قانون الايجارات

مادة وحيدة: صدق مشروع القانون الوارد بالمرسوم رقم 7104 تاريخ 3 كانون الثاني 2002 الرامي الى وضع قانون الايجارات كما عدلته لجنة الادارة والعدل.

- ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية ويعمل به بعد ستة اشهر من تاريخ نشره.

تخضع لاحكام هذا القانون جميع عقود ايجار العقارات المبنية المعقودة قبل 23/7/1992.

تستثنى من احكام هذا القانون:

أ) عقود ايجار الاراضي الزراعية والمباني التابعة لها.

ب) عقود الايجار الموسمية العائدة لاماكن الإصطياف والإشتاء.

ج) العقود التي بموجبها يقدم اصحاب العمل اماكن لسكن اجرائهم مجانا او ببدل.

د) اشغال الاملاك العمومية للدولة والبلديات.

هـ) عقود ايجار الفيلات التي تتوافر فيها المواصفات الآتية:

ان تكون مؤلفة من طابق واحد او اكثر ومؤجرة لسكن مستأجر واحد ولها حديقة ومرآب وجهاز تدفئة وجهاز خاص يؤمن المياه الساخنة وان كان المستأجر يتحمل نفقات تأمينها شرط توافر هذه المواصفات بتاريخ بدء الايجار الاساسي.

ينشأ صندوق خاص للايجارات السكنية المشمولة باحكام هذا القانون (يشار اليه في هذا القانون بالصندوق)، يكون تابعا لوزارة المالية وتمسك حساباته لدى مديرية الخزينة في هذه الوزارة.

يهدف هذا الصندوق الى مساعدة جميع المستأجرين المعنيين بهذا القانون الذين لا يتجاوز معدل دخلهم الشهري ثلاثة اضعاف (3) الحد الادنى للاجور وذلك عن طريق المساهمة في دفع الزيادات، كليا او جزئيا حسب الحالة، التي تطرأ على بدلات ايجاراتهم تنفيذا لاحكام هذا القانون. يقصد بالمستأجر حيثما ورد في هذا القانون المستأجر او من حل محله قانونا.

عند طلب الاستفادة من مساهمة الصندوق، ولاجل تحديد معدل الدخل العائلي الشهري، يقصد بالمستفيد او بالفريق المستفيد حيثما وردا في هذا القانون المستأجر وشاغلو المأجور القانونيون معه.

لا يستفيد من تقديمات هذا الصندوق المستأجر الذي استأجر طبقا لاحكام احد القانونين 29/67 و10/74 في الابنية التي كانت تعتبر فخمة والمستأجر غير اللبناني.

تتألف واردات الصندوق من:

- مساهمات سنوية من الدولة تلحظ في موازنة وزارة المالية لتغطية التزامات الصندوق.

- الهبات والتبرعات والوصايا بعد موافقة مجلس الوزراء عليها، وتنزل قيمة هذه الهبات والوصايا من المبالغ المتخذة اساسا لتحديد ضريبة الدخل المتوجبة، كما تنزل من المبالغ المتخذة اساسا لتحديد رسوم الانتقال، وتعفى من الرسوم المفروضة على الهبات.

تخضع ادارة اموال هذا الصندوق بما في ذلك اصول الانفاق والجباية لنظام مالي يصدق بمرسوم يتخذ في مجلس الوزراء بناء على اقتراح وزير المالية.

تنظر في تطبيق الاحكام المتعلقة بدفع الزيادات على بدلات الايجار لجنة مؤلفة من قاض عامل او متقاعد رئيسا ومن اربعة اعضاء، يمثل احدهم المالكين والثاني المستأجرين والثالث تنتدبه وزارة المالية والرابع تنتدبه وزارة الشؤون الاجتماعية.

تعين اللجنة خلال مهلة شهرين من تاريخ نفاذ هذا القانون بموجب مرسوم بناء على اقتراح كل من وزراء العدل والمالية والشؤون الاجتماعية، ويعين في المرسوم عينه قاض رديف واربعة اعضاء ردفاء يمثلون الجهات عينها المنصوص عليها اعلاه.

يمكن عند الاقتضاء تعيين اكثر من لجنة مماثلة في كل محافظة.

يلحق بكل لجنة، بقرار من وزير العدل، كاتب ومباشر.

تحدد بقرارات من الوزراء المعنيين تعويضات كل من الرئيس والاعضاء والكاتب والمباشر.

تعقد اللجنة اجتماعاتها اثناء او خارج الدوام الرسمي في الاماكن التي يحددها وزير العدل.

يكون لهذه اللجنة الصفة القضائية.

يقدم المستأجر الراغب بالحصول على مساهمة من الصندوق طلبا الى اللجنة التي يتبع لها المأجور، معفيا من الرسوم كافة، ويؤدي تقديم هذا الطلب الى تعليق مهلة دفع الزيادات على بدل الايجار الناتجة عن تنفيذ هذا القانون الى حين نفاذ قرار اللجنة بالموافقة على المساهمة او بعدمها.

يجب ان تتوفر في الطلب الشروط التالية:

1- ان يقدم خلال مهلة شهرين من تاريخ تحديد بدل المثل رضاء او قضاء بالنسبة للسنة الممددة الاولى، وخلال المهلة ذاتها في بداية كل سنة من السنوات الممددة الاخرى، وذلك تحت طائلة سقوط حقه بالاستفادة من المساهمة.

2 - ان يرفق بالطلب المستندات التالية:

أ - جدولا باسماء اعضاء الفريق المستفيد.

ب - افادة عمل لكل من اعضاء الفريق المستفيد صادرة عن المرجع الصالح تبين قيمة الاجر او الراتب تبعا لحالة كل منهم كأجير او عامل او موظف.

ج - تصريحا شخصيا بالدخل لكل من اعضاء الفريق المستفيد في حال كان يعمل لحسابه الخاص.

تنظر اللجنة بطلبات المساهمة لجهة معدل الدخل العائلي الشهري للمستفيد وتبت بها وفقا لما يلي:

أ- اذا كان اعضاء الفريق المستفيد من الاجراء او العمال او الموظفين يكون معدل الدخل العائلي الشهري للمستفيد مجموع المداخيل الشهرية العائدة لكل منهم.

ب- اذا كان اي من اعضاء الفريق المستفيد يعمل لحسابه الخاص، فانه يعود للجنة التثبت بالوسائل التي تراها مناسبة من معدل دخله الشهري، وبالتالي يكون معدل الدخل العائلي الشهري للمستفيد مساويا لمجموع معدلات الدخل الشهري العائدة لكل من اعضاء الفريق المستفيد.

يعود للجنة، في كل الحالات، التثبت بالوسائل التي تراها مناسبة من عدد واسماء اعضاء الفريق المستفيد ومن معدل الدخل الشهري للمستأجر ولكل من هؤلاء ويحتسب عندها معدل الدخل العائلي الشهري للمستفيد وفقا لما هو وارد في هذه المادة. ويمكن لاي من الفريقين المعنيين تقديم الادلة والمستندات التي تساعد على اثبات ادعاءاته.

للجنة ان تستدعي كلا من المؤجر والمستأجر للاستماع اليهما وذلك بموجب اشعار يبلغ اليهما وفقا لاصول المحاكمات المدنية، وعليها ان تصدر قرارها في مهلة اقصاها شهران من تاريخ تقديم الطلب.

مع مراعاة احكام كل من المادتين 8 و11 من هذا القانون، تبت اللجنة في ضوء نتائج اجراءاتها لجهة تحديد معدل الدخل العائلي الشهري للمستفيد، في استحقاق طلب المساهمة من الصندوق او في عدمها، كما في قيمة المساهمة وفقا لما يلي:

1- اذا قررت اللجنة ان معدل الدخل العائلي الشهري للمستفيد يتجاوز ثلاثة اضعاف الحد الادنى للاجور، ترفض المساهمة لعدم استحقاقها، ويتوجب على المستأجر دفع بدل الايجار الجديد الناتج عن تطبيق الزيادات المنصوص عليها في هذا القانون تحت طائلة اعتباره ناكلا وتطبق عليه عندها احكام هذا القانون.

2 - اذا قررت اللجنة ان معدل الدخل العائلي الشهري للمستفيد لا يتجاوز ثلاثة اضعاف الحد الادنى للاجور، يبلغ رئيس اللجنة القرار الى الدائرة المالية في المنطقة التي يتبع لها المأجور، فتدفع هذه الاخيرة للمؤجر المساهمة المستحقة اقساطا شهرية عن السنة الممددة التي قدم عنها المستأجر طلب المساهمة كما هو مبين ادناه:

أ - حالة معدل الدخل العائلي الشهري للمستفيد الذي لا يتجاوز ضعفي الحد الادنى للاجور. تحدد اللجنة بقرارها قيمة القسط الشهري بحيث تكون مساوية شهريا للفارق بين قيمة بدل الايجار وقيمة البدل الجديد. تبلغ اللجنة قرارها الى الدائرة المالية المختصة لاجراء اللازم وفقا لما هو مبين في هذا البند.

ب - حالة معدل الدخل العائلي الشهري للمستفيد الذي يزيد عن ضعفي الحد الادنى للاجور ولا يتجاوز ثلاثة اضعاف هذا الحد.

تحدد اللجنة بقرارها قيمة القسط الشهري بحيث تكون مساوية شهريا للفارق، اذا وجد، بين 30% من معدل الدخل العائلي الشهري للمستفيد وقيمة البدل الجديد. تبلغ اللجنة قرارها الى الدائرة المالية المختصة لاجراء اللازم وفقا لما هو مبين في هذا البند.

ان المساهمات التي يتوجب على الصندوق دفعها للمؤجر تبقى على عاتق هذا الصندوق، ولا يمكن للمؤجر التذرع بها لأي سبب وامام اي مرجع بوجه المستأجر على انها جزء من بدل الايجار لم يسدد من قبل الاخير.

في حال رغب المستأجر بالاستمرار بالافادة من مساهمة الصندوق عن السنوات الممدة اللاحقة، عليه اتباع آلية العمل المشار اليها اعلاه مع اللجنة وذلك في بداية كل سنة ممددة حتى السنة التاسعة ضمنا.

يؤدي طلب المساهمة كما هو منصوص عليه في المادة 8 الى تعليق مهلة دفع الزيادات الناتجة عن احكام هذا القانون، وذلك الى حين نفاذ قرار اللجنة بالموافقة او بعدمها.

يلاحق كل من اعطى اللجنة افادة او تصريحا كاذبا او استعمل او استفاد من اي منهما بجرم التزوير واستعمال المزور، وعند اكتشاف اي تصريح او افادة كاذبة واستعمالها والاستفادة منها، على اللجنة، حسب الحالة، ان تبلغ النيابة العامة بالامر، ويسقط حق المستأجر بالحصول على المساهمة من الصندوق.

في جميع الحالات يعتبر القرار الصادر عن اللجنة نهائيا ونافذا على اصله ولا يقبل اي طريق من طرق المراجعة.

تخضع لاحكام هذا الباب عقود ايجار العقارات المبنية السكنية المعقودة قبل 23/7/1992.

يعتبر عقد ايجار سكني العقد الواقع على الاماكن المخصصة للسكن، اما الاماكن المؤجرة بعقد واحد للسكن ولغير السكن فتعتبر اماكن سكنية لمجرد استخدامها للسكن.

تمدد لغاية تسع سنوات من تاريخ نفاذ هذا القانون عقود ايجار الاماكن السكنية على ان يدفع المستأجر قيمة بدل المثل تدريجيا وفقا لما يلي:

أ - مع مراعاة احكام المادة (20) من هذا القانون تحدد قيمة بدل المثل، رضاء او قضاء وفقا لما هو منصوص عليه في المادة (18).

ب - يزاد بدل الايجار المتوجب بتاريخ نفاذ هذا القانون سنويا وتباعا وفقا لما يلي:

15% خمسة عشر بالماية من قيمة فارق الزيادة بين البدل المعمول به قبل نفاذ هذا القانون وبدل المثل المشار اليه اعلاه وذلك عن كل سنة من السنوات التمديدية الاربعة الاولى التي تلي تاريخ نفاذ هذا القانون.

20% عشرون بالماية من قيمة فارق الزيادة المنوه عنها اعلاه وذلك عن كل من السنتين الخامسة والسادسة من الفترة التمديدة حتى يبلغ بدل الايجار في السنة التمديدية السادسة قيمة بدل المثل المشار اليه في البند (أ) اعلاه.

ج - يكون بدل الايجار في السنوات الممددة السابعة والثامنة والتاسعة مساويا لقيمة بدل المثل المشار اليه في البند (أ) اعلاه.

د - بنهاية السنة التمديدة التاسعة يصبح الايجار حرا.

1- يحق للمستأجر الذي يكون لا يزال مستوفيا لشروط الاستفادة من تقديمات الصندوق، ان يطلب من المالك خطيا، وقبل حلول اجل العقد في السنة التاسعة الممددة بثلاثة اشهر تحت طائلة سقوط الحق، بتحرير عقد ايجار جديد لمدة اقصاها ثلاث سنوات ببدل مساو لبدل المثل المشار اليه في الفقرة (أ) من المادة 15 اعلاه، شرط ان يثبت خلال المهلة ذاتها حصوله على قرار من اللجنة بانه يستوفي شروط الاستفادة من تقديمات الصندوق وذلك وفقا للآلية المنصوص عليها في هذا القانون.

2- يحق لهذا المستأجر ان يتنازل عن حقه في طلب تحرير عقد ايجار جديد وان يبلغ المالك خطيا خلال المهلة ذاتها المذكورة اعلاه، عن رغبته باخلاء المأجور لقاء حصوله على مساهمة مالية يدفعها له الصندوق، اقساطا شهرية كما هو منصوص عليه ادناه. لا يحق للمالك التذرع برغبة المستأجر الخطية باخلاء المأجور ما لم يكن هذا المستأجر قد حصل على مساهمة الصندوق.

3- للحصول على المساهمة على المستأجر اتباع ما يلي:

أ- يقدم المستأجر الى اللجنة خلال المهلة المذكورة اعلاه طلب الحصول على المساهمة. لا يؤدي تقديم هذا الطلب الى تعليق مهلة دفع الزيادات على بدل الايجار الناتجة عن تنفيذ هذا القانون.

ب- ان يرفق بالطلب المستندات التالية:

- نسخة عن كتاب ابلاغ المالك رغبته بالتنازل عن الاجارة واخلاء المأجور.

- تعهد باخلاء المأجور وتسليمه شاغرا الى المالك خلال مهلة ثلاثة اشهر من تاريخ تبلغه موافقة اللجنة على دفع المساهمة ويستمر خلال هذه المهلة بدفع ما يتوجب عليه من قيمة بدل الايجار.

4- تبت اللجنة في ضوء المستندات المرفقة، بقيمة الاقساط الشهرية وتواريخ استحقاقها بدءا من اول الشهر الذي يلي الاخلاء الفعلي للمأجور وتسليم المفاتيح مثبتا باقرار خطي موقع من المالك والمستأجر، او من المستأجر منفردا، لدى الكاتب العدل وحتى حلول اجل عقد الايجار الجديد.

5- تبلغ اللجنة قرارها الى الدائرة المالية في المنطقة التي يتبع لها المأجور فيصار الى دفع المساهمة اقساطا شهرية بتواريخ استحقاقها.

6- يحق للمستأجر التفرغ عن هذه الاقساط الى مصدر تمويل يختاره، يقرضه بالمقابل قيمة المساهمة دفعة واحدة، ويعتبر القرض المعطى له بمثابة قرض سكني ويستفيد عندها المستأجر من الاعفاءات المنصوص عليها في القانون رقم 543 تاريخ 24/7/1996.

7- اذا قررت اللجنة ان المستأجر لا تتوافر فيه شروط الاستفادة من تقديمات الصندوق فان ايجاره يصبح حرا من تاريخ قرار اللجنة.

في الحالة التي يخلي فيها المستأجر المأجور بناء لرغبته مقابل مساهمة مالية يحصل عليها من الصندوق، اذا توافرت لديه شروط الافادة من هذا الصندوق، تطبق احكام المادة 27 من هذا القانون.

يجري تحديد بدل المثل:

أ - رضاء بالاتفاق فيما بين المؤجر والمستأجر على ان يخضع هذا البدل لقرار اللجنة في حال طلب المستأجر منها الحصول على مساهمة مالية من الصندوق.

ب - اذا لم يجر التوصل الى تحديد بدل المثل رضاء بالاتفاق بين المؤجر والمستأجر خلال الاشهر الثلاثة الاولى التي تلي تاريخ نفاذ هذا القانون، فيكون للمؤجر ان يتبع الاجراءات التالية:

1- يستعين المؤجر بخبيرين من قائمة الخبراء المحليين في المحافظة المسجلين لدى المحاكم، يكون احدهما مهندسا مدنيا او معماريا والثاني ممن يعملون بالتخمين العقاري المسجلين في جدول الخبراء. يتولى الخبيران وضع تخمين لبدل المثل للمأجور وفق الاصول المنصوص عليها في المادة (19) من هذا القانون.

2 - يقوم المؤجر بواسطة الكاتب العدل بابلاغ تقرير التخمين المثل الى المستأجر الذي عليه وفي خلال شهرين من تبلّغه التقرير إما الموافقة عليه واعتماده في تحديد بدل ايجار المثل او التقدم بتقرير تخمين مقابل عن طريق الاستعانة بخبيرين من قائمة الخبراء المحليين في المحافظة المسجلين لدى المحاكم، يكون احدهما مهندسا مدنيا او معماريا والثاني ممن يعملون بالتخمين العقاري ومسجلين في جدول الخبراء. يتولى الخبيران المعيّنان من قبل المستأجر وضع تخمين لبدل المثل للمأجور وفق الاصول المنصوص عنها في المادة 19 من هذا القانون.

3 - على المستأجر ابلاغ تقرير التخمين الموضوع من قبل الخبيرين المعينين من قبله لابلاغه الى المالك بواسطة الكاتب العدل خلال مهلة الشهرين الآنفي الذكر تحت طائلة سقوط حقه في الاعتراض على التخمين المرسل من المالك او حتى الادلاء بمضمون تقرير مقابل.

4 - اذا اختلف التقريران جاز لكل من المؤجر والمستأجر ان يلجأ الى اللجنة في المحافظة التي يتبع لها المأجور وذلك للفصل في النزاع الناشىء عن الاختلاف مرفقا بطلبه نسخة عن التقريرين ومربوطاتهما بما في ذلك صور وثائق التبليغ.

تصدر اللجنة قرارا معللا، ويكون قرارها نهائيا وغير قابل لاي طريق من طرق المراجعة.

يجب ان يتضمن التقرير تحت طائلة البطلان، أسماء واضعي واضعي التقرير ومرجعهما في قائمة الخبراء وبيان من كلفهما بوضع التقرير وبيان تاريخ اجراء التخمين، والوسائل التي اعتمدت في اجراء التخمين من مساحة الشقة الى نوع البناء وتقدير متزسط اكلاف البناء (شعبي، متوسط الى شعبي، متوسط الى فخم، فخم)، وما يصيب الشقة من مساحة العقار مع مراعاة واقع الطابق الارضي اذا كان الطابق معدا للتجارة، مع تخمين ثمن المتر البيعي في البناء الحر والبناء المأجور، وبيان ما ينقص من قيمة متوسط كلفة متر البناء بسبب قدم العهد او سوء الاستعمال، او ما يزيد في قيمة البناء من غير ما ادخله المستأجر من التحسينات والذي قد يكون ناتجا عن الموقع او المطل او خلافه، وما يكون الخبراء قد توسلوه في تقدير ثمن المتر البيعي من بيوعات او تقدير من قبل الادارات الرسمية.

على التقرير ومرفقاته ان يحمل توقيع الخبيرين في كل صفحاته وتاريخ وضع التقرير.

يحدد بدل المثل على اساس نسبة (5%) خمسة بالماية من القيمة البيعية للمأجور في حالته القائمة في ما لو كان خاليا.

يكون الخبراء مسؤولين عن مضمون التقرير الذي وضعوه وعن صحة المستندات المرفقة به وعن نتيجة التخمين.

من اجل هذا القانون، يعتبر الخبيران المعينان من قبل كل من المالك او المستأجر كما لو كانوا معينين من قبل القضاء.

مع مراعاة احكام المادة 32 من هذا القانون، اذا رغب المالك في استرداد المأجور للضرورة العائلية اثناء السنة الاولى من الفترة التمديدية (السنوات التسع) فعليه ان يدفع للمستأجر تعويضا يوازي بدل ايجار اربع سنوات محتسبة على اساس بدل المثل الذي جرى تحديده.

اما اذا رغب المالك في استرداد المأجور اثناء السنة الاولى من الفترة التمديدية (السنوات التسع) لاجل هدم البناء الذي يقع فيه المأجور، واقامة بناء جديد مكانه فعليه ان يدفع للمستأجر تعويضا يوازي بدل ايجار ست سنوات محتسبة على اساس بدل المثل الذي جرى تحديده. وفي الحالتين المذكورتين، يحق للمستأجر الذي تتوافر فيه شروط الحصول على مساهمة مالية من الصندوق ان يتقدم من اللجنة بطلب الحصول على المساهمة المالية كما هو مبين ادناه:

1- يقدم الطلب مرفقا بالمستندات التالية:

أ - نسخة عن تحديد بدل المثل المحدد رضاء او قضاء.

ب - نسخة عن العرض الفعلي، والايداع لدى الكاتب العدل. تبت اللجنة في ضوء المستندات بقيمة المساهمة التي كان سيدفعها الصندوق الى المؤجر عن المستأجر من تاريخ استحقاق المساهمة وحتى نهاية الفترة الممددة، وتحسم منها ما سبق ان دفعه الصندوق الى المؤجر من زيادات تطرأ عن بدل الايجار بموجب هذا القانون، اضافة الى قيمة التعويض الذي قبضه المستأجر من المالك مقابل استرداد المأجور في احدى الحالتين المنصوص عليهما في هذه المادة، فتبلغ اللجنة الرصيد الى الدائرة المالية المختصة لدفعه الى المستأجر اقساطا شهرية متساوية بدءا من اول الشهر الذي يلي تاريخ الاخلاء الفعلي للمأجور وحتى نهاية الفترة الممددة.

2 - اما اذا كان المأجور المطلوب استرداده للضرورة العائلية او للهدم قد أجّر في ظل سريان احد القانون 29/67 و10/74 في الابنية التي كانت تعتبر فخمة فيخفض التعويض المتوجب للمستأجر الى النصف.

3 - يدفع المالك التعويض الى المستأجر اما مباشرة منه او بالاقتراض من اي مصدر يختاره ويعتبر القرض المعطى للمالك بمثابة قرض سكني ويستفيد عندها المالك من الاعفاءات المنصوص عليها في القانون رقم 543 تاريخ 24/7/1996.

4 - يستثنى المستأجرون غير اللبنانيين من التعويض اذا كانوا يملكون مسكنا اخر في لبنان.

5 - في جميع الحالات المذكورة اعلاه وفي حالة طلب استرداد المأجور خلال السنوات الممددة الاخرى، يتناقض التعويض الذي يستحق للمسأجر نسبيا مع المدة المتبقية من المهلة التمديدية، اي بمعدل التسع (1/9) عن كل سنة انقضت من الفترة التمديدية.

اذا رغب المالك باسترداد المأجور لغير حالتي الضرورة العائلية والهدم عليه اتباع ما يلي:

1- ابلاغ المستأجر خطيا رغبته المبدئية باسترداد المأجور وذلك خلال مهلة لا تتجاوز الشهرين من تاريخ تحديد بدل المثل رضاء او قضاء بالنسبة للسنة الممدة الاولى وخلال المهلة ذاتها في بداية كل سنة من السنوات الممددة الباقية.

2 - الحصول على موافقة المستأجر المبدئية خطيا على اخلاء المأجور لقاء تعويض يتفق الفريقان على قيمته. في مطلق الاحوال لا يجوز لكل من المالك والمستأجر التذرع بالموافقة المبدئية الصادرة عن اي منهما لاي سبب من الاسباب وامام اي مرجع.

3 - يدفع المالك التعويض للمستأجر مباشرة منه او بالاقتراض من اي مصدر يختاره، ويعتبر القرض المعطى للمالك بمثابة قرض سكني، ويستفيد عندها المالك من الاعفاءات المنصوص عليها في القانون رقم 543 تاريخ 24/7/1996.

4 - على المالك ان يعرض ويودع لدى الكاتب العدل في المنطقة التي يقع فيها المأجور قيمة التعويض المتفق عليها مع المستأجر.

في حال موافقة المستأجر على العرض والايداع عليه ان ينظّم تصريحا بالموافقة وتعهدا باخلاء المأجور وتسليمه شاغرا مع المفاتيح الى المالك خلال المهلة المتفق عليها مع هذا الاخير والتي يستمر فيها المستأجر بدفع البدل المتوجب، فيسلم الكاتب العدل للمستأجر نسبة 90% من قيمة العرض والإيداع وفق الاصول على ان يسدد القيمة المتبقية عند اتمام الاخلاء الفعلي للمأجور وتسليم المفاتيح باقرار خطي من قبل الفريقين او من قبل المستأجر منفردا موقع لدى الكاتب العدل.

اذا تخلف المستأجر عن الاخلاء ضمن المهلة المنوه عنها لاخلاء المأجور وتسليمه شاغرا الى المالك، يصبح المستأجر بعدها شاغلا للمأجور دون مسوغ شرعي ويخضع، عن كل يوم تأخير، لغرامة اكراهية غير قابلة للتخفيض تدفع للمؤجر، توازي بدل ايجار خمسة ايام محتسبة استنادا "الى بدل المثل"، ويحق عندها للمؤجر ان يطلب مباشرة من رئيس دائرة التنفيذ التابع لها المأجور ان يأمر بالاخلاء بموجب استدعاء يرفق به:

نسخة عن كل من الاتفاق المنظم بينه وبين المستأجر على الاخلاء، والعرض الفعلي والايداع لدى الكاتب العدل المشار اليهما اعلاه، والايصال بقبض 90% من قيمة التعويض، ويخضع هذا الطلب للرسم المقطوع.

ان قرارات رئيس دائرة التنفيذ المتخذة في اطار احكام هذه الفقرة لا تقبل اي طريق من طرق المراجعة باستثناء الاعتراض.

يمكن لمالك المأجور الذي أجّر في ظل سريان احد ا لقانونين 29/67 و10/74 في الابنية التي كانت تعتبر فخمة استرداد المأجور في غير حالتي الضرورة العائلية والهدم لقاء دفعه للمستأجر تعويضا يساوي نصف التعويض المتوجب في حالة الهدم والمنصوص عليه في البند 2 من المادة 22 اعلاه، وفي هذه الحالة لا تطبق احكام المادة المذكورة لجهة تناقض التعويض نسبيا مع المدة المتبقية من المهلة التمديدية.

مع مراعاة احكام المواد 22 و23 و24 من هذا القانون، على المالك في جميع حالات الاسترداد المنصوص عليها في هذا القانون، ان يعرض ويودع لدى الكاتب العدل في المنطقة التي يقع فيها المأجور التعويض المحدد بموجب هذا القانون او المتفق عليه رضاء مع المستأجر، مع الاشارة بوضوح الى تناقصه نسبيا مع المدة التمديدية المتبقية.

يرفق طالب الاسترداد بالعرض والايداع ما يثبت تحديد بدل المثل رضاء او قضاء.

في حال موافقة المستأجر على العرض والايداع عليه اتباع الاجراءات المنصوص عليها في البند 4 من المادة 23 وعندها يسلم الكاتب العدل للمستأجر نسبة 90% من قيمة العرض والايداع وفق الاصول، على ان يسدد القيمة المتبقية عند اتمام الاخلاء الفعلي والمثبت باقرار خطي من قبل المالك والمستأجر او من قبل المستأجر منفردا موقعا لدى الكاتب العدل.

للمستـأجر الذي قبض ال 90% من قيمة العرض والايداع المنوه عنه في المادة 26 اعلاه ، مهلة ستة اشهر من تاريخ قبضه المبلغ المذكور لاخلاء المأجور، يستمر خلالها بدفع البدل المتوجب ويصبح بعدها شاغلا للمأجور دون مسوغ شرعي، ويخضع، عن كل يوم تأخير، لغرامة اكراهية غير قابلة للتخفيض تدفع للمؤجر، توازي بدل ايجار (5) خمسة ايام محتسبة استنادا الى بدل المثل.

1- خلال الفترة الممددة موضوع البند 1 من المادة 15 من هذا القانون، اذا رغب المستأجر الذي تتوافر فيه شروط الحصول على مساهمة مالية من الصندوق بالتنازل عن اجارته واخلاء المأجور وتسليمه شاغرا الى المالك لقاء حصوله على مساهمة مالية يدفعها له الصندوق اقساطا شهرية كما هو منصوص عليه في هذا القانون، عليه ابلاغ المالك خطيا برغبته هذه خلال مهلة لا تتجاوز الشهرين من تاريخ تحديد بدل المثل رضاء او قضاء بالنسبة للسنة الممددة الاولى وخلال المهلة ذاتها في بداية كل سنة من السنوات الممددة الاخرى.

لا يحق للمالك التذرع برغبة المستأجر الخطية اخلاء المأجور ما لم يكن هذا المستأجر قد حصل على مساهمة الصندوق.

2 - لاجل احتساب قيمة المساهمة يقتصر احتساب معدل الدخل العائلي الشهري للمستفيد على مجموع معدلي الدخل الشهري للزوج والزوجة فقط دون سائر اعضاء الفريق المستفيد.

3 - تكون قيمة المساهمة التي تدفع اقساطا شهرية كما هو منوه عنها في هذا القانون، مساوية لرصيد مجموع ما كان سيدفعه الصندوق من مساهمات شهرية للمؤجر عن المستأجر والمنصوص عليها في المادة 10 وما يليها من هذا القانون لو استمر هذا الاخير باشغال المأجور، وذلك من تاريخ استحقاق المساهمة حتى نهاية الفترة الممددة موضوع البند 1 من المادة 15 من هذا القانون.

4 - مع مراعاة احكام المادة 10 من هذا القانون، تكون قيمة القسط الشهري في كل سنة من السنوات الممددة مساوية للمساهمة الشهرية التي كان سيدفعها الصندوق للمالك عن المستأجر تسديدا للزيادة السنوية التي تطرأ على بدل الايجار بموجب هذا القانون.

5 - للحصول على المساهمة، على المستأجر اتباع ما يلي:

أ- يقدم المستأحر الى اللجنة طلب الحصول على المساهمة معفيا من الرسوم كافة، ولا يؤدي تقديم هذا الطلب الى تعليق مهلة دفع الزيادات على بدل الايجار الناتجة عن تنفيذ هذا القانون.

ب- يجب ان تتوفر في الطلب الشروط التالية:

- صورة عن عقد الايجار او اي مستند يثبت الاجارة.

ب- 1- ان يقدم خلال مهلة لا تتجاوز الشهرين من تاريخ ابلاغ المالك رغبته بالتنازل عن الاجارة واخلاء المأجور.

ب- 2- ان يرفق بالطلب المستندات التالية:

- نسخة عن تحديد بدل المثل رضاء او قضاء.

- نسخة عن كتاب ابلاغ المالك رغبته بالتناول عن الاجارة وباخلاء المأجور.

- تعهد باخلاء المأجور وتسليمه شاغرا الى المالك خلال مهلة ثلاثة اشهر من تاريخ تبلغه موافقة اللجنة على دفع المساهمة ويستمر خلال هذه المهلة بدفع ما يتوجب عليه من قيمة بدل الايجار.

6 - تبت اللجنة في ضوء المستندات المرفقة بقيمة الاقساط الشهرية وتواريخ استحقاقها بدءا من اول الشهر الذي يلي الاخلاء الفعلي للمأجور وتسليم المفاتيج مثبتا" "باقرار خطي موقع من المالك والمستأجر او من المستأجر منفردا لدى الكاتب العدل وحتى نهاية الفترة التنمديدية المنصوص عليها في البند (أ) من المادة 15 من هذا القانون.

7 - تبلغ اللجنة قرارها الى الدائرة المالية في المنطقة التي يتبع لها المأجور فيصار الى دفع المساهمة اقساطا شهرية بتواريخ استحقاقها.

8 - يحق للمستأجر التفرغ عن هذه الاقساط الى مصدر تمويل يختاره يقرضه بالمقابل قيمة المساهمة دفعة واحدة ويعتبر القرض المعطى له بمثابة قرض سكني ويستفيد عندها المستأجر من الاعفاءات المنصوص عليها في القانون رقم 543/96 تاريخ 24/7/1996.

مع مراعاة الاحكام القانونية المتعلقة بالشؤون المالية والتي تفرض ابراز براءة ذمة مالية او بلدية ،

ان دفع المساهمة للمالك او للمستأجر لا يجوز ان يكون مشروطا" باي حال من الاحوال بضرورة ابراز براءة ذمة مالية او بلدية.

في حال وفاة المستأجر او تركه المأجور، يحل محله حكما في الاستفادة من عقد الايجار الاساسي، او الممدد عند الاقتضاء بكافة شروطه الاخيرة او المعدلة بحكم القانون:

1- زوج المستأجر او من حل محله قانونا قبل تاريخ 23/7/1992.

2- أنسباؤه الذين دخلوا معه الى المأجور عند بدء تنفيذ الاجارة وكانوا لا يزالون مستمرين في اشغاله بدون انقطاع.

تخضع المراجعة القضائية لتنفيذ الاخلاء وكل ما يتفرع عنها للرسم المقطوع. تعفى المعاملات من اي رسم نسبي ومن رسم الطابع على كل اجراءات كتابة العدل المتعلقة بالتخمينات وبابلاغها او الانذارات او العرض والايداع.

لا يجوز للمستأجر التنازل عن المأجور او تأجيره كليا او جزئيا الا بموافقة المالك الخطية وبالشروط التي يتفق عليها. اذا تنازل المستأجر الاصلي عن المأجور وكان مرخصا له بذلك صراحة في عقد الايجار الاساسي او الممدد بحكم القانون يستفيد المتنازل لهم من التمديد القانوني ويحلون محل المستأجر الاصلي وتصبح علاقتهم مباشرة مع المالك.

في حال التأجير الثانوي الكلي او الجزئي بإذن المالك الصريح في العقد الاساسي او الممدد، تبقى العلاقة التأجيرية محصورة بين المالك والمستأجر الاصلي وتنتهي مدة الايجار الثانوي بانتهاء مدة الايجار الاصلي.

تخضع الاجارة الثانوية المعقودة اعتبارا من 23/7/1992 لحرية التعاقد وفقا لاحكام القانون رقم 159/92.

على المالك والمستأجر الاصلي ان يطلبا ادخال المستأجر الثانوي في كل دعوى تقام بوجه المستأجر الاصلي، لكي يكون للحكم الصادر بوجه المستأجر الاصلي قوة القضية المحكوم بها بوجه المستأجر الثانوي، على انه يحق للمستأجر الثانوي مطالبة المستأجر الاصلي بالتعويض في حال ثبوت سوء نية او خطأ او اهمال هذا الاخير.

أ) مع مراعاة احكام المادة 22 من هذا القانون، للمالك ان يطلب لاجل سكنه او سكن احد اولاده استرداد المأجور السكني شرط ان يثبت ضرورة عائلية تضطره الى استرداده، وان لا يكون هو او من يطلب الاسترداد لمصلحته مالكا مسكنا اخر ملائما وصالحا للسكن غير مشغول ومعادلا في مستواه للمأجور المطلوب استرداده ضمن النطاق البلدي عينه او نطاق بلدية مجاور. وللمالك ان يطلب استرداد مأجور ملاصق للمسكن الذي يقيم فيه، سواء كان هذا التلاصق افقيا ام عاموديا، اذا كانت الغاية من الاسترداد ضم المأجور المسترد لسكنه وجعله مسكنا مؤمنا لحاجات العائلة.

يستفيد من هذه الاحكام من يملك ثلاثة ارباع اسهم العقار المأجور على الاقل والمالك الذي يحصل على الموافقة الخطية من شركائه بالشيوع لتوفير هذه الاكثرية.

ب) للمالك صاحب المستشفى او المؤسسة التربوية او التعليمية او الخيرية او الميتم المؤجر قسم من عقاره او عقاراته المتلاصقة للسكن ان يسترد هذا القسم شرط اضافته الى الاصل واستعماله لاغراض المؤسسة.

ج) للمالك ان يطلب استرداد المأجور لاجل هدم البناء الذي يقع فيه المأجور واقامة بناء جديد مكانه.

وله من اجل اقامة طابق او اكثر ان يطلب استرداد البناء القائم على السطح اذا كان هذا البناء يشغل اقل من نصف المساحة التي يسمح بها قانون البناء.

على المالك، في مثل هذه الحال، اقامة دعوى استرداد واحدة بوجه جميع المستأجرين وعليه ان يثبت ان العقار المنوي انشاء بناء جديد عليه قابل للبناء حسب قانون البناء ومقتضيات التنظيم المدني.

د) تطبق احكام هذا القانون على دعاوى الاسترداد العالقة التي لم يصدر بها قرار مبرم قبل تاريخ نفاذ هذا القانون.

يترتب على المالك الذي استرد مأجوره عملا باحكام المادة 22 من هذا القانون ان يدفع الى المستأجر تعويضا اضافيا يعادل نصف قيمة التعويض الذي دفعه للمستأجر دون ان يكون المستأجر ملزما باثبات الضرر الذي اصابه وذلك في الحالتين المبينتين ادناه:

1- اذا كان المأجور قد استرد وفقا لاحدا الغايتين المنصوص عليهما في الفقرتين (أ) و(ب) من المادة (32) من هذا القانون ولم يستعمله المالك دون مسوغ مشروع وفقا للغاية المطلوبة بمهلة سنة من تاريخ الاخلاء او لم يستمر دون مسوغ مشروع في استعماله على ذلك الوجه ثلاث سنوات على الاقل.

2 - اذا كان المأجور قد استرد من اجل الهدم واعادة البناء وفقا للغاية المنصوص عليها في الفقرة (ج) من المادة (32) من هذا القانون ولم يشرع المالك بالبناء دون مسوغ مشروع بمهلة ثمانية عشر شهرا من تاريخ اخلاء اخر مستأجر ولم يتممه في مهلة لا تتجاوز الخمس سنوات من تاريخ الشروع في العمل بدون مسوغ مشروع او اذا استعمل المأجور المسترد لسكنه او لمنفعته الشخصية او اجره من الغير خلال مهلة السنة المبينة اعلاه.

يسقط الحق بالتمديد ويحكم على المستأجر بالاخلاء في الحالات الآتية:

أ- اذا لم يدفع ما استحق عليه من بدل الاجارة وذلك خلال شهرين بعد تبلغه بنفسه او بواسطة احد افراد عائلته الراشدين المقيمين معه، انذارا موجها اليه بموجب بطاقة مكشوفة مضمونة مع اشعار بالاستلام او بموجب كتاب بواسطة الكاتب العدل او بموجب انذار صادر عن دائرة التنفيذ وفقا لما نص عليه المادة (51) من هذا القانون.

اما الشخص المعنوي فعليه وخلال مهلة شهرين من تاريخ نفاذ هذا القانون ان يتخذ محل اقامة والا تطبق عليه اصول التبليغ المنصوص عليها في قانون اصول المحاكمات المدنية. في حال تعذّر اجراء التبليغات المشار اليها في الفقرة السابقة يتم التبليغ بواسطة النشر في جريدتين محليتين يوميتين يعينهما قاضي الامور المستعجلة بعد تثبته من تعذّر التبليغ، وذلك بناء على طلب المؤجر باستدعاء لا يخضع لاي رسم او طابع من اي نوع كان، وتلصق صورة الانذار على باب المأجور بواسطة مباشر وتسري مهلة الشهرين من تاريخ حصول آخر معاملة نشر او لصق.

وفي حال تعذّر اجراء تبليغ الانذار الصادر عن دائرة التنفيذ، يتم التبليغ بواسطة النشر واللصق وفقا للاصول عينها بموجب قرار يتخذه رئيس دائرة التنفيذ. يتحمل المستأجر نفقات هذه المعاملات.

ب - اذا اساء المستأجر استعمال المأجور بان احدث فيه تخريبا غير ناشىء عن الاستعمال العادي او استعمله او سمح باستعماله على وجه يتنافى وشروط العقد دون موافقة المؤجر الخطية.

لا تعتبر اساءة لاستعمال المأجور ممارسة المستأجر صاحب المهنة الحرة لمهنته في قسم من المأجور المخصص لسكنه لاسباب امنية اضطرتّه لترك مقر ممارسة مهنته، وفي هذه الحالة لا يحق للمالك مطالبة المستأجر بأي تعويض كما لا يجوز للمستأجر مطالبة المالك باي تعويض اضافي عنها في حالات الاسترداد.

لا تعتبر اساءة لاستعمال المأجور التجهيزات التي يقيمها المستأجر على نفقته شرط ان لا تضر بمتانة البناء، ويعتبر من هذا القبيل اعمال تركيب المصعد وخزان المياه او تأمين التدفئة او التبريد او الماء الساخن كما لا تعتبر اساءة لاستعمال المأجور الاعمال العائدة لتأهيل المأجور او مداخل البناء واللازمة لحاجات المعوق المقيم فيه وفق معايير الحد الادنى للابنية والمنشآت سندا للقانون المتعلق بحقوق الاشخاص المعوقين، شرط ان تكون هذه الاعمال ممكنة فنيا وان لا تضر بمتانة البناء.

باستثناء اشغال الزخرفة والديكور السطحية البسيطة وتركيب وحدات التبريد والتدفئة الفردية، على المستأجر الذي يرغب في الافادة من احكام هذه المادة ان يستحضر المؤجر امام قاضي الامور المستعجلة لاستئذانه بان يجري الاعمال التي يرغب في اجرائها والتي يجب عليه تحديدها لتمكين المحكمة من تقدير قانونيتها وملاءمتها.

على المستأجر ان يعقد تأمينا يتحمل وحده نفقاته ضد جميع المخاطر التي يمكن ان تنتج عن الاشغال التي يقوم بها ونفقات الاعمال المذكورة آنفا ونفقات اعادة الحال الى ما كانت عليه في اقسام البناء التي تكون قد تضررت بسبب الاعمال دون ان يكون له الحق بالرجوع على المالك للمطالبة بها او بقسم منها سواء اثناء اشغاله المأجور او بتاريخ انتهاء هذا الاشغال.

لا تدخل قيمة التحسينات الحاصلة من جراء الاعمال المذكورة في هذه الفقرة في حساب تعويض الاسترداد.

ج - اذا تنازل عن المأجور او اجره كليا او جزئيا دون موافقة المؤجر الخطية، وفي هذه الحالة يقتضي ادخال المستأجر الثانوي او المتنازل له في المحاكمة.

د - اذا أنشأ المستأجر بناء للسكن، او شغر له، او تملك بناء شاغرا يملك ثلاثة ارباعه على الاقل ويكون صالحا وملائما لسكنه ومعادلا لمستوى المأجور الذي يشغله في المدينة او القرية عينها، او في مكان لا يبعد عن المأجور اكثر من عشرة كيلومترات خطأ شعاعيا.

في هذه الحالات، يعتبر الزوج والزوجة والاولاد القاصرون المقيمون مع المستأجر وكذلك اولاد المستأجر الراشدون الذي هم على عاتقه، في حكم الشخص الواحد لتطبيق احكام هذه الفقرة ما لم تتوافر في وضع الاولاد حالة الضرورة العائلية المنصوص عليها في الفقرة (أ) من المادة 32 من هذا القانون، شرط الاقامة الفعلية في مهلة لا تتجاوز السنة من تاريخ انجاز البناء او التملك او الشغور والاستمرار في السكن لمدة ثلاث سنوات على الاقل.

تستثنى من احكام هذه الفقرة الحالة التي يتملك فيها المستأجر او من يعتبر معه في حكم الشخص الواحد، شقة لاستعمالها كمكتب تجاري او سياحي او لممارسة مهنة من المهن ويستعملها فعليا لهذه الغاية خلال ستة اشهر من تاريخ التملك ويستمر في الاستعمال عينه لمدة ثلاث سنوات على الاقل.

هـ - اذا ترك المأجور مدة سنة بدون انقطاع وذلك رغم استمراره في دفع بدل الايجار. يستثنى من احكام هذا البند اللبنانيون الموظفون والمستخدمون في البعثات اللبنانية الرسمية في الخارج.

و - اذا ترك المأجور مدة ستة اشهر بدون انقطاع وكان مدينا بشيء من البدلات ولم يكن له مقام معروف من المالك يبلغ فيه الانذار بالدفع او لم يختر مقاما في لبنان يبلغ فيه هذا الانذار يعينه للمؤجر بموجب كتاب او بطاقة بريدية مكشوفة مضمونة مع اشعار بالاستلام وفقا لاصول التبليغ المنصوص عليها في الفقرة (أ) من هذه المادة.

ز- اذا لم يشغل المستأجر غير اللبناني المأجور فعليا لمدة ستة اشهر دون انقطاع رغم دفعه البدلات.

يعفى المستأجر الخاضع لاحكام هذا القانون الذي يتملك المسكن الذي يشغله:

1- من رسوم الفراغ والتأمين وفك التأمين المتعلقة بالمسكن الذي يشغله.

2 - من رسم الطابع المتوجب على العقود والمستندات والمعاملات المنظمة بمناسبة شراء المسكن المذكور.

3 - من ضريبة الاملاك المبنية المتوجبة على المسكن المذكور وذلك لمدة عشر سنوات تلي تاريخ الشراء. كما يسترد المالك في هذه الحال كافة الرسوم القانونية المتوجبة على معاملة افراز البناء ومن رسم الطابع على جميع المعاملات والعقود التي يجريها لهذه الغاية على ان يبرز الى وزارة المالية، خلال مهلة ثلاثة اشهر من تاريخ انجاز هذه المعاملة المستندات التي تثبت بيع المسكن من شاغله على ان تكون نسبة الاسترداد موازية لنسبة ما يبيعه من الوحدات السكنية التي جرى فرزها.

يستفيد من الاعفاءات المنصوص عليها في المادة السابقة، بالنسبة للمسكن الذي يتملكه، المستأجر الذي يخلي المأجور خلال الفترة الممددة وفق احكام هذا القانون.

مع مراعاة التواريخ المحددة لتحرير عقود الايجار المنصوص عليها في المادة (15) من هذا القانون، تعطى الافضلية في منح القروض السكنية من قبل كل من مصرف الاسكان والمؤسسة العامة للاسكان للمستأجرين الخاضعين لاحكامه.

"لحين نفاذ قانون خاص ينظم علاقة الـمالك بالـمـسـتـأجـر في هذه العقود، تمدد عقود إيجار الأماكن غير السكنية الـمعقودة قبل 23/7/1992 لغاية 30/6/2022 ضمناً".

خلال هذه المدة ترتبط بدلات الايجار اعتبارا من تاريخ نفاذ هذا القانون وتزاد سنويا بنسبة تعادل معدل التضخم السنوي وفقا للمؤشر الرسمي الصادر عن ادارة الاحصاء المركزي في السنة السابقة على ان لا تتجاوز الزيادة الخمسة بالمئة (5%).

يستفيد من التمديد في حال وفاة المستأجر او تركه المأجور:

اولا: فيما يتعلق بالاماكن المؤجرة لغايات تجارية او صناعية:

1 - ورثة المستأجر حتى الدرجة الثالثة او بعضهم حسب الاتفاق فيما بينهم.

2 - شركاء المستأجر الثابتة شراكتهم بتاريخ عقد الايجار او بتاريخ سابق.

3 - المستفيدون من احكام المادة 5 وما يليها من المرسوم الاشتراعي الرقم 11/1967 (المتعلق بالمؤسسة التجارية). وفي هذه الحالة تمدد اجارة الامكنة المخصصة لاستثمار المؤسسة التجارية وتنتقل الى من تنتقل اليه تلك المؤسسة. تعتبر تجارية او صناعية الاماكن المؤجرة للغايات المعدة في المواد 6 و7 و8 من قانون التجارة البرية.

ثانيا: فيما يتعلق بالاماكن المؤجرة لممارسة مهنة حرة منظمة بقانون:

1 - ورثة المستأجر او بعضهم حسب الاتفاق فيما بينهم شرط ان يمارس الوريث اي مهنة حرة منظمة بقانون.

2 - كل من آل اليه المأجور عن طريق التنازل من المستأجر او من ورثته شرط ان يمارس المتنازل له اي مهنة حرة منظمة بقانون وعلى ان يجري التنازل في حال وفاة المستأجر في مهلة لا تتعدى السنتين من تاريخ الوفاة.

اذا كان المأجور مشغولا من اكثر من شخص واحد ممن يمارسون مهنة حرة وتوفي احدهم وليس بين ورثته من يمارس مهنته عينها، يحل شركاؤه محله في الايجار بشروط العقد ذاتها، لقاء تعويض للورثة يعادل عشرة اضعاف حصة المتوفي في بدل الايجار السنوي المعمول به بتاريخ الوفاة. اما في حال ترك المستأجر الشريك للمأجور لاي سبب كان فيحل محله شركاؤه بشروط العقد عينها.

ثالثا: فيما يتعلق بالاماكن الاخرى:

1- زوج واصول وفروع المستأجر، او بعضهم حسب الاتفاق فيما بينهم شرط ان يمارسوا المهنة عينها.

2 - شركاء المستأجر الثابتة شراكتهم بتاريخ عقد الايجار او بتاريخ سابق.

3 - كل من آل اليه المأجور عن طريق التنازل من المستأجر او من الورثة الوارد ذكرهم في الفقرة (1) آنفا شرط ان يمارس المتنازل له المهنة عينها، على ان يجري التنازل رسميا لدى الكاتب العدل في حال وفاة المستأجر في مهلة لا تتعدى السنة من تاريخ الوفاة. يحق للمالك مضاعفة بدل الايجار وفقا لاحكام المادة (42) من هذا القانون.

يعتبر جميع الاشخاص المستفيدين من التمديد بموجب احكام هذه المادة متكافلين متضامنين تجاه المؤجر في تنفيذ موجباتهم.

يسقط حق المستأجر في التمديد، في الاماكن غير السكنية، وفقا لاحكام الفقرات (أ) و(ب) و(ج) و(هـ) و(و) و(ز) من المادة (34) من هذا القانون، او اذا احدث تغييرا في وجهة استعمال المأجور كما حددت في عقد الاجارة.

لمالك العقار المؤجر لغير السكن الحق باسترداد المأجور وفقا لاحكام الفقرتين (ب) و(ج) من المادة (32) من هذا القانون ويترتب على المالك بالاضافة الى التعويض المحدد في هذه المادة تعويض آخر عن الخسارة التي يتعرض لها المستأجر من جراء الاخلاء (كبدل الخلو وخسارة الموقع والزبائن وتوقف الاعمال وغيرها) تطبق على المالك الذي استرد مأجوره احكام المادة 33 من هذا القانون المتعلقة بالتعويض الاضافي في حال توافر شروطها.

تضاعف مرة واحدة بدلات الايجارات في الحالات الآتية:

أ - عن الاماكن المؤجرة لشخص طبيعي او معنوي يكون او يصبح مالكا ابنية او حصصا شائعة في اماكن يزيد نصيبه من مجموع بدلات ايجارها الفعلية عن عشرة امثال بدل ايجار المأجور الذي يشغله.

من اجل احتساب هذه البدلات، يعتبر الزوج والزوجة والاولاد المقيمون مع المستأجر في حكم الشخص الواحد، ولا يحق للمالك ان يطلب هذه المضاعفة من مستأجر واحد او من يحل محله بحكم هذا القانون الا مرة واحدة.

لا يستفيد من احكام هذه الفقرة المالك الذي سبق له ان طالب بالبدل العادل في ظل القانون الرقم 160/1992، واستفاد من هذه المضاعفة.

ب - عن الايجارات المعتبرة عنصرا من عناصر المؤسسة التجارية والتي يجري عليها عقد تفرغ او عقد ادارة حرة وفقا لاحكام المرسوم الاشتراعي الرقم 11/1967 وذلك طيلة فترة الادارة الحرة.

ج - عن الاماكن المؤجرة لممارسة مهنة حرة منظمة بقانون في حال التنازل عنها وفقا لاحكام الفقرة 2 من البند ثانيا من المادة (39) من هذا القانون.

1 - للمستأجر بعد انقضاء مدة العقد الاساسي بالرغم من كل اتفاق مخالف ان يدفع بدل الايجار مشاهرة وسلفا اذا كان بدل الايجار الشهري يتجاوز الحد الادنى للاجور بتاريخ استحقاق هذا البدل.

2 - لا يحكم على المستأجر بالاسقاط من حق التمديد:

أ) اذا ارسل البدلات الى المؤجر بواسطة حوالة بريدية بكتاب مضمون مع إشعار بالاستلام ضمن المهلة القانونية الى محل اقامة المؤجر.

ب) اذا اودع ضمن المهلة القانونية البدلات لدى الكاتب العدل الذي يعمل في القضاء او المدينة اللذين يقع المأجور ضمن نطاق اي منهما.

وعلى الكاتب العدل ان يقوم بابلاغ المؤجر على عنوانه الاخير مضمون الايداع ودعوته لقبض قيمته.

لكل من المالك والمستأجر تنفيذ الحكم القاضي بالاسترداد، واذا لم يعمد المالك الى تسديد ما يتوجب عليه من قيمة التعويض في دائرة التنفيذ، بعد انذاره من قبلها، يلزم بتعويض اضافي قدره اثنان بالمئة شهريا من قيمة التعويض، غير قابل للتعديل، يحسب وينفذ ويحصل مباشرة بواسطة دائرة التنفيذ.

يقصد بالنفقات المشتركة الواردة في هذا القانون:

1- نفقات الخدمات المشتركة وهي:

أ - نفقات استهلاك او انتاج التيار الكهربائي، العائدة لسكن البواب والمصعد وسائر الاقسام المشتركة في البناء المفرز وما هو بحكمها في البناء غير المفرز.

ب - نفقات تأمين المياه الباردة بما في ذلك المستخرجة من الآبار الارتوازية والمياه الساخنة والتدفئة والتبريد.

ج - اجر البواب الموازي للحد الادنى للاجور، بالاضافة الى الزيادات بما فيها التدرج والضمائم والتعويضات القانونية والاشتراكات المتوجبة للصندوق الوطني للضمان الاجتماعي وتعويض نهاية الخدمة، ولا يدخل في حساب الاجر بدل المسكن.

2 - نفقات الصيانة وهي: نفقات صيانة البناء والطرش والدهان والاصلاحات المتعلقة باجهزة تأمين المياه والتبريد والتدفئة وتمديداتها المشتركة وبالمصعد وبتأمينه لدى احدى شركات الضمان.

3 - نفقات اعادة التجهيز وهي: نفقات اعادة تجهيز البناء بالآلات والمعدات التي تؤمن الخدمات المشتركة، وتعتبر بحكم نفقات اعادة التجهيز نفقات تجديد المظهر الخارجي للبناء والاقسام المشتركة او ما هو بحكمها.

ما لم يكن ثمة اتفاق يحمل المستأجر كافة النفقات المشتركة، يتحمل المالك نسبة 20% (عشرون بالمئة) من نفقات الخدمات المشتركة والصيانة شرط ان لا تتجاوز مساهمته 5% (خمسة بالمئة) من مجموع بدلات ايجار الامكنة التي تستفيد من هذه الخدمات، ويوزع الباقي على الوحدات التي يتألف منها البناء سواء كانت شاغرة او مشغولة من المالك او سواء.

تترتب نفقات تجديد المظهر الخارجي للبناء والاقسام المشتركة او ما هو يحكمها اذا فرضت الادارة المختصة اجراءها.

تؤخذ بالاعتبار مساحة كل مأجور عند توزيع حصص المساهمة بين الشاغلين.

كل خلاف ينشأ بين الفرقاء بشأن جدوى الاعمال او قيمتها او توزيع حصص المساهمة يفصل فيه قاضي الامور المستعجلة وفقا للاصول المتبعة لديه بموجب قرار معجل التنفيذ على اصله.

لا يحق للمؤجر الامتناع عن تقديم الخدمات المشتركة التي اعتاد تقديمها والتي اتفق عليها اساسا في عقد الايجار.

فاذا كانت هذه الخدمات تشمل التدفئة او التبريد او المياه الساخنة، على المؤجر ان يؤمن التدفئة الكافية بصورة منتظمة من 15 تشرين الثاني حتى 31 آذار من السنة الثانية والتبريد من اول حزيران حتى 15 تشرين الاول من السنة عينها.

اما المياه الساخنة فعليه تقديمها طيلة ايام السنة، كل ذلك ما لم يكن في العقد اتفاق مخالف.

اذا لم يؤد المالك بدون مسوغ شرعي كل او بعض الخدمات المتفق عليها او المتوجبة قانونا يترتب للمستأجر، بعد التحقق من ذلك بواسطة خبير يعينه قاضي الامور المستعجلة دون استيفاء اي رسم، تعويض يساوي بدل ايجار شهرين، على الا يزيد مجموع التعويض المحكوم به، في السنة التأجيرية الواحدة، عن بدل ايجار اربعة اشهر.

1 - للمؤجر ان يطلب من المستأجر مرة واحدة في السنة سلفة على الحساب لتأمين النفقات المشتركة توازي نسبة 75% مما دفعه عن السنة السابقة، وفي هذه الحالة يحق للمستأجرين تعيين احدهم للاشراف على عملية اتفاق هذه السلفة.

2 - على المؤجر ان ينظم سنويا حسابا تفصيليا للنفقات وتوزيعا لها بينه وبين المستأجرين، مبينا حصة مساهمة كل منهم ويبلغه اليهم ويكون من حق كل منهم الاطلاع على الفواتير المثبتة لهذه النفقات وطلب صورة عنها على نفقته عند الاقتضاء للاعتراض على صحتها اذا شاء.

3 - يعتبر تأخر المستأجر عن دفع السلفة او عن دفع حصته المستحقة من المساهمة السنوية بعد المحاسبة النهائية بمثابة التأخر عن دفع دلات الايجار وينتج المفاعيل المنصوص عليها في الفقرة (أ) من المادة (34) من هذا القانون على ان يكون الانذار مرفقا بصورة عن جميع المستندات المثبتة للنفقات.

1 - خلافا لكل نص او اتفاق سابق، يتحمل المستأجر كامل نفقات الاصلاحات غير المشتركة الخاصة بالمأجور.

2 - كل اتفاق خطي يجري بين شاغلي ثلاثة ارباع الاقسام المعدة للايجار او لاشغالها من قبل المالك بشأن اعفاء المالك من تأدية كل او بعض الخدمات المشتركة يكون ملزما للمالك ولجميع المستأجرين.

تناط بالقاضي المنفرد المدني صلاحية النظر للفصل في جميع دعاوى الايجار وفي جميع الطلبات والدفوع التي تلازمها مهما بلغ بدل الايجار السنوي. تعين جلسة المحاكمة الاولى في دعاوى الايجارات دون التقيد بمهل تبادل اللوائح، ولا يقبل الحكم الابتدائي الصادر في دعاوى ايجار العقارات المبنية الخاضعة لهذا القانون ايا من طرق المراجعة العادية والاستثنائية سوى الاعتراض في حدود المادة 468 من قانون اصول المحاكمات المدنية والاستئناف خلال مهلة خمسة عشر يوما من تاريخ تبلغه، ولا يقبل الحكم الاستئنافي اي طريق من طرق المراجعة العادية او الاستثنائية سوى الاعتراض في حدود المادة 657 من قانون اصول المحاكمات المدنية.

الا ان الحكم الاستئنافي يقبل التمييز اذا كان ثمة تعارض بينه وبين الحكم الابتدائي لجهة الاسقاط من حق التمديد فقط ويسري ذلك على الاحكام الاستئنافية الصادرة اعتبارا من 1/1/1987 ايا كان القانون الذي اعتمد في هذه الاحكام.

يبقى قضاء العجلة في نطاق احكام القانون العام صالحا للنظر في القضايا الطارئة والمستعجلة التي لا يتصدى الفصل فيها الى اساس النزاع.

تطبق احكام المادة 847 وما يليها من قانون اصول المحاكمات المدنية المتعلقة بتنفيذ الاسناد والتعهدات الخطية لتحصيل البدلات المعينة في عقود الايجار يمكن اعتماد عقد الايجار الاساسي مرفقا بافادة صادرة عن البلدية او الادارة المختصة تثبت تجديد تسجيل العقد.

خلافا لاحكام المادة 852 من قانون اصول المحاكمات المدنية ان الاعتراض لا يوقف التنفيذ ما لم تقرر المحكمة المختصة خلاف ذلك، لقاء كفالة او بدونها.

في جميع حالات الاسترداد والاسقاط من التمديد تأخذ المحكمة بالاعتبار النفقات الضرورية التي يكون المستأجر قد تحملها شخصيا لاجراء اعمال الترميم في المأجور المسترد وكذلك المدة التي انقضت على اعمال الترميم.

1 - يقصد بالعقد ذي البدلات الهالكة العقد الذي بموجبه يجيز مالك العقار لشخص اخر اقامة انشاءات او ابنية على العقار المذكور من ماله الخاص لقاء استثمارها مدة من الزمن لقاء بدلات محددة في العقد.

2 - تخضع عقود الايجار ذي البدلات الهالكة المعقودة اعتبارا من 23/7/1992 وما بعد للاحكام الواردة فيها. وكذلك عقود الايجار التي اجراها المستثمر على الانشاءات او الابنية مع الاشخاص ثالثين على ان لا تتعدى مدتها مدة العقد الاساسي.

3 - تمدد عقود الايجار ذي البدلات الهالكة المعقودة قبل 23/7/1992 مدة ثلاث سنوات ابتداء من تاريخ العمل بهذا القانون اذا كانت المدة الاساسية قد انتهت قبل العمل به. واذا كانت مدتها الاساسية لم تنته بعد فيبقى معمولا بها لحين انتهاء هذه المدة.

4 - تخضع عقود الايجار المعقودة بين المستثمر والاشخاص الثالثين قبل 22/7/1992 لاحكام هذا القانون.

5 - اذا كان المستثمر يشغل البناء او اي قسم منه وكان الاشغال يعود الى ما قبل 23/7/1992 فان المستثمر يعتبر مستأجرا وتسري عليه احكام هذا القانون.

خلافا لاي نص اخر، لا تعتبر باطلة عقود الايجارات المتعلقة باماكن تحوي مخالفات لقوانين البناء او التنظيم المدني الا اذا كانت هذه المخالفات غير قابلة للتسوية بموجب القوانين النافذة.

الا انه في الحالة فان الحكم باخلاء المستأجر لا ينفذ الا بالتلازم مع ازالة المخالفة من قبل المؤجر ولقاء تعويض يدفع للمستأجر وفق احكام الاسترداد للهدم المنصوص عليها في هذا القانون.

مع مراعاة المادة 22 من هذا القانون تبقى الدعاوى المقامة قبل تاريخ العمل به خاضعة لاحكام القوانين التي اقيمت في ظلها.

يعطى المستأجر المشمول باحكام الفقرة (د) من المادة السابعة من القانون رقم 539 تاريخ 24/7/1996 وتعديلاته (انشاء المؤسسة العامة للاسكان) الافضلية المطلقة في الاشتراك بالنظام الخاص بالايجار التملكي.

تحدد عند الاقتضاء دقائق تطبيق احكام هذا القانون بمراسيم تتخذ في مجلس الوزراء بناء على اقتراح وزيري العدل والمالية.

ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية ويعمل به بعد ستة اشهر من تاريخ نشره.