يقضي بتنظيم الابنية المؤلفة من عدة طوابق او شقق

مادة 1: 1)- لكل مالك شخصا حقيقيا كان او معنويا, ان يقيد في سجلات الدوائر العقارية البناء المشيد على عقاره, كل طابق او شقة على حدة كحق مختلف . فتعتبر عندئذ ارض العقار واجزاء البناء المعدة للاستعمال المشترك قسما مشتركا لجميع اصحاب الشقق والطوابق. يعطى هذا القسم المشترك رقما خاصا هو دوما الرقم واحد ويقيد على صحيفة العقار العينية. ويعطى كل طابق او شقة مستقلة رقما متسلسلا اعتبارا من الرقم اثنين وتتبع هذه الارقام في جميع الحالات رقم العقار الاساسي فيعرف كل طابق او شقة بهذا الرقم مضافا اليه رقم الطابق او الشقة الخاص وتنظم صحيفة عينية اضافية لكل طابق او شقة تقيد عليها الحقوق العينية الخاصة بها. 2)- تشمل اجزاء البناء المعدة للاستعمال المشترك على الاخص : - الاساس والحيطان الكبيرة. - الحيطان الفاصلة المشتركة والحيطان المعدة للمداخن ولحمل السقف . - الهيكل والحواجز التي تفصل بين الشقق. - مجاري التهوئة لبيوت الخلاء. - ركائز السقوف والقناطر والسقوف والمداخل والسلالم واقفاصها والممرات والمماشي والدهاليز والمصاعد وغرف البوابين. - اجهزة التدفئة والتبريد وسائر انواع الانابيب والقساطل والمزاريب والمجاري والتركيبات المشتركة كتجهيزات الانارة والمياه وملحقاتها الا ما كان منها داخل الطابق او الشقة.

3)- ان الطابق, في مفهوم هذا القانون, هو كل وحدة مستقلة من البناء غير منقسمة الى شقق. 4)- تكتب ارقام الشقق والطوابق ورقم القسم المشترك بالاحرف الرومانية. 5)- اذا شيد بناء ثان او اكثر على العقار وجب افراز الارض وتخصيص مساحة مستقلة لكل بناء. 6)- يعتبر كل طابق او شقة مؤلفا من الفين واربعمائة سهم. 7)- على طالب او طالبي القيد, اذا جاوز عدد الطوابق او الشقق الاربعة, ان يبرزوا للدوائر العقارية نظاما لادارة البناء موافقا لاحكام الفصل الثاني من هذا القانون ومصدقا من الكاتب العدل وكذلك خرائط البناء, لكل طابق او شقة على حدة. تحفظ الخرائط والنظام في ملف العقار وتربط نسخا منها مطابقة للاصل بكل سند ملكية يتعلق بالعقار. واذا لم يجاوز عدد الطوابق او الشقق الاربعة لا يكون وضع النظام والخرائط الزاميا. 8)- يمكن اضافة طابق او شقة على الاقل للقسم المشترك المذكور في الفقرة ( 2 ) وذلك عند القيد في سجلات الدوائر العقارية او بقرار لاحق تتخذه الجمعية المنصوص عليها في المادة 10 من هذا القانون وبالاغلبية المذكورة في نظام ادارة البناء '

مادة 2: 1) لا يقبل القسم المشترك المشار اليه في المادة الاولى القسمة الحبية او الجبرية ولا التصرف به او ببعضه مستقلا عن الطوابق والشقق فان حق كل مالك فيه يتبع حكما ملكية الشقق او الطوابق ولا ينفصل عنها في جميع الحالات . غير انه يحق للجمعية ان تقرر افراز قسم من العقار غير المبني والتصرف به مستقلا وفاقا لاحكام نظام ادارة البناء. 2)- لا يقيد اي حق ارتفاق على القسم المشترك الا بقرار تصدره الجمعية بأغلبية ثلاثة ارباع الاصوات على الاقل. 3)- تعتبر الحيطان الفاصلة بين شقتين مشتركة بين مالكي هاتين الشقتين اذا لم تكن في عداد الحيطان المذكورة في الفقرة 2 من المادة الاولى وتسري بشأنها احكام الفقرتين السابقتين فيما يتعلق بحقوق وموجبات اصحاب الشقتين.

مادة 3: يحق لكل شخص حقيقي او معنوي ان يتملك طابقا او شقة واحدة في البناء المقيد على الوجه المبين في المادة الاولى او بعض هذه الطوابق او الشقق او جميعها.

مادة 4: يحق لكل مالك, ضمن شروط النظام المبرز للدوائر العقارية, ان يستعمل القسم المشترك فيما اعد له على الا يحول دون استعمال باقي المالكين. ولا يجوز لاي مالك ان يقوم بأي عمل من شأنه ان يهدد سلامة البناء او ان يغير في شكله او مظهره الخارجي. ولا يجوز احداث اي تعديل في القسم المشترك, حتى عند تحديد البناء, وفي كل ما هو ضروري لتآلف وتناسق البناء, وان كان من الاجزاء غير المشتركة كأبواب المداخل والشبابيك والبلكونات وسواها. الا بقرار تصدره الجمعية بأغلبية ثلاثة ارباع الاصوات على الاقل.

مادة 5: على كل مالك ان يشترك في تكاليف حفظ القسم المشترك وصيانته وادارته ويكون نصيبه في هذه التكاليف بنسبة قيمة ما يملك في العقار كما هي مبينة في نظام ادارة البناء. وكل مالك يسبب زيادة في النفقات المشتركة يكون وحده مسؤولا عنها.

مادة 6: 1)- لكل شريك في طابق او شقة حق الافضلية لشراء الحصة الشائعة التي يراد بيعها بالتراضي من شخص غير شريك. 2)- لا ينشأ حق الافضلية في البيع الحاصل بين الزوجين او الاصول والفروع او الاخوة والاخوات وفروعهم.

مادة 7: 1)- يسقط حق الافضلية اذا ابلغ البائع اسم المشتري وعنوانه وشروط البيع بواسطة الكاتب العدل الى الشركاء في الشقة او الطابق ولم يقبلوا بهذه الشروط خلال الخمسة ايام التي تلي التبليغ. 2)- في حال قبول الشركاء الشروط المعروضة يجب عليهم ابلاغ ذلك الى البائع بواسطة- الكاتب العدل وتنفيذ الشروط في الدوائر العقارية خلال يومين اعتبارا من تاريخ- تبليغ قبول العرض الى البائع. 3)- حق الافضلية لا يتجزء, فلا يجوز استعماله او اسقاطه الا بكامله فاذا تعدد- اصحاب حق الافضلية استعمل كل واحد حقه بنسبة الاسهم التي يملكها واذا اسقط- احدهم او بعضهم حقه عاد الحق الى الباقين بالتساوي بالاضافة الى سهام كل منهم.- اما اذا تعدد المشترون فلاصحاب حق الافضلية ان يمارسوا هذا الحق تجاه بعضهم او- جميعهم على الوجه المتقدم.

مادة 8: اذا ثبت ان الشراء قد تم بشروط افضل من الشروط المبينة في الاعلام المرسل الى اصحاب حق الافضلية يكون البائع مسؤولا تجاه هؤلاء بعطل وضرر يوازي على الاقل ربع قيمة المبيع وذلك دون حاجة الى انذار.

مادة 9: لا تطبق على العقارات المؤلفة من عدة طوابق او شقق احكام القوانين المتعلقة بالشفعة وبحق الرجحان او بأي حق آخر مماثل.

مادة 10: اذا جاوز عدد الطوابق او الشقق الاربعة في الابنية المقيدة وفقا لاحكام المادة الاولى من هذا القانون فاصحابها يشكلون حكما جمعية فيما بينهم لادارة العقار المشترك وتتمتع هذه الجمعية بالشخصية المعنوية لغاية هذه الادارة. واذا كان الملاكون قد اضافوا الى القسم المشترك طابقا او شقة او اكثر وفقا للفقرة 8 من المادة الاولى من هذا القانون يحق لمدير الجمعية تأجير المضاف وقبض بدلاته وصرفها في سبيل ادارة العقار المشترك لحساب جميع الملاكين.

مادة 11: تخضع الجمعية للنظام المشار اليه في الفقرة 7 من المادة الاولى من هذا القانون.

مادة 12: يوضع هذا النظام لتأمين حسن الانتفاع بالعقار المشترك وحسن ادارته وكيفية اداء الحساب سنويا الى الاعضاء.

مادة 13: يبين هذا النظام الامور التالية دون حصر: 1)- تحديد القسم المشترك من العقار وكل طابق او شقة بالتفصيل. 2)- قيمة كل طابق او شقة بالنسبة لقيمة مجموع الطوابق او الشقق باعتبار ان قيمة هذا المجموع توازي الف . 3)- التعديلات الداخلية التي يجوز لكل مالك ان يجريها في الطابق او الشقة العائدة له وبيان شروط اجراء هذه التعديلات . 4)- الاعمال والتركيبات التي لا يجوز لكل مالك ان يقوم بها. 5)- شروط استعمال القسم المشترك من العقار او البعض منه. 6)- شروط ضمان العقار ضد الحريق وغيره من الاخطار وتحديد الاعباء المشتركة وتوزيعها بين الملاكين بنسبة معينة باعتبار المجموع الف . 7)- شروط ادارة العقار من قبل جمعية المالكين وبيان كيفية تعيين مدير الجمعية وعزله وبيان واجباته وحقوقه وبيان حق الجمعية باجراء بعض الاعمال والاضافات للقسم المشترك التي تزيد فيه قيمة العقار كله او بعضه على نفقة جميع الشركاء على اساس ما تضعه الجمعية من شروط على الشركاء او بعضهم لمصلحة البعض الآخر.

8)- بيان واجبات وحقوق كل مالك لحضور جلسات الجمعية العادية وغير العادية وطريقة دعوتها اليها وشروط تمثيل البعض بالبعض الآخر وبيان النصاب الواجب حصوله لانعقاد الجلسات بصورة قانونية مرة بعد مرة وبيان اغلبيات الاصوات اللازمة لاتخاذ مختلف القرارات على ان يمثل اصحاب كل طابق او شقة بصاحب النصيب الاكبر فينا وعند تساوي الانصبة بأكبرهم سنا دون الغائبين وعلى ان يكون لكل صاحب طابق او شقة عدد من الاصوات يوازي قيمة ما يملك كما هو مبين في نظام ادارة البناء المبرز الى الدوائر العقارية. 9)- بيان كيفية مسك حسابات الادارة وتقديمها الى اعضاء الجمعية والتدقيق فيها وتسديدها سنويا. 10)- بيان طريقة فصل الخلافات الممكن حصولها بين اصحاب الطوابق او الشقق او بينهم وبين مدير الجمعية. 11)- بيان شروط تمثيل الجمعية امام المحاكم والدوائر وتجاه الغير. 12)- الاصول الواجب اتباعها لتعديل النظام على ان تبرز التعديلات مصدقة من الكاتب العدل الى الدوائر العقارية وتضم لملف العقار تحت طائلة بطلانها حتى بين اصحاب العلاقة

مادة 14: اذا لم يدفع المالك حصته من النفقات المشتركة او لم يف بتعهداته تجاه جمعية المالكين رغم الانذار الموجه اليه بواسطة الكاتب العدل يعتبر الانذار المذكور بمثابة سند خطي ويحق لمدير الجمعية بعد مرور شهر على تبليغ الانذار ان يراجع دائرة الاجراء وفاقا لاحكام قانون تحصيل الديون الثابتة بالكتاب الصادر بتاريخ 4 ايار سنة 1954 على ان يفصل رئيس دائرة الاجراء بجميع الاعتراضات المقدمة اليه على الطريقة المتبعة في القضايا المستعجلة.

مادة 15: اذا هلك البناء بحريق او بسبب آخر على اصحابه ان يلتزموا من حيث اعادة تشييده ما تقرره الجمعية بأغلبية ثلاثة ارباع الاصوات على الاقل. فاذا قررت الجمعية تجديد البناء خصص ما قد يستحق من تعويض بسبب هلاك البناء لاعمال التجديد. واذا رفض احد الملاكين الاذعان لقرار الجمعية فهو ملزم ببيع حقوقه من باقي الملاكين او بعضهم بالثمن الذي يقرره قاضي الامور المستعجلة بناء على استدعاء مدير الجمعية.

مادة 16: كل قرض تمنحه جمعية المالكين او بعض اصحاب الطوابق او الشقق الى البعض الآخر لتمكينه من القيام بالتزاماته يكون مضمونا بامتياز على ما يملكه في العقار وعلى حقه في القسم المشترك من العقار ويسجل هذا الامتياز في السجل العقاري وتحسب مرتبته من يوم تسجيله.

مادة 17: يستوفى رسم قدره واحد بالالف من قيمة العقار اذا اراد اصحاب البناء المقيد في السجلات العقارية الاستفادة من احكام المادة الاولى من هذا القانون ولا يستوفى الا رسم الانشاءات الجديدة اذا طلب اصحاب البناء قيد الانشاءات والطوابق او الشقق في آن واحد.

مادة 18: لا تطبق احكام المادة 72 من القرار رقم 3339 تاريخ 12 تشرين الثاني سنة 1930 على الابنية المقيدة بالدوائر العقارية وفقا لاحكام المادة الاولى من هذا القانون.

مادة 19: يعمل بهذا القانون فور نشره في الجريدة الرسمية.