخل مقفل ومسكن الناطور وغرف عدادات الكهرباء والمياه وزاوية للانتظار وقاعة اجتماعات لشاغلي البناء ومستودع صغير لخدمة البناء لا تتجاوز مساحته أربعة أمتار مربعة (4م2) وكل ما هو معد لغير الاستثمار وذلك لكل درج رئيسي. ويحسب كل ما يزيد عن ذلك في عامل الاستثمار العام دون احتسابه في عدد الطوابق إذا لم يشتمل الطابق على أية استعمالات أخرى.

يمنع فرز محتويات هذه الأقسام من طابق الأعمدة إلى أقسام خاصة مختلفة بل يسجل من الأقسام المشتركة في البناء.

ج ـ يدخل ارتفاع طابق الأعمدة في احتساب العلو الإجمالي للبناء, على أن لا يتجاوز هذا الارتفاع ثلاثة أمتار ونصف ويمكن تجاوز هذا الارتفاع إلى /5,4م/ أربعة أمتار ونصف وذلك فقط في الأبنية التي تستوفي شروط إقامة طابق تقني دون الاستفادة من الطابق المذكور, على أن يخصص التجاوز في ارتفاع طابق الأعمدة للتمديدات التقنية.

2 ـ المقامة ضمن الاستثمار السطحي الأقصى المسموح به المعدة للمرآب المتوجب, شرط أن لا يزيد ارتفاعها الحر عن مترين وثلاثين سنتيمترا (30,2م) وشرط عدم استعمال سقفها لأي غرض.

رابعا ـ تطبق أحكام المادة أعلاه على كافة الأبنية الجديدة وتلك غير الحائزة على رخصة الأشغال. أما في حال طلب الترخيص بإضافة مساحة بناء إضافية على بناء قائم حائز على رخصة أشغال, فتطبق أحكام المادة أعلاه فقط على الأجزاء المضافة.