تحديد اصول موجزة لازالة الشيوع في العقارات التي يتعدى مالكوها العشرة

لكل مالك في عقار شائع تتعذر فيه القسمة الرضائية ان يطلب ازالة الشيوع وفقا للاصول المحددة في هذا القانون.

يقدم طلب ازالة الشيوع الى المحكمة البدائية الواقع في نطاقها العقار او العقارات بشكل استدعاء يبلغ الى سائر الشركاء في الملك والى اصحاب الحقوق العينية والى امانة السجل العقاري المختصة لاجل وضع اشارته على صحيفة العقار او العقارات المعنية.

يتم التبليغ وفاقا للاصول المحددة في المادتين 353 و355 من الاصول المدنية. اما اذا تبين ان المطلوب ابلاغه مجهول محل الاقامة بموجب افادة صادرة عن مختار المحلة فيجري تبليغه بالصورة الاستثنائية على الوجه الآتي:

- تعلق نسخة عن الاستدعاء على باب ردهة المحكمة وتنشر خلاصة عنها في الجريدة الرسمية وفي جريدتين محليتين يعينهما رئيس المحكمة وذلك على نفقة المستدعى وتثبت اجراءات التبليغ هذه بمحضر ينظمه كاتب المحكمة على مسؤوليته, ويفيد انه مضى عشرين يوما على اجراء معاملتي التبليغ والنشر.

- اما تبليغ بقية الاوراق والقرارات بما فيه الحكم النهائي فيتم بواسطة التعليق على باب ردهة المحكمة.

الا انه بالنسبة للحكم النهائي فتنشر ايضا خلاصة عنه في الجريدة الرسمية وفي جريدتين محليتين يعينهما رئيس المحكمة على نفقة طالب التبليغ.

لسائر الشركاء في الملك واصحاب الحقوق العينية ان يبدوا ملاحظاتهم على طلب ازالة الشيوع بموجب لوائح خطية خلال مهلة خمسة عشر يوما من تاريخ تبليغ الاستدعاء وفقا لما هو محدد في مادة 3 من هذا القانون.

وعليهم ان يتخذوا محل اقامة مختار ضمن نطاق المحكمة والا يجري تبليغهم لصقا على باب ردهة المحكمة كافة الاوراق والقرارات بما فيه الحكم النهائي.

واذا كان بين الشركاء في الملك قاصرون او فاقدو الاهلية او وقف ليس لهم وصي او ولي فللمحكمة الناظرة بطلب ازالة الشيوع ان تعين وصيا او وليا خاصا لتمثيلهم في القضية عفوا او بناء لطلب مستدعي ازالة الشيوع.

تنظر المحكمة البدائية بالقضية في غرفة المذاكرة بمهلة اسبوع تبدأ من تاريخ اخر مهلة لابداء الملاحظات المحددة في مادة 4.

ولها ان تتخذ الاجراءات والتدابير الايلة الى جعل القضية جاهزة للحكم بموجب قرارات تبلغ ضمن المهل وفقا للاصول المحددة اعلاه, تتضمن هذه القرارات مهل تنفيذها ولا تقبل الاستئناف الا مع الحكم النهائي.

تصدر المحكمة البدائية في غرفة المذاكرة حكمها النهائي بقسمة العقار عينا اذا كان قابلا للقسمة, وفي حال تعذر قسمته عينا تقرر انشاء شركة عقارية مساهمة بناء على طلب شركاء يملكون واحد وخمسين بالمئة على الاقل, فان لم تجتمع هذه الاكثرية على انشاء شركة يصار الى بيع العقار بالمزاد العلني.

- اذا تقرر انشاء الشركة العقارية وكان بين الشركاء الذين لم يوافقوا على انشائها من يملك حصة تقبل القسمة عينا والافراز وبالاستناد الى تقارير الخبراء, فله ان يطلب ذلك ويصار الى تنفيذ طلبه باشراف المحكمة وفقا للقوانين المرعية الاجراء. يتقيد الافراز لقسمة العقار بجميع الشروط المنصوص عنها في قانون التنظيم المدني الصادر بتارخ 24/9/1962 وتعديلاته خاصة المادة 26 المعدلة منه وجميع الانظمة المتخذة عملا باحكامه دون ان تتناقض مع روحية هذه النصوص .

- يبلغ قرار المحكمة الى اصحاب العلاقة وفقا للاصول المحددة في المواد الثانية والثالثة والرابعة اعلاه, ويتوجب على الشريك في الملك الذي يريد الاستفادة من حق قسمة وافراز حصته عينا ان يعلن رغبته خطيا باستدعاء يقدم الى المحكمة في مهلة 15 يوما من تاريخ التبليغ تحت طائلة سقوط هذا الحق.

ان القرار القاضي بتحويل الحقوق العينية العقارية الى اسهم في شركة عقارية مساهمة يجب ان يتضمن تعيين خبير او لجنة خبراء للقيام بتخمين عناصر العقار والحقوق العينية المترتبة عليه توصلا الى تحديد قيمة المقدمات العينية.

يدعو الخبير او لجنة الخبراء الفرقاء بواسطة النشر في جريدتين محليتين لحضور الكشف الحسي قبل ستة ايام من الموعد المحدد وتقديم ملاحظاتهم, وعلى الخبير او لجنة الخبراء انجاز مهمتهم وتقديم التقرير الى المحكمة ضمن مهلة شهرين من تاريخ تبلغ القرار المذكور في المادة السابقة.

يوضع تقرير الخبير او لجنة الخبراء في قلم المحكمة ويدعى اصحاب العلاقة لابداء ملاحظاتهم بشأنه خلال مهلة خمسة عشر يوما من تاريخ تبلغهم حصول الايداع وفقا للاصول المحددة في المادتين الثالثة والرابعة اعلاه ويحق لكل صاحب علاقة تسلم نسخة عن التقرير.

بعد انقضاء هذه المهلة تصدر المحكمة البدائية حكمها وتحدد بموجبه قيمة كامل عناصر العقار وقيمة المقدمات العينية العائدة للشركاء في الملك واصحاب الحقوق العينية وتدعوهم الى عقد جمعية تمهيدية يترأسها رئيس المحكمة البدائية.

ان الحكم الوارد ذكره في المادة التاسعة هو قابل للاستئناف خلال مهلة ثلاثين يوما من تاريخ تبليغه وفقا للاصول المحددة في المادتين الثالثة والرابعة اعلاه.

ان الاستئناف لا يوقف تنفيذ الحكم ما لم تقرر محكمة الاستئناف وقف التنفيذ.

تتبع امام محكمة الاستئناف اصول التبليغ المبينة في المواد الثانية والثالثة والرابعة من هذا القانون وتصدر محكمة الاستئناف قرارها في غرفة المذاكرة ويكون نافذا على اصله وغير قابل للطعن بأي طريق من طرق المراجعة العادية او غير العادية.

يعتبر النصاب قانونيا في الجمعية التمهيدية المنصوص عليها في مادة 9 من هذا القانون بحضور شركاء في الملك يمثلون عشرين بالمئة على الاقل من الاسهم الشائعة في العقار على ان لا يقل عددهم عن ثلاثة اشخاص .

ويتم في هذه الجمعية انتخاب ثلاثة مؤسسين يضعون النظام الاساسي للشركة المتضمن تعيين اسمها وموضوعها ومركزها ومدتها ومقدار رأسمالها وعدد اسهمها وقيمة السهم الاسمية وكيفية ادارتها وفتح باب الاكتتاب بالاسهم العينية بين الشركاء في الملك بالعقار واصحاب الحقوق المترتبة عليه بمقدار حصتهم في العقار وقيمة حقوقهم المحددة وفقا للاصول المعينة في هذا القانون, وفتح باب الاكتتاب بالاسهم النقدية في حال زيادة رأس المال وتعيين المصرف الذي ستودع فيه قيمة الاكتتاب بالاسهم النقدية, كل ذلك وفقا للاصول المنصوص عليها في المواد 79 وما يليها من قانون التجارة المتعلقة بتأسيس الشركات المغفلة مع مراعاة النصوص الخاصة المحددة في هذا القانون, ويسلم كل مكتتب شهادة اسهم مؤقتة يصار فيما بعد الى استبدالها بشهادة اسهم نهائية.

اذا كان بين الشركاء في الملك واصحاب الحقوق العينية غائبون وفاقد الاهلية من لم يتقدم لاستلام شهادات الاسهم العينية العائدة له فتودع تلك الشهادات امانة في صندوق المحكمة التي تعين قيما خاصا لممارسة الحقوق والموجبات الخاصة بتلك الاسهم ولتمثيلهم في الجمعيات العمومية على اختلاف انواعها وذلك تحت اشراف رئيس محكمة البداية.

فور اتمام الاكتتاب بكامل رأسمال الشركة وتوزيع شهادات الاسهم المؤقتة يقوم المؤسسون تحت اشراف رئيس محكمة البداية بتحديد جدول اعمال الجمعية التأسيسية والدعوة اليها بواسطة النشر في صحيفتين محليتين قبل شهر على الاقل من التاريخ المعين لانعقادها.

تنعقد الجمعية التأسيسية برئاسة رئيس محكمة البداية او من ينتدبه ولا تكون مناقشاتها قانونية الا اذا كان عدد المساهمين الذين تتألف منهم يمثل ثلثي رأسمال الشركة على الاقل. واذا لم يتم النصاب فيمكن عقد جمعية جديدة بناء لدعوة تنشر وفقا للاصول المحددة في المادة الثالثة عشر ويذكر في الدعوة جدول اعمال الجمعية السابقة والنتائج التي اسفرت عنها وتكون مناقشات هذه الجمعية الثانية قانونية اذا كان عدد المساهمين الذين تتألف منهم يمثل نصف رأسمال الشركة على الاقل.

واذا لم يتم لها هذا النصاب فيمكن عقد جمعية ثالثة ولا يلزمها ان تمثل حينئذ الا ثلث رأسمال الشركة على الاقل.

تنحصر مهمة الجمعية التأسيسية في التحقق من صحة الاكتتاب بكامل اسهم الشركة وتحرير قيمتها وفقا للنظام الاساسي والموافقة على هذا النظام والتثبت من تأسيس الشركة نهائيا, وفي انتخاب اعضاء اول مجلس ادارة, وتعيين مفوض مراقبة نظامي للشركة, واجراء معاملة النشر والتسجيل وتفويض من يلزم, والموافقة على نفقات التأسيس وتخويل مجلس الادارة بدفعها, وابراء ذمة المؤسسين.

تكون الشركة خاضعة لنظامها الاساسي ولاحكام قانون التجارة المتعلقة بالشركات المغفلة للانظمة المرعية الاجراء.

عند تقديم طلب ازالة الشيوع يستوفى عن هذا الطلب رسم مقطوع واذا اقترن هذا الطلب بحكم نهائي يقضي بتأسيس شركة عقارية مغفلة يتوجب على هذه الاخيرة فور اتمام تأسيسها نهائيا ان تسدد للخزينة اللبنانية رسما قدره ثلاثة بالمئة من قيمة رأسمالها, وعند تسديد الرسم المذكور تنتقل ملكية المقدمات العينية الحاصلة للشركة على اسمها في الدوائر العقارية دون ان يترتب عليها اي رسم مالي او عقاري آخر.

فور اتمام تأسيس الشركة وانتخاب مجلس ادارتها ترقن حكما اشارات الدعاوى العالقة فيما بين المالكين عن صحيفة العقار او العقارات العينية وتحل الشركة العقارية المغفلة محلهم في المنازعات العالقة بينهم وبين الغير.

اذا تعذر اتمام تأسيس الشركة العقارية المغفلة لاي سبب كان يحق للمحكمة البدائية التي قررت انشاء الشركة ان ترجع عن قرارها وان تقرر طرح العقار للبيع بالمزاد العلني بقرار معلل, ويكون هذا القرار قابلا للاستئناف خلال مهلة شهر من تاريخ تبليغه بواسطة النشر في جريدتين محليتين.

الغيت جميع الاحكام القانونية المخالفة لهذا القانون والتي لا تتفق مع مضمونه. وتحال الدعاوى العالقة امام الحكام المنفردين اداريا الى محكمة البداية.

يعمل بهذ القانون فور نشره في الجريدة الرسمية.