تمييز مدني حكم رقم : 87 /1998

- مدى امكانية قبول دعوى الشفعة قبل تسجيل العقار على اسم المشتري

-

وحيث

نصت المادة 247 من قانون الملكية العقارية على انه للمشتري بعد تسجيل

العقد ان يعلم الشفعاء بالتسجيل بواسطة الكاتب العدل للمقيمين في

لبنان... الخ على ان يبين في التبليغ العقار المبيع واوصاف وتاريخ

التسجيل...الخ كما نصت المادة 248 من القانون ذاته على انه اذا لم يحصل

التبليغ المبين في المادة السابقة يسقط حق الشفعة بعد مضي سنة من تاريخ

تسجيل العقد في السجل العقاري. كما نصت المادة 250 من القانون ذاته على

انه اذا تم التفرغ عن المشفوع لشخص ثالث بقيده في السجل العقاري قبل

تقديم دعوى الشفعة فلا يجوز الاخذ بالشفعة الا من المشتري الثاني

وبالشروط التي اشترى بها.

وحيث يتبين من هذه المنصوص مجتمعة انه لا يجوز طلب الشفعة الا اذا جرى

تسجيل العقار المشفوع في السجل العقاري لان المهل المحددة لطلب الشفعة

تبتدىء من تاريخ التسجيل لا من تاريخ العلم بوقوع البيع وان كان مسجلا

ولا من تاريخ حصول العقد العادي وعليه فلا يمكن ان ينشأ حق الشفيع الا

بحصول التسجيل النهائي في الصحيفة العينية للعقار.

وحيث ان ما يؤيد هذا المذهب في التفسير ان حق الشفعة ينشأ عند انتقال

العقار المبيع الى الغير ولا انتقال بدون تسجيل في السجل العقاري لان

الانتقال المعني وهو الناقل للملكية ولان عقد البيع العادي غير المسجل

لا ينتج اي مفعول حتى بين الفرقاء المتعاقدين بشأن الحق العيني العقاري

الا بعد تسجيله في الصحيفة العينية وذلك عملا بالمواد 393 و46 و48 من ق

م ع و9 و10 و11 من القرار 188 تاريخ 15/3/1926

وحيث يضاف الى ما تقدم انه عملا بالمادة 253 ملكية عقارية المعدلة

بقانون 5 شباط 1948 يعتبر الشفيع انه قد اشترى من المشتري ويكون للشفعة

بينهما مفاعيل البيع نفسه. وقد ورد في القرار المطعون فيه ان الشفعة

تكون بمثابة عقد شراء جبري من المشتري المشفوع منه اجازه القانون وفقا

للاحكام التي نص عليها. وانه على ضوء النصوص القانونية المتقدمة وسندا

لها فان الحق بالشفعة لا يتولد اصلا ولا ينشأ قبل تسجيل البيع نهائيا في

السجل العقاري ويكون قبل هذا التسجيل مجرد حق احتمالي غير اكيد وغير

مستحق دعوى الشفعة غير مسموعة.

- شروط قبول الدعوى غير المباشرة المطالبة بالزام البائع بتسجيل العقار على اسم المشتري لقبول دعوى الشفعة

-

:وحيث اذا كانت دعوى الشفعة لا

تسمع قبل التسجيل فانه يقتضي معرفة ما اذا كان بأمكان المدعي المستأنف

وبطريق الدعوى غير المباشرة المطالبة نيابة عن المشتري المستأنف عليه

بالزام المستأنف عليهم ورثة البائع المرحوم طانيوس حنا بالتسجيل على اسم

المستأنف عليه السيد ابو عرابي حتى تسمح دعوى المدعي بعد ذلك ويجاب طلبه

تملك المبيع بالشفعة في حال توافرت جميع الشروط القانونية للتملك

بالشفعة.

"وحيث بمقتضى المادة 276 موجبات اذا كان يحق للدائنين المداعاة نيابة عن

مدينهم وباسمه فأنهم لا يستطيعون المباشرة في المداعاة الا اذا كان

دينهم اكيدا ومستحق الاداء. وبما ان حق المدعي المستأنف بالشفعة لا

يتولد اصلا ولا ينشأ قبل تسجيل المبيع على اسم المشتري نهائيا على

الصحيفة العينية وكما صار بيان ذلك اعلاه فلا يكون المستأنف دائنا

للمشتري المستأنف عليه بشيء قبل التسجيل ولا خلفا له ولا يكون المشتري

بعقد غير مسجل ودينا تجاه الشفيع بدين اكيد ومستحق الاداء. وبالتالي فلا

يصح للمستأنف توسل الدعوى غير المباشرة لعدم توافر شروطها المذكورة واذا

كان للمستأنف قبل تسجيل المبيع على اسم المشتري من حق بوجه الاخير فهو

مجرد حق احتمالي غير اكيد وغير مستحق الاداء فتكون شروط الدعوى غير

المباشرة غير متوافرة والدعوى غير مقبولة تبعا لذلك."

وحيث تبعا لكل ما تقدم لا يكون القرار المميز قد خالف المادة 238 من

قانون الملكية العقارية او اخطأ في تفسيرها ولا يكون قد اخطأ في تطبيق

المادة 276 من ق م ع ذلك ان المشتري بعقد عادي لا يعتبر صاحب حق عيني

على العقار فلا يترتب عليه اي موجب تجاه الغير والشفيع من فئة الغير

وعملا بالمادة 276 المذكورة لا تصح ممارسة الدعوى غير المباشرة الا اذا

كان الدين مستحق الاداء والدين هنا هو حق الشفيع تجاه المشتري لم ينشأ

بعد. لان البيع لم يسجل نهائيا في السجل العقاري اي هو غير مستحق الاداء

فلا تجوز فيه ممارسة الدعوى غير المباشرة (بهذا المعنى قرار هذه المحكمة

رقم 36/1998 تاريخ 5/5/1998 بدعوى ورثة رحيم (الصهيوني ونصر)

وحيث بعد النتيجة اعلاه وطالما انه لا تقبل الدعوى المباشرة لتسجيل عقد

البيع غير المسجل وبالتالي لا تجوز شفعة العقار والاسهم المباعة تكون

المراجعة الحاضرة مستوجبة الرد اساسا دون حاجة لبحث سائر ما ادلي به

لجهة توفر شروط التملك بالشفعة.