قانون الإيجارات

تخضع لأحكام هذا القانون جميع عقود إيجار العقارات المبنية المعقودة قبل 23/7/1992 .

مادة وحيدة: - صدّق مشروع القانون الوارد بالمرسوم رقم 7104 تاريخ 3 كانون الثاني 2002 الرامي الى وضع قانون الإيجارات كما عدلته لجنة الإدارة والعدل. ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية ويعمل به بعد ستة أشهر من تاريخ نشره.

تستثنى من أحكام هذا القانون:

أ) عقود إيجار الأراضي الزراعية والمباني التابعة لها.

ب) عقود الإيجار الموسمية العائدة لأماكن الإصطياف والإشتاء.

ج) العقود التي بموجبها يقدم أصحاب العمل أماكن لسكن أجرائهم مجاناً أو ببدل.

د) إشغال الأملاك العمومية للدولة والبلديات.

ه) عقود إيجار الفيلات التي تتوافر فيها المواصفات الآتية: أن تكون مؤلفة من طابق واحد أو أكثر ومؤجرة لسكن مستأجر واحد ولها حديقة ومرآب وجهاز تدفئة وجهاز خاص يؤمن المياه الساخنة وإن كان المستأجر يتحمل نفقات تأمينها شرط توافر هذه المواصفات بتاريخ بدء الإيجار الأساسي.

ينشأ صندوق خاص للايجارات السكنية المشمولة بأحكام هذا القانون (يشار إليه في هذا القانون بالصندوق)، يكون تابعاً لوزارة المالية وتمسك حساباته لدى مديرية الخزينة في هذه الوزارة. يهدف هذا الصندوق الى مساعدة جميع المستأجرين المعنيين بهذا القانون الذين لا يتجاوز معدل دخلهم الشهري ثلاثة أضعاف (3) الحد الأدنى للاجور وذلك عن طريق المساهمة في دفع الزيادات، كلياً أو جزئياً حسب الحالة، التي تطرأ على بدلات إيجاراتهم تنفيذاً لأحكام هذا القانون. يُقصد بالمستأجر حيثما ورد في هذا القانون المستأجر أو من حل محله قانوناً. عند طلب الاستفادة من مساهمة الصندوق، ولأجل تحديد معدل الدخل العائلي الشهري، يُقصد بالمستفيد أو بالفريق المستفيد حيثما وردا في هذا القانون المستأجر وشاغلو المأجور القانونيون معه.

لا يستفيد من تقديمات هذا الصندوق المستأجر الذي استأجر طبقاً لأحكام أحد القانونين 29/67 و10/74 في الأبنية التي كانت تعتبر فخمة والمستأجر غير اللبناني.

تتألف واردات الصندوق من:

- مساهمات سنوية من الدولة تلحظ في موازنة وزارة المالية لتغطية التزامات الصندوق.

- الهبات والتبرعات والوصايا بعد موافقة مجلس الوزراء عليها، وتنزل قيمة هذه الهبات والوصايا من المبالغ المتخذة أساساً لتحديد ضريبة الدخل المتوجبة، كما تنزل من المبالغ المتخذة أساساً لتحديد رسوم الانتقال، وتعفى من الرسوم المفروضة على الهبات.

تخضع ادارة اموال هذا الصندوق بما في ذلك أصول الإنفاق والجباية لنظام مالي يصدّق بمرسوم يتخذ في مجلس الوزراء بناءً على اقتراح وزير المالية.

تنظر في تطبيق الأحكام المتعلقة بدفع الزيادات على بدلات الإيجار لجنة مؤلفة من قاضٍ عامل أو متقاعد رئيساً ومن أربعة أعضاء، يمثل أحدهم المالكين والثاني المستأجرين والثالث تنتدبه وزارة المالية والرابع تنتدبه وزارة الشؤون الاجتماعية. تعين اللجنة خلال مهلة شهرين من تاريخ نفاذ هذا القانون بموجب مرسوم بناءً على اقتراح كل من وزراء العدل والمالية والشؤون الاجتماعية، ويعيّن في المرسوم عينه قاضٍ رديف وأربعة أعضاء ردفاء يمثلون الجهات عينها المنصوص عليها أعلاه. يمكن عند الاقتضاء تعيين أكثر من لجنة مماثلة في كل محافظة. يلحق بكل لجنة، بقرار من وزير العدل، كاتب ومباشر. تحدد بقرارات من الوزراء المعنيين تعويضات كل من الرئيس والأعضاء والكاتب والمباشر. تعقد اللجنة اجتماعاتها أثناء أو خارج الدوام الرسمي في الأماكن التي يحددها وزير العدل. يكون لهذه اللجنة الصفة القضائية.

يقدم المستأجر الراغب بالحصول على مساهمة من الصندوق طلباً الى اللجنة التي يتبع لها المأجور، معفياً من الرسوم كافة، ويؤدي تقديم هذا الطلب الى تعليق مهلة دفع الزيادات على بدل الإيجار الناتجة عن تنفيذ هذا القانون الى حين نفاذ قرار اللجنة بالموافقة على المساهمة أو بعدمها. يجب أن تتوفر في الطلب الشروط التالية:

1 - أن يقدم خلال مهلة شهرين من تاريخ تحديد بدل المثل رضاءً أو قضاءً بالنسبة للسنة الممددة الأولى، وخلال المهلة ذاتها في بداية كل سنة من السنوات الممددة الاخرى، وذلك تحت طائلة سقوط حقه بالاستفادة من المساهمة.

2 - أن يرفق بالطلب المستندات التالية:

أ - جدولاً بأسماء اعضاء الفريق المستفيد.

ب - إفادة عمل لكل من أعضاء الفريق المستفيد صادرة عن المرجع الصالح تبيّن قيمة الأجر أو الراتب تبعاً لحالة كل منهم كأجير أو عامل أو موظف.

ج - تصريحاً شخصياً بالدخل لكل من أعضاء الفريق المستفيد في حال كان يعمل لحسابه الخاص.

تنظر اللجنة بطلبات المساهمة لجهة معدل الدخل العائلي الشهري للمستفيد وتبت بها وفقاً لما يلي:

أ - إذا كان اعضاء الفريق المستفيد من الأجراء أو العمال أو الموظفين يكون معدل الدخل العائلي الشهري للمستفيد مجموع المداخيل الشهرية العائدة لكل منهم.

ب - إذا كان أي من أعضاء الفريق المستفيد يعمل لحسابه الخاص، فانه يعود للجنة التثبت بالوسائل التي تراها مناسبة من معدل دخله الشهري، وبالتالي يكون معدل الدخل العائلي الشهري للمستفيد مساوياً لمجموع معدلات الدخل الشهري العائدة لكل من أعضاء الفريق المستفيد. يعود للجنة، في كل الحالات، التثبت بالوسائل التي تراها مناسبة من عدد وأسماء أعضاء الفريق المستفيد ومن معدل الدخل الشهري للمستأجر ولكل من هؤلاء، ويحتسب عندها معدل الدخل العائلي الشهري للمستفيد وفقاً لما هو وارد في هذه المادة. ويمكن لأي من الفريقين المعنيين تقديم الأدلة والمستندات التي تساعد على إثبات إدعاءاته. للجنة أن تستدعي كلاً من المؤجر والمستأجر للاستماع إليهما وذلك بموجب إشعار يبلغ اليهما وفقاً لأصول المحاكمات المدنية، وعليها أن تصدر قرارها في مهلة أقصاها شهران من تاريخ تقديم الطلب.

مع مراعاة احكام كل من المادتين 8 و11 من هذا القانون، تبت اللجنة في ضوء نتائج اجراءاتها لجهة تحديد معدل الدخل العائلي الشهري للمستفيد، في استحقاق طلب المساهمة من الصندوق او في عدمها، كما في قيمة المساهمة وفقا لما يلي:

1- اذا قررت اللجنة ان معدل الدخل العائلي الشهري للمستفيد يتجاوز ثلاثة اضعاف الحد الادنى للاجور، ترفض المساهمة لعدم استحقاقها، ويتوجب على المستأجر دفع بدل الايجار الجديد الناتج عن تطبيق الزيادات المنصوص عليها في هذا القانون تحت طائلة اعتباره ناكلا وتطبق عليه عندها احكام هذا القانون.

2- اذا قررت اللجنة ان معدل الدخل العائلي الشهري للمستفيد لا يتجاوز ثلاثة اضعاف الحد الادنى للاجور، يبلغ رئيس اللجنة القرار الى الدائرة المالية في المنطقة التي يتبع لها المأجور، فتدفع هذه الاخيرة للمؤجر المساهمة المستحقة اقساطا شهرية عن السنة الممددة التي قدم عنها المستأجر طلب المساهمة كما هو مبين ادناه:

أ- حالة معدل الدخل العائلي الشهري للمستفيد الذي لا يتجاوز ضعفي الحد الادنى للاجور. تحدد اللجنة بقرارها قيمة القسط الشهري بحيث تكون مساوية شهريا للفارق بين قيمة بدل الايجار وقيمة البدل الجديد. تبلغ اللجنة قرارها الى الدائرة المالية المختصة لاجراء اللازم وفقا لما هو مبين في هذا البند.

ب- حالة معدل الدخل العائلي الشهري للمستفيد الذي يزيد عن ضعفي الحد الادنى للاجور ولا يتجاوز ثلاثة اضعاف هذا الحد. تحدد اللجنة بقرارها قيمة القسط الشهري بحيث تكون مساوية شهريا للفارق، اذا وجد، بين 30% من معدل الدخل العائلي الشهري للمستفيد وقيمة البدل الجديد. تبلغ اللجنة قرارها الى الدائرة المالية المختصة لاجراء اللازم وفقا لما هو مبين في هذا البند.

ان المساهمات التي يتوجب على الصندوق دفعها للمؤجر تبقى على عاتق هذا الصندوق، ولا يمكن للمؤجر التذرع بها لأي سبب وامام اي مرجع بوجه المستأجر على انها جزء من بدل الايجار لم يسدد من قبل الاخير.

في حال رغب المستأجر بالاستمرار بالافادة من مساهمة الصندوق عن السنوات الممددة اللاحقة، عليه اتباع آلية العمل المشار اليها أعلاه مع اللجنة وذلك في بداية كل سنة ممددة حتى السنة التاسعة ضمناً. يؤدي طلب المساهمة كما هو منصوص عليه في المادة 8 الى تعليق مهلة دفع الزيادات الناتجة عن أحكام هذا القانون، وذلك الى حين نفاذ قرار اللجنة بالموافقة أو بعدمها.

يلاحق كل من أعطى اللجنة إفادة أو تصريحاً كاذباً أو استعمل أو استفاد من أي منهما بجرم التزوير واستعمال المزور. وعند اكتشاف أي تصريح أو افادة كاذبة واستعمالها والاستفادة منها، على اللجنة، حسب الحالة، أن تبلغ النيابة العامة بالأمر، ويسقط حق المستأجر بالحصول على المساهمة من الصندوق.

في جميع الحالات يعتبر القرار الصادر عن اللجنة نهائياً ونافذاً على أصله ولا يقبل أي طريق من طرق المراجعة.

تخضع لأحكام هذا الباب عقود ايجار العقارات المبنية السكنية المعقودة قبل 23/7/1992 . يعتبر عقد إيجار سكني العقد الواقع على الأماكن المخصصة للسكن، أما الأماكن المؤجرة بعقد واحد للسكن ولغير السكن فتعتبر أماكن سكنية لمجرد استخدامها للسكن.

تمدد لغاية تسع سنوات من تاريخ نفاذ هذا القانون عقود ايجار الاماكن السكنية على ان يدفع المستأجر قيمة بدل المثل تدريجيا وفقا لما يلي:

أ- مع مراعاة احكام المادة (20) من هذا القانون تحدد قيمة بدل المثل، رضاء او قضاء وفقا لما هو منصوص عليه في المادة (18).

ب- يزاد بدل الايجار المتوجب بتاريخ نفاذ هذا القانون سنويا وتباعا وفقا لما يلي:

15% خمسة عشر بالماية من قيمة فارق الزيادة بين البدل المعمول به قبل نفاذ هذا القانون وبدل المثل المشار اليه اعلاه وذلك عن كل سنة من السنوات التمديدية الاربعة الاولى التي تلي تاريخ نفاذ هذا القانون.

20% عشرون بالماية من قيمة فارق الزيادة المنوه عنها اعلاه وذلك عن كل من السنتين الخامسة والسادسة من الفترة التمديدة حتى يبلغ بدل الايجار في السنة التمديدية السادسة قيمة بدل المثل المشار اليه في البند (أ) اعلاه.

ج- يكون بدل الايجار في السنوات الممددة السابعة والثامنة والتاسعة مساويا لقيمة بدل المثل المشار اليه في البند (أ) اعلاه.

د- بنهاية السنة التمديدة التاسعة يصبح الايجار حرا.

1- يحق للمستأجر الذي يكون لا يزال مستوفيا لشروط الاستفادة من تقديمات الصندوق، ان يطلب من المالك خطيا، وقبل حلول اجل العقد في السنة التاسعة الممددة بثلاثة اشهر تحت طائلة سقوط الحق، بتحرير عقد ايجار جديد لمدة اقصاها ثلاث سنوات ببدل مساو لبدل المثل المشار اليه في الفقرة (أ) من المادة 15 اعلاه، شرط ان يثبت خلال المهلة ذاتها حصوله على قرار من اللجنة بانه يستوفي شروط الاستفادة من تقديمات الصندوق وذلك وفقا للآلية المنصوص عليها في هذا القانون.

2- يحق لهذا المستأجر ان يتنازل عن حقه في طلب تحرير عقد ايجار جديد وان يبلغ المالك خطيا خلال المهلة ذاتها المذكورة اعلاه، عن رغبته باخلاء المأجور لقاء حصوله على مساهمة مالية يدفعها له الصندوق، اقساطا شهرية كما هو منصوص عليه ادناه. لا يحق للمالك التذرع برغبة المستأجر الخطية باخلاء المأجور ما لم يكن هذا المستأجر قد حصل على مساهمة الصندوق.

3- للحصول على المساهمة على المستأجر اتباع ما يلي:

أ- يقدم المستأجر الى اللجنة خلال المهلة المذكورة اعلاه طلب الحصول على المساهمة. لا يؤدي تقديم هذا الطلب الى تعليق مهلة دفع الزيادات على بدل الايجار الناتجة عن تنفيذ هذا القانون.

ب- ان يرفق بالطلب المستندات التالية:

- نسخة عن كتاب ابلاغ المالك رغبته بالتنازل عن الاجارة واخلاء المأجور.

- تعهد باخلاء المأجور وتسليمه شاغرا الى المالك خلال مهلة ثلاثة اشهر من تاريخ تبلغه موافقة اللجنة على دفع المساهمة ويستمر خلال هذه المهلة بدفع ما يتوجب عليه من قيمة بدل الايجار.

4- تبت اللجنة في ضوء المستندات المرفقة، بقيمة الاقساط الشهرية وتواريخ استحقاقها بدءا من اول الشهر الذي يلي الاخلاء الفعلي للمأجور وتسليم المفاتيح مثبتا باقرار خطي موقع من المالك والمستأجر، او من المستأجر منفردا، لدى الكاتب العدل وحتى حلول اجل عقد الايجار الجديد.

5- تبلغ اللجنة قرارها الى الدائرة المالية في المنطقة التي يتبع لها المأجور فيصار الى دفع المساهمة اقساطا شهرية بتواريخ استحقاقها.

6- يحق للمستأجر التفرغ عن هذه الاقساط الى مصدر تمويل يختاره، يقرضه بالمقابل قيمة المساهمة دفعة واحدة، ويعتبر القرض المعطى له بمثابة قرض سكني ويستفيد عندها المستأجر من الاعفاءات المنصوص عليها في القانون رقم 543 تاريخ 24/7/1996.

7- اذا قررت اللجنة ان المستأجر لا تتوافر فيه شروط الاستفادة من تقديمات الصندوق فان ايجاره يصبح حرا من تاريخ قرار اللجنة.

في الحالة التي يخلي فيها المستأجر المأجور بناءً لرغبته مقابل مساهمة مالية يحصل عليها من الصندوق، إذا توافرت لديه شروط الافادة من هذا الصندوق، تطبق أحكام المادة 27 من هذا القانون.

يجري تحديد بدل المثل:

أ- رضاء بالاتفاق فيما بين المؤجر والمستأجر على ان يخضع هذا البدل لقرار اللجنة في حال طلب المستأجر منها الحصول على مساهمة مالية من الصندوق.

ب- اذا لم يجر التوصل الى تحديد بدل المثل رضاء بالاتفاق بين المؤجر والمستأجر خلال الاشهر الثلاثة الاولى التي تلي تاريخ نفاذ هذا القانون، فيكون للمؤجر ان يتبع الاجراءات التالية:

1- يستعين المؤجر بخبيرين من قائمة الخبراء المحليين في المحافظة المسجلين لدى المحاكم، يكون احدهما مهندسا مدنيا او معماريا والثاني ممن يعملون بالتخمين العقاري المسجلين في جدول الخبراء. يتولى الخبيران وضع تخمين لبدل المثل للمأجور وفق الاصول المنصوص عليها في المادة (19) من هذا القانون.

2- يقوم المؤجر بواسطة الكاتب العدل بابلاغ تقرير التخمين المثل الى المستأجر الذي عليه وفي خلال شهرين من تبلّغه التقرير إما الموافقة عليه واعتماده في تحديد بدل ايجار المثل او التقدم بتقرير تخمين مقابل عن طريق الاستعانة بخبيرين من قائمة الخبراء المحليين في المحافظة المسجلين لدى المحاكم، يكون احدهما مهندسا مدنيا او معماريا والثاني ممن يعملون بالتخمين العقاري ومسجلين في جدول الخبراء. يتولى الخبيران المعيّنان من قبل المستأجر وضع تخمين لبدل المثل للمأجور وفق الاصول المنصوص عنها في المادة 19 من هذا القانون.

3- على المستأجر ابلاغ تقرير التخمين الموضوع من قبل الخبيرين المعينين من قبله لابلاغه الى المالك بواسطة الكاتب العدل خلال مهلة الشهرين الآنفي الذكر تحت طائلة سقوط حقه في الاعتراض على التخمين المرسل من المالك او حتى الادلاء بمضمون تقرير مقابل.

4- اذا اختلف التقريران جاز لكل من المؤجر والمستأجر ان يلجأ الى اللجنة في المحافظة التي يتبع لها المأجور وذلك للفصل في النزاع الناشىء عن الاختلاف مرفقا بطلبه نسخة عن التقريرين ومربوطاتهما بما في ذلك صور وثائق التبليغ. تصدر اللجنة قرارا معللا، ويكون قرارها نهائيا وغير قابل لاي طريق من طرق المراجعة.

يجب أن يتضمن التقرير تحت طائلة البطلان، أسماء واضعي التقرير ومرجعهما في قائمة الخبراء، وبيان من كلفهما بوضع التقرير وبيان تاريخ إجراء التخمين، والوسائل التي اعتُمدت في إجراء التخمين من مساحة الشقة الى نوع البناء وتقدير متوسط أكلاف البناء (شعبي، متوسط الى شعبي، متوسط الى فخم، فخم)، وما يصيب الشقة من مساحة العقار مع مراعاة واقع الطابق الأرضي إذا كان الطابق معدّاً للتجارة، مع تخمين ثمن المتر البيعي في البناء الحرّ والبناء المأجور، وبيان ما يُنقِص من قيمة متوسط كلفة متر البناء بسبب قِدَم العهد أو سوء الاستعمال، أو ما يزيد في قيمة البناء من غير ما أدخله المستأجر من التحسينات والذي قد يكون ناتجاً عن الموقع أو المطل أو خلافه، وما يكون الخبراء قد توسلوه في تقدير ثمن المتر البيعي من بيوعات أو تقدير من قبل الإدارات الرسمية. على التقرير ومرفقاته ان يحمل توقيع الخبيرين في كل صفحاته وتاريخ وضع التقرير.

يحدد بدل المثل على أساس نسبة (5%) خمسة بالماية من القيمة البيعية للمأجور في حالته القائمة في ما لو كان خالياً.

يكون الخبراء مسؤولين عن مضمون التقرير الذي وضعوه وعن صحة المستندات المرفقة به وعن نتيجة التخمين. من أجل تطبيق هذا القانون، يعتبر الخبيران المعينان من قبل كل من المالك أو المستأجر كما لو كانوا معينين من قبل القضاء.

مع مراعاة احكام المادة 32 من هذا القانون، اذا رغب المالك في استرداد المأجور للضرورة العائلية اثناء السنة الاولى من الفترة التمديدية (السنوات التسع) فعليه ان يدفع للمستأجر تعويضا يوازي بدل ايجار اربع سنوات محتسبة على اساس بدل المثل الذي جرى تحديده. اما اذا رغب المالك في استرداد المأجور اثناء السنة الاولى من الفترة التمديدية (السنوات التسع) لاجل هدم البناء الذي يقع فيه المأجور، واقامة بناء جديد مكانه فعليه ان يدفع للمستأجر تعويضا يوازي بدل ايجار ست سنوات محتسبة على اساس بدل المثل الذي جرى تحديده. وفي الحالتين المذكورتين، يحق للمستأجر الذي تتوافر فيه شروط الحصول على مساهمة مالية من الصندوق ان يتقدم من اللجنة بطلب الحصول على المساهمة المالية كما هو مبين ادناه:

1- يقدم الطلب مرفقا بالمستندات التالية:

أ- نسخة عن تحديد بدل المثل المحدد رضاء او قضاء.

ب- نسخة عن العرض الفعلي، والايداع لدى الكاتب العدل. تبت اللجنة في ضوء المستندات بقيمة المساهمة التي كان سيدفعها الصندوق الى المؤجر عن المستأجر من تاريخ استحقاق المساهمة وحتى نهاية الفترة الممددة، وتحسم منها ما سبق ان دفعه الصندوق الى المؤجر من زيادات تطرأ عن بدل الايجار بموجب هذا القانون، اضافة الى قيمة التعويض الذي قبضه المستأجر من المالك مقابل استرداد المأجور في احدى الحالتين المنصوص عليهما في هذه المادة، فتبلغ اللجنة الرصيد الى الدائرة المالية المختصة لدفعه الى المستأجر اقساطا شهرية متساوية بدءا من اول الشهر الذي يلي تاريخ الاخلاء الفعلي للمأجور وحتى نهاية الفترة الممددة.

2- اما اذا كان المأجور المطلوب استرداده للضرورة العائلية او للهدم قد أجّر في ظل سريان احد القانون 29/67 و10/74 في الابنية التي كانت تعتبر فخمة فيخفض التعويض المتوجب للمستأجر الى النصف.

3- يدفع المالك التعويض الى المستأجر اما مباشرة منه او بالاقتراض من اي مصدر يختاره ويعتبر القرض المعطى للمالك بمثابة قرض سكني ويستفيد عندها المالك من الاعفاءات المنصوص عليها في القانون رقم 543 تاريخ 24/7/1996.

4- يستثنى المستأجرون غير اللبنانيين من التعويض اذا كانوا يملكون مسكنا اخر في لبنان.

5- في جميع الحالات المذكورة اعلاه وفي حالة طلب استرداد المأجور خلال السنوات الممددة الاخرى، يتناقض التعويض الذي يستحق للمسأجر نسبيا مع المدة المتبقية من المهلة التمديدية، اي بمعدل التسع (1/9) عن كل سنة انقضت من الفترة التمديدية.

اذا رغب المالك باسترداد المأجور لغير حالتي الضرورة العائلية والهدم عليه اتباع ما يلي:

1- ابلاغ المستأجر خطيا رغبته المبدئية باسترداد المأجور وذلك خلال مهلة لا تتجاوز الشهرين من تاريخ تحديد بدل المثل رضاء او قضاء بالنسبة للسنة الممدة الاولى وخلال المهلة ذاتها في بداية كل سنة من السنوات الممددة الباقية.

2- الحصول على موافقة المستأجر المبدئية خطيا على اخلاء المأجور لقاء تعويض يتفق الفريقان على قيمته. في مطلق الاحوال لا يجوز لكل من المالك والمستأجر التذرع بالموافقة المبدئية الصادرة عن اي منهما لاي سبب من الاسباب وامام اي مرجع.

3- يدفع المالك التعويض للمستأجر مباشرة منه او بالاقتراض من اي مصدر يختاره، ويعتبر القرض المعطى للمالك بمثابة قرض سكني، ويستفيد عندها المالك من الاعفاءات المنصوص عليها في القانون رقم 543 تاريخ 24/7/1996.

4- على المالك ان يعرض ويودع لدى الكاتب العدل في المنطقة التي يقع فيها المأجور قيمة التعويض المتفق عليها مع المستأجر. في حال موافقة المستأجر على العرض والايداع عليه ان ينظّم تصريحا بالموافقة وتعهدا باخلاء المأجور وتسليمه شاغرا مع المفاتيح الى المالك خلال المهلة المتفق عليها مع هذا الاخير والتي يستمر فيها المستأجر بدفع البدل المتوجب، فيسلم الكاتب العدل للمستأجر نسبة 90% من قيمة العرض والإيداع وفق الاصول على ان يسدد القيمة المتبقية عند اتمام الاخلاء الفعلي للمأجور وتسليم المفاتيح باقرار خطي من قبل الفريقين او من قبل المستأجر منفردا موقع لدى الكاتب العدل. اذا تخلف المستأجر عن الاخلاء ضمن المهلة المنوه عنها لاخلاء المأجور وتسليمه شاغرا الى المالك، يصبح المستأجر بعدها شاغلا للمأجور دون مسوغ شرعي ويخضع، عن كل يوم تأخير، لغرامة اكراهية غير قابلة للتخفيض تدفع للمؤجر، توازي بدل ايجار خمسة ايام محتسبة استنادا " الى بدل المثل، ويحق عندها للمؤجر ان يطلب مباشرة من رئيس دائرة التنفيذ التابع لها المأجور ان يأمر بالاخلاء بموجب استدعاء يرفق به: نسخة عن كل من الاتفاق المنظم بينه وبين المستأجر على الاخلاء، والعرض الفعلي والايداع لدى الكاتب العدل المشار اليهما اعلاه، والايصال بقبض 90% من قيمة التعويض، ويخضع هذا الطلب للرسم المقطوع. ان قرارات رئيس دائرة التنفيذ المتخذة في اطار احكام هذه الفقرة لا تقبل اي طريق من طرق المراجعة باستثناء الاعتراض.

يمكن لمالك المأجور الذي أجِرّ في ظل سريان أحد القانونين 29/67 و10/74 في الأبنية التي كانت تعتبر فخمة استرداد المأجور في غير حالتي الضرورة العائلية والهدم لقاء دفعه للمستأجر تعويضاً يساوي نصف التعويض المتوجب في حالة الهدم والمنصوص عليه في البند 2 من المادة 22 أعلاه، وفي هذه الحالة لا تطبق أحكام المادة المذكورة لجهة تناقص التعويض نسبياً مع المدة المتبقية من المهلة التمديدية.

مع مراعاة أحكام المواد 22 و23 و24 من هذا القانون، على المالك في جميع حالات الاسترداد المنصوص عليها في هذا القانون، ان يعرض ويودع لدى الكاتب العدل في المنطقة التي يقع فيها المأجور التعويض المحدد بموجب هذا القانون أو المتفق عليه رضاءً مع المستأجر، مع الإشارة بوضوح الى تناقصه نسبياً مع المدة التمديدية المتبقية. يرفق طالب الاسترداد بالعرض والايداع ما يثبت تحديد بدل المثل رضاءً أو قضاءً. في حال موافقة المستأجر على العرض والإيداع عليه اتباع الإجراءات المنصوص عليها في البند 4 من المادة 23 وعندها يسلم الكاتب العدل للمستأجر نسبة 90% من قيمة العرض والايداع وفق الاصول، على ان يسدد القيمة المتبقية عند اتمام الإخلاء الفعلي والمثبت بإقرار خطي من قبل المالك والمستأجر أو من قبل المستأجر منفرداً موقعاً لدى الكاتب العدل.

للمستأجر الذي قبض مبلغ ال 90% من قيمة العرض والإيداع المنوّه عنه في المادة 25 أعلاه، مهلة ستة اشهر من تاريخ قبضه المبلغ المذكور لإخلاء المأجور، يستمر خلالها بدفع البدل المتوجب ويصبح بعدها شاغلاً للمأجور دون مسوغ شرعي، ويخضع، عن كل يوم تأخير، لغرامة اكراهية غير قابلة للتخفيض تدفع للمؤجر، توازي بدل ايجار (5) خمسة أيام محتسبة استناداً الى بدل المثل.

1- خلال الفترة الممددة موضوع البند 1 من المادة 15 من هذا القانون، اذا رغب المستأجر الذي تتوافر فيه شروط الحصول على مساهمة مالية من الصندوق بالتنازل عن اجارته واخلاء المأجور وتسليمه شاغرا الى المالك لقاء حصوله على مساهمة مالية يدفعها له الصندوق اقساطا شهرية كما هو منصوص عليه في هذا القانون، عليه ابلاغ المالك خطيا برغبته هذه خلال مهلة لا تتجاوز الشهرين من تاريخ تحديد بدل المثل رضاء او قضاء بالنسبة للسنة الممددة الاولى وخلال المهلة ذاتها في بداية كل سنة من السنوات الممددة الاخرى. لا يحق للمالك التذرع برغبة المستأجر الخطية اخلاء المأجور ما لم يكن هذا المستأجر قد حصل على مساهمة الصندوق.

2- لاجل احتساب قيمة المساهمة يقتصر احتساب معدل الدخل العائلي الشهري للمستفيد على مجموع معدلي الدخل الشهري للزوج والزوجة فقط دون سائر اعضاء الفريق المستفيد.

3- تكون قيمة المساهمة التي تدفع اقساطا شهرية كما هو منوه عنها في هذا القانون، مساوية لرصيد مجموع ما كان سيدفعه الصندوق من مساهمات شهرية للمؤجر عن المستأجر والمنصوص عليها في المادة 10 وما يليها من هذا القانون لو استمر هذا الاخير باشغال المأجور، وذلك من تاريخ استحقاق المساهمة حتى نهاية الفترة الممددة موضوع البند 1 من المادة 15 من هذا القانون.

4- مع مراعاة احكام المادة 10 من هذا القانون، تكون قيمة القسط الشهري في كل سنة من السنوات الممددة مساوية للمساهمة الشهرية التي كان سيدفعها الصندوق للمالك عن المستأجر تسديدا للزيادة السنوية التي تطرأ على بدل الايجار بموجب هذا القانون.

5- للحصول على المساهمة، على المستأجر اتباع ما يلي:

أ- يقدم المستأحر الى اللجنة طلب الحصول على المساهمة معفيا من الرسوم كافة، ولا يؤدي تقديم هذا الطلب الى تعليق مهلة دفع الزيادات على بدل الايجار الناتجة عن تنفيذ هذا القانون.

ب- يجب ان تتوفر في الطلب الشروط التالية:

- صورة عن عقد الايجار او اي مستند يثبت الاجارة.

ب- 1- ان يقدم خلال مهلة لا تتجاوز الشهرين من تاريخ ابلاغ المالك رغبته بالتنازل عن الاجارة واخلاء المأجور.

ب- 2- ان يرفق بالطلب المستندات التالية:

- نسخة عن تحديد بدل المثل رضاء او قضاء.

- نسخة عن كتاب ابلاغ المالك رغبته بالتناول عن الاجارة وباخلاء المأجور.

- تعهد باخلاء المأجور وتسليمه شاغرا الى المالك خلال مهلة ثلاثة اشهر من تاريخ تبلغه موافقة اللجنة على دفع المساهمة ويستمر خلال هذه المهلة بدفع ما يتوجب عليه من قيمة بدل الايجار.

6- تبت اللجنة في ضوء المستندات المرفقة بقيمة الاقساط الشهرية وتواريخ استحقاقها بدءا من اول الشهر الذي يلي الاخلاء الفعلي للمأجور وتسليم المفاتيج مثبتا" "باقرار خطي موقع من المالك والمستأجر او من المستأجر منفردا لدى الكاتب العدل وحتى نهاية الفترة التنمديدية المنصوص عليها في البند (أ) من المادة 15 من هذا القانون.

7- تبلغ اللجنة قرارها الى الدائرة المالية في المنطقة التي يتبع لها المأجور فيصار الى دفع المساهمة اقساطا شهرية بتواريخ استحقاقها.

8- يحق للمستأجر التفرغ عن هذه الاقساط الى مصدر تمويل يختاره يقرضه بالمقابل قيمة المساهمة دفعة واحدة ويعتبر القرض المعطى له بمثابة قرض سكني ويستفيد عندها المستأجر من الاعفاءات المنصوص عليها في القانون رقم 543/96 تاريخ 24/7/1996.

مع مراعاة الأحكام القانونية المتعلقة بالشؤون المالية والتي تفرض ابراز براءة ذمة مالية أو بلدية، ان دفع المساهمة للمالك أو للمستأجر لا يجوز أن يكون مشروطاً بأي حال من الأحوال بضرورة إبراز براءة ذمة مالية أو بلدية.

في حال وفاة المستأجر أو تركه المأجور، يحل محله حكماً في الإستفادة من عقد الإيجار الأساسي، أو الممدد عند الإقتضاء بكافة شروطه الأخيرة أو المعدلة بحكم القانون:

1 - زوج المستأجر أو من حلَّ محله قانوناً قبل تاريخ 23/7/1992 .

2 - أنسباؤه الذين دخلوا معه الى المأجور عند بدء تنفيذ الإجارة وكانوا لا يزالون مستمرين في إشغاله بدون إنقطاع.

تخضع المراجعة القضائية لتنفيذ الإخلاء وكل ما يتفرع عنها للرسم المقطوع. تعفى المعاملات من أي رسم نسبي ومن رسم الطابع على كل اجراءات كتابة العدل المتعلقة بالتخمينات وبإبلاغها أو الانذارات أو العرض والايداع.

لا يجوز للمستأجر التنازل عن المأجور أو تأجيره كلياً أو جزئياً إلا بموافقة المالك الخطية وبالشروط التي يتفق عليها. إذا تنازل المستأجر الأصلي عن المأجور وكان مرخصاً له بذلك صراحةً في عقد الإيجار الأساسي أو الممدد بحكم القانون، يستفيد المتنازل لهم من التمديد القانوني ويحلّون محل المستأجر الأصلي وتصبح علاقتهم مباشرة مع المالك. في حال التأجير الثانوي الكلي أو الجزئي بإذن المالك الصريح في العقد الأساسي أو الممدد، تبقى العلاقة التأجيرية محصورة بين المالك والمستأجر الأصلي وتنتهي مدة الإيجار الثانوي بإنتهاء مدة الإيجار الأصلي. تخضع الإجارة الثانوية المعقودة إعتباراً من 23/7/1992 لحرية التعاقد وفقا لأحكام القانون رقم 159/92 . على المالك والمستأجر الأصلي أن يطلبا إدخال المستأجر الثانوي في كل دعوى تقام بوجه المستأجر الأصلي، لكي يكون للحكم الصادر بوجه المستأجر الأصلي قوة القضية المحكوم بها بوجه المستأجر الثانوي، على أنه يحق للمستأجر الثانوي مطالبة المستأجر الأصلي بالتعويض في حال ثبوت سوء نية أو خطأ أو إهمال هذا الأخير.

أ) مع مراعاة احكام المادة 22 من هذا القانون، للمالك ان يطلب لاجل سكنه او سكن احد اولاده استرداد المأجور السكني شرط ان يثبت ضرورة عائلية تضطره الى استرداده، وان لا يكون هو او من يطلب الاسترداد لمصلحته مالكا مسكنا اخر ملائما وصالحا للسكن غير مشغول ومعادلا في مستواه للمأجور المطلوب استرداده ضمن النطاق البلدي عينه او نطاق بلدية مجاور. وللمالك ان يطلب استرداد مأجور ملاصق للمسكن الذي يقيم فيه، سواء كان هذا التلاصق افقيا ام عاموديا، اذا كانت الغاية من الاسترداد ضم المأجور المسترد لسكنه وجعله مسكنا مؤمنا لحاجات العائلة. يستفيد من هذه الاحكام من يملك ثلاثة ارباع اسهم العقار المأجور على الاقل والمالك الذي يحصل على الموافقة الخطية من شركائه بالشيوع لتوفير هذه الاكثرية.

ب) للمالك صاحب المستشفى او المؤسسة التربوية او التعليمية او الخيرية او الميتم المؤجر قسم من عقاره او عقاراته المتلاصقة للسكن ان يسترد هذا القسم شرط اضافته الى الاصل واستعماله لاغراض المؤسسة.

ج) للمالك ان يطلب استرداد المأجور لاجل هدم البناء الذي يقع فيه المأجور واقامة بناء جديد مكانه. وله من اجل اقامة طابق او اكثر ان يطلب استرداد البناء القائم على السطح اذا كان هذا البناء يشغل اقل من نصف المساحة التي يسمح بها قانون البناء. على المالك، في مثل هذه الحال، اقامة دعوى استرداد واحدة بوجه جميع المستأجرين وعليه ان يثبت ان العقار المنوي انشاء بناء جديد عليه قابل للبناء حسب قانون البناء ومقتضيات التنظيم المدني.

د) تطبق احكام هذا القانون على دعاوى الاسترداد العالقة التي لم يصدر بها قرار مبرم قبل تاريخ نفاذ هذا القانون.

يترتب على المالك الذي استرد مأجوره عملا باحكام المادة 22 من هذا القانون ان يدفع الى المستأجر تعويضا اضافيا يعادل نصف قيمة التعويض الذي دفعه للمستأجر دون ان يكون المستأجر ملزما باثبات الضرر الذي اصابه وذلك في الحالتين المبينتين ادناه:

1- اذا كان المأجور قد استرد وفقا لاحدا الغايتين المنصوص عليهما في الفقرتين (أ) و(ب) من المادة (32) من هذا القانون ولم يستعمله المالك دون مسوغ مشروع وفقا للغاية المطلوبة بمهلة سنة من تاريخ الاخلاء او لم يستمر دون مسوغ مشروع في استعماله على ذلك الوجه ثلاث سنوات على الاقل.

2- اذا كان المأجور قد استرد من اجل الهدم واعادة البناء وفقا للغاية المنصوص عليها في الفقرة (ج) من المادة (32) من هذا القانون ولم يشرع المالك بالبناء دون مسوغ مشروع بمهلة ثمانية عشر شهرا من تاريخ اخلاء اخر مستأجر ولم يتممه في مهلة لا تتجاوز الخمس سنوات من تاريخ الشروع في العمل بدون مسوغ مشروع او اذا استعمل المأجور المسترد لسكنه او لمنفعته الشخصية او اجره من الغير خلال مهلة السنة المبينة اعلاه.

يسقط الحق بالتمديد ويحكم على المستأجر بالاخلاء في الحالات الآتية:

أ- اذا لم يدفع ما استحق عليه من بدل الاجارة وذلك خلال شهرين بعد تبلغه بنفسه او بواسطة احد افراد عائلته الراشدين المقيمين معه، انذارا موجها اليه بموجب بطاقة مكشوفة مضمونة مع اشعار بالاستلام او بموجب كتاب بواسطة الكاتب العدل او بموجب انذار صادر عن دائرة التنفيذ وفقا لما نص عليه المادة (51) من هذا القانون. اما الشخص المعنوي فعليه وخلال مهلة شهرين من تاريخ نفاذ هذا القانون ان يتخذ محل اقامة والا تطبق عليه اصول التبليغ المنصوص عليها في قانون اصول المحاكمات المدنية. في حال تعذّر اجراء التبليغات المشار اليها في الفقرة السابقة يتم التبليغ بواسطة النشر في جريدتين محليتين يوميتين يعينهما قاضي الامور المستعجلة بعد تثبته من تعذّر التبليغ، وذلك بناء على طلب المؤجر باستدعاء لا يخضع لاي رسم او طابع من اي نوع كان، وتلصق صورة الانذار على باب المأجور بواسطة مباشر وتسري مهلة الشهرين من تاريخ حصول آخر معاملة نشر او لصق. وفي حال تعذّر اجراء تبليغ الانذار الصادر عن دائرة التنفيذ، يتم التبليغ بواسطة النشر واللصق وفقا للاصول عينها بموجب قرار يتخذه رئيس دائرة التنفيذ. يتحمل المستأجر نفقات هذه المعاملات.

ب- اذا اساء المستأجر استعمال المأجور بان احدث فيه تخريبا غير ناشىء عن الاستعمال العادي او استعمله او سمح باستعماله على وجه يتنافى وشروط العقد دون موافقة المؤجر الخطية. لا تعتبر اساءة لاستعمال المأجور ممارسة المستأجر صاحب المهنة الحرة لمهنته في قسم من المأجور المخصص لسكنه لاسباب امنية اضطرتّه لترك مقر ممارسة مهنته، وفي هذه الحالة لا يحق للمالك مطالبة المستأجر بأي تعويض كما لا يجوز للمستأجر مطالبة المالك باي تعويض اضافي عنها في حالات الاسترداد. لا تعتبر اساءة لاستعمال المأجور التجهيزات التي يقيمها المستأجر على نفقته شرط ان لا تضر بمتانة البناء، ويعتبر من هذا القبيل اعمال تركيب المصعد وخزان المياه او تأمين التدفئة او التبريد او الماء الساخن كما لا تعتبر اساءة لاستعمال المأجور الاعمال العائدة لتأهيل المأجور او مداخل البناء واللازمة لحاجات المعوق المقيم فيه وفق معايير الحد الادنى للابنية والمنشآت سندا للقانون المتعلق بحقوق الاشخاص المعوقين، شرط ان تكون هذه الاعمال ممكنة فنيا وان لا تضر بمتانة البناء. باستثناء اشغال الزخرفة والديكور السطحية البسيطة وتركيب وحدات التبريد والتدفئة الفردية، على المستأجر الذي يرغب في الافادة من احكام هذه المادة ان يستحضر المؤجر امام قاضي الامور المستعجلة لاستئذانه بان يجري الاعمال التي يرغب في اجرائها والتي يجب عليه تحديدها لتمكين المحكمة من تقدير قانونيتها وملاءمتها. على المستأجر ان يعقد تأمينا يتحمل وحده نفقاته ضد جميع المخاطر التي يمكن ان تنتج عن الاشغال التي يقوم بها ونفقات الاعمال المذكورة آنفا ونفقات اعادة الحال الى ما كانت عليه في اقسام البناء التي تكون قد تضررت بسبب الاعمال دون ان يكون له الحق بالرجوع على المالك للمطالبة بها او بقسم منها سواء اثناء اشغاله المأجور او بتاريخ انتهاء هذا الاشغال. لا تدخل قيمة التحسينات الحاصلة من جراء الاعمال المذكورة في هذه الفقرة في حساب تعويض الاسترداد.

ج- اذا تنازل عن المأجور او اجره كليا او جزئيا دون موافقة المؤجر الخطية، وفي هذه الحالة يقتضي ادخال المستأجر الثانوي او المتنازل له في المحاكمة.

د- اذا أنشأ المستأجر بناء للسكن، او شغر له، او تملك بناء شاغرا يملك ثلاثة ارباعه على الاقل ويكون صالحا وملائما لسكنه ومعادلا لمستوى المأجور الذي يشغله في المدينة او القرية عينها، او في مكان لا يبعد عن المأجور اكثر من عشرة كيلومترات خطأ شعاعيا. في هذه الحالات، يعتبر الزوج والزوجة والاولاد القاصرون المقيمون مع المستأجر وكذلك اولاد المستأجر الراشدون الذي هم على عاتقه، في حكم الشخص الواحد لتطبيق احكام هذه الفقرة ما لم تتوافر في وضع الاولاد حالة الضرورة العائلية المنصوص عليها في الفقرة (أ) من المادة 32 من هذا القانون، شرط الاقامة الفعلية في مهلة لا تتجاوز السنة من تاريخ انجاز البناء او التملك او الشغور والاستمرار في السكن لمدة ثلاث سنوات على الاقل. تستثنى من احكام هذه الفقرة الحالة التي يتملك فيها المستأجر او من يعتبر معه في حكم الشخص الواحد، شقة لاستعمالها كمكتب تجاري او سياحي او لممارسة مهنة من المهن ويستعملها فعليا لهذه الغاية خلال ستة اشهر من تاريخ التملك ويستمر في الاستعمال عينه لمدة ثلاث سنوات على الاقل.

هـ- اذا ترك المأجور مدة سنة بدون انقطاع وذلك رغم استمراره في دفع بدل الايجار. يستثنى من احكام هذا البند اللبنانيون الموظفون والمستخدمون في البعثات اللبنانية الرسمية في الخارج.

و- اذا ترك المأجور مدة ستة اشهر بدون انقطاع وكان مدينا بشيء من البدلات ولم يكن له مقام معروف من المالك يبلغ فيه الانذار بالدفع او لم يختر مقاما في لبنان يبلغ فيه هذا الانذار يعينه للمؤجر بموجب كتاب او بطاقة بريدية مكشوفة مضمونة مع اشعار بالاستلام وفقا لاصول التبليغ المنصوص عليها في الفقرة (أ) من هذه المادة.

ز- اذا لم يشغل المستأجر غير اللبناني المأجور فعليا لمدة ستة اشهر دون انقطاع رغم دفعه البدلات.

يعفى المستأجر الخاضع لاحكام هذا القانون الذي يتملك المسكن الذي يشغله:

1- من رسوم الفراغ والتأمين وفك التأمين المتعلقة بالمسكن الذي يشغله.

2- من رسم الطابع المتوجب على العقود والمستندات والمعاملات المنظمة بمناسبة شراء المسكن المذكور.

3- من ضريبة الاملاك المبنية المتوجبة على المسكن المذكور وذلك لمدة عشر سنوات تلي تاريخ الشراء. كما يسترد المالك في هذه الحال كافة الرسوم القانونية المتوجبة على معاملة افراز البناء ومن رسم الطابع على جميع المعاملات والعقود التي يجريها لهذه الغاية على ان يبرز الى وزارة المالية، خلال مهلة ثلاثة اشهر من تاريخ انجاز هذه المعاملة المستندات التي تثبت بيع المسكن من شاغله على ان تكون نسبة الاسترداد موازية لنسبة ما يبيعه من الوحدات السكنية التي جرى فرزها.

يستفيد من الإعفاءات المنصوص عليها في المادة السابقة، بالنسبة للمسكن الذي يتملكه، المستأجر الذي يخلي المأجور خلال الفترة الممددة وفق أحكام هذا القانون.

مع مراعاة التواريخ المحددة لتحرير عقود الإيجار المنصوص عليها في المادة (15) من هذا القانون، تعطى الأفضلية في منح القروض السكنية من قبل كل من مصرف الإسكان والمؤسسة العامة للإسكان للمستأجرين الخاضعين لأحكامه.

لحين نفاذ قانون خاص ينظم علاقة المالك بالمستأجر في هذه العقود، تمدد عقود إيجار الأماكن غير السكنية المعقودة قبل 23/7/1992 حتى تاريخ 31/12/2018 . خلال هذه المدة ترتبط بدلات الإيجار إعتباراً من تاريخ نفاذ هذا القانون وتزاد سنوياً بنسبة تعادل معدل التضخم السنوي وفقاً للمؤشر الرسمي الصادر عن إدارة الإحصاء المركزي في السنة السابقة على أن لا تتجاوز الزيادة الخمسة بالمئة (5%).

يستفيد من التمديد في حال وفاة المستأجر او تركه المأجور:

اولا: فيما يتعلق بالاماكن المؤجرة لغايات تجارية او صناعية:

1- ورثة المستأجر حتى الدرجة الثالثة او بعضهم حسب الاتفاق فيما بينهم.

2- شركاء المستأجر الثابتة شراكتهم بتاريخ عقد الايجار او بتاريخ سابق.

3- المستفيدون من احكام المادة 5 وما يليها من المرسوم الاشتراعي الرقم 11/1967 (المتعلق بالمؤسسة التجارية). وفي هذه الحالة تمدد اجارة الامكنة المخصصة لاستثمار المؤسسة التجارية وتنتقل الى من تنتقل اليه تلك المؤسسة. تعتبر تجارية او صناعية الاماكن المؤجرة للغايات المعدة في المواد 6 و7 و8 من قانون التجارة البرية.

ثانيا: فيما يتعلق بالاماكن المؤجرة لممارسة مهنة حرة منظمة بقانون:

1- ورثة المستأجر او بعضهم حسب الاتفاق فيما بينهم شرط ان يمارس الوريث اي مهنة حرة منظمة بقانون.

2- كل من آل اليه المأجور عن طريق التنازل من المستأجر او من ورثته شرط ان يمارس المتنازل له اي مهنة حرة منظمة بقانون وعلى ان يجري التنازل في حال وفاة المستأجر في مهلة لا تتعدى السنتين من تاريخ الوفاة. اذا كان المأجور مشغولا من اكثر من شخص واحد ممن يمارسون مهنة حرة وتوفي احدهم وليس بين ورثته من يمارس مهنته عينها، يحل شركاؤه محله في الايجار بشروط العقد ذاتها، لقاء تعويض للورثة يعادل عشرة اضعاف حصة المتوفي في بدل الايجار السنوي المعمول به بتاريخ الوفاة. اما في حال ترك المستأجر الشريك للمأجور لاي سبب كان فيحل محله شركاؤه بشروط العقد عينها.

ثالثا: فيما يتعلق بالاماكن الاخرى:

1- زوج واصول وفروع المستأجر، او بعضهم حسب الاتفاق فيما بينهم شرط ان يمارسوا المهنة عينها.

2- شركاء المستأجر الثابتة شراكتهم بتاريخ عقد الايجار او بتاريخ سابق.

3- كل من آل اليه المأجور عن طريق التنازل من المستأجر او من الورثة الوارد ذكرهم في الفقرة (1) آنفا شرط ان يمارس المتنازل له المهنة عينها، على ان يجري التنازل رسميا لدى الكاتب العدل في حال وفاة المستأجر في مهلة لا تتعدى السنة من تاريخ الوفاة. يحق للمالك مضاعفة بدل الايجار وفقا لاحكام المادة (42) من هذا القانون.

يعتبر جميع الاشخاص المستفيدين من التمديد بموجب احكام هذه المادة متكافلين متضامنين تجاه المؤجر في تنفيذ موجباتهم.

يسقط حق المستأجر في التمديد، في الأماكن غير السكنية، وفقاً لأحكام الفقرات (أ) و(ب) و(ج) و(ه) و(و) و(ز) من المادة (34) من هذا القانون، أو إذا أحدث تغييرا في وجهة استعمال المأجور كما حددت في عقد الإجارة.

لمالك العقار المؤجر لغير السكن الحق باسترداد المأجور وفقاً لأحكام الفقرتين (ب) و(ج) من المادة (32) من هذا القانون ويترتب على المالك بالاضافة الى التعويض المحدد في هذه المادة تعويض آخر عن الخسارة التي يتعرض لها المستأجر من جراء الإخلاء (كبدل الخلو وخسارة الموقع والزبائن وتوقف الاعمال وغيرها). تطبق على المالك الذي استرد مأجوره أحكام المادة 33 من هذا القانون المتعلقة بالتعويض الاضافي في حال توافر شروطها.

تضاعف مرة واحدة بدلات الايجارات في الحالات الآتية:

أ- عن الاماكن المؤجرة لشخص طبيعي او معنوي يكون او يصبح مالكا ابنية او حصصا شائعة في اماكن يزيد نصيبه من مجموع بدلات ايجارها الفعلية عن عشرة امثال بدل ايجار المأجور الذي يشغله. من اجل احتساب هذه البدلات، يعتبر الزوج والزوجة والاولاد المقيمون مع المستأجر في حكم الشخص الواحد، ولا يحق للمالك ان يطلب هذه المضاعفة من مستأجر واحد او من يحل محله بحكم هذا القانون الا مرة واحدة. لا يستفيد من احكام هذه الفقرة المالك الذي سبق له ان طالب بالبدل العادل في ظل القانون الرقم 160/1992، واستفاد من هذه المضاعفة.

ب- عن الايجارات المعتبرة عنصرا من عناصر المؤسسة التجارية والتي يجري عليها عقد تفرغ او عقد ادارة حرة وفقا لاحكام المرسوم الاشتراعي الرقم 11/1967 وذلك طيلة فترة الادارة الحرة.

ج- عن الاماكن المؤجرة لممارسة مهنة حرة منظمة بقانون في حال التنازل عنها وفقا لاحكام الفقرة 2 من البند ثانيا من المادة (39) من هذا القانون.

1- للمستأجر بعد انقضاء مدة العقد الاساسي بالرغم من كل اتفاق مخالف ان يدفع بدل الايجار مشاهرة وسلفا اذا كان بدل الايجار الشهري يتجاوز الحد الادنى للاجور بتاريخ استحقاق هذا البدل.

2- لا يحكم على المستأجر بالاسقاط من حق التمديد:

أ) اذا ارسل البدلات الى المؤجر بواسطة حوالة بريدية بكتاب مضمون مع إشعار بالاستلام ضمن المهلة القانونية الى محل اقامة المؤجر.

ب) اذا اودع ضمن المهلة القانونية البدلات لدى الكاتب العدل الذي يعمل في القضاء او المدينة اللذين يقع المأجور ضمن نطاق اي منهما. وعلى الكاتب العدل ان يقوم بابلاغ المؤجر على عنوانه الاخير مضمون الايداع ودعوته لقبض قيمته.

لكل من المالك والمستأجر تنفيذ الحكم القاضي بالاسترداد، وإذا لم يعمد المالك الى تسديد ما يتوجب عليه من قيمة التعويض في دائرة التنفيذ، بعد إنذاره من قبلها، يُلزم بتعويض إضافي قدره إثنان بالمئة شهرياً من قيمة التعويض، غير قابل للتعديل، يُحسب ويُنفّذ ويُحصّل مباشرةً بواسطة دائرة التنفيذ.

يقصد بالنفقات المشتركة الواردة في هذا القانون:

1- نفقات الخدمات المشتركة وهي:

أ- نفقات استهلاك او انتاج التيار الكهربائي، العائدة لسكن البواب والمصعد وسائر الاقسام المشتركة في البناء المفرز وما هو بحكمها في البناء غير المفرز.

ب- نفقات تأمين المياه الباردة بما في ذلك المستخرجة من الآبار الارتوازية والمياه الساخنة والتدفئة والتبريد.

ج- اجر البواب الموازي للحد الادنى للاجور، بالاضافة الى الزيادات بما فيها التدرج والضمائم والتعويضات القانونية والاشتراكات المتوجبة للصندوق الوطني للضمان الاجتماعي وتعويض نهاية الخدمة، ولا يدخل في حساب الاجر بدل المسكن.

2- نفقات الصيانة وهي: نفقات صيانة البناء والطرش والدهان والاصلاحات المتعلقة باجهزة تأمين المياه والتبريد والتدفئة وتمديداتها المشتركة وبالمصعد وبتأمينه لدى احدى شركات الضمان.

3- نفقات اعادة التجهيز وهي: نفقات اعادة تجهيز البناء بالآلات والمعدات التي تؤمن الخدمات المشتركة، وتعتبر بحكم نفقات اعادة التجهيز نفقات تجديد المظهر الخارجي للبناء والاقسام المشتركة او ما هو بحكمها.

ما لم يكن ثمة اتفاق يحمِّل المستأجر كافة النفقات المشتركة، يتحمّل المالك نسبة 20% (عشرون بالمئة) من نفقات الخدمات المشتركة والصيانة شرط أن لا تتجاوز مساهمته 5% (خمسة بالمئة) من مجموع بدلات إيجار الأمكنة التي تستفيد من هذه الخدمات، ويوزع الباقي على الوحدات التي يتألف منها البناء سواء كانت شاغرة أو مشغولة من المالك أو سواه. تترتب نفقات تجديد المظهر الخارجي للبناء والأقسام المشتركة أو ما هو بحكمها إذا فرضت الادارة المختصة إجراءها. تؤخذ بالإعتبار مساحة كل مأجور عند توزيع حصص المساهمة بين الشاغلين. كل خلاف ينشأ بين الفرقاء بشأن جدوى الأعمال أو قيمتها أو توزيع حصص المساهمة يفصل فيه قاضي الأمور المستعجلة وفقاً للأصول المتبعة لديه بموجب قرار معجل التنفيذ على أصله.

لا يحق للمؤجر الامتناع عن تقديم الخدمات المشتركة التي اعتاد تقديمها والتي اتفق عليها أساساً في عقد الإيجار. فإذا كانت هذه الخدمات تشمل التدفئة أو التبريد أو المياه الساخنة، على المؤجر أن يؤمن التدفئة الكافية بصورة منتظمة من 15 تشرين الثاني حتى 31 آذار من السنة الثانية والتبريد من أول حزيران حتى 15 تشرين الأول من السنة عينها. أما المياه الساخنة فعليه تقديمها طيلة أيام السنة، كل ذلك ما لم يكن في العقد اتفاق مخالف. إذا لم يؤدّ المالك بدون مسوّغ شرعي كل أو بعض الخدمات المتفق عليها أو المتوجبة قانوناً يترتب للمستأجر، بعد التحقق من ذلك بواسطة خبير يعينه قاضي الأمور المستعجلة دون استيفاء أي رسم، تعويض يساوي بدل إيجار شهرين، على ألا يزيد مجموع التعويض المحكوم به، في السنة التأجيرية الواحدة، عن بدل إيجار أربعة أشهر.

1 - للمؤجر أن يطلب من المستأجر مرة واحدة في السنة سلفة على الحساب لتأمين النفقات المشتركة توازي نسبة 75% مما دفعه عن السنة السابقة، وفي هذه الحالة يحق للمستأجرين تعيين أحدهم للاشراف على عملية إنفاق هذه السلفة.

2 - على المؤجر أن ينظم سنوياً حساباً تفصيلياً للنفقات وتوزيعاً لها بينه وبين المستأجرين، مبيناً حصة مساهمة كل منهم ويبلّغه اليهم ويكون من حق كل منهم الاطلاع على الفواتير المثبتة لهذه النفقات وطلب صورة عنها على نفقته عند الاقتضاء للإعتراض على صحتها إذا شاء.

3 - يعتبر تأخّر المستأجر عن دفع السلفة أو عن دفع حصته المستحقة من المساهمة السنوية بعد المحاسبة النهائية بمثابة التأخر عن دفع بدلات الإيجار وينتج المفاعيل المنصوص عليها في الفقرة (أ) من المادة (34) من هذا القانون على أن يكون الإنذار مرفقاً بصورة عن جميع المستندات المثبتة للنفقات.

1 - خلافاً لكل نص أو اتفاق سابق، يتحمل المستأجر كامل نفقات الاصلاحات غير المشتركة الخاصة بالمأجور.

2 - كل اتفاق خطي يجري بين شاغلي ثلاثة أرباع الاقسام المعدة للايجار أو لاشغالها من قبل المالك بشأن إعفاء المالك من تأدية كل أو بعض الخدمات المشتركة يكون ملزماً للمالك ولجميع المستأجرين.

تناط بالقاضي المنفرد المدني صلاحية النظر للفصل في جميع دعاوى الايجار وفي جميع الطلبات والدفوع التي تلازمها مهما بلغ بدل الإيجار السنوي. تعين جلسة المحاكمة الأولى في دعاوى الإيجارات دون التقيد بمهل تبادل اللوائح، ولا يقبل الحكم الابتدائي الصادر في دعاوى إيجار العقارات المبنية الخاضعة لهذا القانون أياً من طرق المراجعة العادية والاستثنائية سوى الإعتراض في حدود المادة 468 من قانون اصول المحاكمات المدنية والاستئناف خلال مهلة خمسة عشر يوما من تاريخ تبلغه، ولا يقبل الحكم الإستئنافي أي طريق من طرق المراجعة العادية أو الاستثنائية سوى الإعتراض في حدود المادة 657 من قانون اصول المحاكمات المدنية. إلا أن الحكم الاستئنافي يقبل التمييز إذا كان ثمة تعارض بينه وبين الحكم الابتدائي لجهة الاسقاط من حق التمديد فقط. ويسري ذلك على الأحكام الاستئنافية الصادرة إعتباراً من 1/1/1987 أياً كان القانون الذي اعتمد في هذه الأحكام. يبقى قضاء العجلة في نطاق أحكام القانون العام صالحاً للنظر في القضايا الطارئة والمستعجلة التي لا يتصدى الفصل فيها الى أساس النزاع.

تطبق أحكام المادة 847 وما يليها من قانون أصول المحاكمات المدنية المتعلقة بتنفيذ الاسناد والتعهدات الخطية لتحصيل البدلات المعينة في عقود الإيجار.

يمكن إعتماد عقد الإيجار الأساسي مرفقاً بإفادة صادرة عن البلدية أو الادارة المختصة تثبت تجديد تسجيل العقد. خلافاً لأحكام المادة 852 من قانون أصول المحاكمات المدنية، إن الاعتراض لا يوقف التنفيذ ما لم تقرر المحكمة المختصة خلاف ذلك، لقاء كفالة أو بدونها.

في جميع حالات الاسترداد والاسقاط من التمديد تأخذ المحكمة بالاعتبار النفقات الضرورية التي يكون المستأجر قد تحمّلها شخصياً لاجراء أعمال الترميم في المأجور المسترد وكذلك المدة التي انقضت على أعمال الترميم.

1- يقصد بالعقد ذي البدلات الهالكة العقد الذي بموجبه يجيز مالك العقار لشخص اخر اقامة انشاءات او ابنية على العقار المذكور من ماله الخاص لقاء استثمارها مدة من الزمن لقاء بدلات محددة في العقد.

2- تخضع عقود الايجار ذي البدلات الهالكة المعقودة اعتبارا من 23/7/1992 وما بعد للاحكام الواردة فيها. وكذلك عقود الايجار التي اجراها المستثمر على الانشاءات او الابنية مع الاشخاص ثالثين على ان لا تتعدى مدتها مدة العقد الاساسي.

3- تمدد عقود الايجار ذي البدلات الهالكة المعقودة قبل 23/7/1992 مدة ثلاث سنوات ابتداء من تاريخ العمل بهذا القانون اذا كانت المدة الاساسية قد انتهت قبل العمل به. واذا كانت مدتها الاساسية لم تنته بعد فيبقى معمولا بها لحين انتهاء هذه المدة.

4- تخضع عقود الايجار المعقودة بين المستثمر والاشخاص الثالثين قبل 22/7/1992 لاحكام هذا القانون.

5- اذا كان المستثمر يشغل البناء او اي قسم منه وكان الاشغال يعود الى ما قبل 23/7/1992 فان المستثمر يعتبر مستأجرا وتسري عليه احكام هذا القانون.

خلافاً لأي نص أخر، لا تعتبر باطلة عقود الإيجارات المتعلقة بأماكن تحوي مخالفات لقوانين البناء أو التنظيم المدني إلا إذا كانت هذه المخالفات غير قابلة للتسوية بموجب القوانين النافذة. إلا أنه في الحالة الأخيرة فإن الحكم بإخلاء المستأجر لا ينفذ إلا بالتلازم مع إزالة المخالفة من قبل المؤجر ولقاء تعويض يدفع للمستأجر وفق أحكام الاسترداد للهدم المنصوص عليها في هذا القانون.

مع مراعاة المادة 22 من هذا القانون تبقى الدعاوى المقامة قبل تاريخ العمل به خاضعة لأحكام القوانين التي أقيمت في ظلها.

يعطى المستأجر المشمول بأحكام الفقرة (د) من المادة السابعة من القانون رقم 539 تاريخ 24/7/1996 وتعديلاته (إنشاء المؤسسة العامة للإسكان) الأفضلية المطلقة في الإشتراك بالنظام الخاص بالإيجار التملكي.

تحدد عند الإقتضاء دقائق تطبيق أحكام هذا القانون بمراسيم تتخذ في مجلس الوزراء بناءً على اقتراح وزيري العدل والمالية.

ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية ويعمل به بعد ستة أشهر من تاريخ نشره.