What happens when someone builds without a licence or beyond it in Lebanon, and can the violation be settled?

A prior licence is required for building, converting, restoring and renewing buildings. It is required even for administrations, public institutions and municipalities, except military public buildings designated by Council of Ministers decision. Inside a municipal area, the municipal executive head issues it; outside, the governor or qaimaqam does. A written declaration signed by a responsible engineer and certified by an Order of Engineers replaces the licence for external maintenance, fences, restoration in lawfully existing or settled buildings, cladding, support walls and demolition, levelling natural ground according to licence plans, and internal changes that do not affect structural elements, common parts or the unit’s legality. Strengthening the main structure and replacing roofs or balconies are allowed only in lawfully existing or settled buildings. The declaration is valid for 1 year.

Art. 1 قانون رقم 646 تاريخ 11/12/2004Art. 2 قانون رقم 646 تاريخ 11/12/2004

الرخصة المسبقة إلزامية لجميع الأبنية حتى تلك العائدة للإدارات والمؤسسات العامة والبلديات باستثناء الأبنية العامة العسكرية والتي تحدد بقرار من مجلس الوزراء

ـ رئيس السلطة التنفيذية في البلدية المختصة للأبنية المنوي تشييدها داخل النطاق البلدي.

ـ المحافظ أو القائمقام للأبنية المنوي تشييدها خارج النطاق البلدي.

إن أشغال التقوية التي تتناول الهيكل الأساسي للبناء أو إبدال السقوف والشرفات لا يسمح بها إلا في الأبنية أو أجزاء الأبنية الموجودة قانونا أو التي تم تسويتها.

يعمل بالتصريح للأشغال المستثناة من الرخصة لمدة سنة واحدة.

Works may not begin before the required licence or declaration and payment of all fees. Law 646 repeals Legislative Decree 148 of 16/9/1983, Legislative Decree 45 of 23/3/1985 and conflicting texts. The implementing decrees and decisions attached to Building Law 148/83 remain applicable, so far as they do not conflict with Law 646, until Law 646’s implementing decrees and decisions are issued.

Art. 4 قانون رقم 646 تاريخ 11/12/2004Art. 26 قانون رقم 646 تاريخ 11/12/2004

لا يجوز المباشرة بأعمال البناء أو بأعمال الهدم أو التسويات الترابية الممهدة للبناء أو الأعمال المستثناة من الرخصة إلا بعد الحصول على الرخصة أو التصريح حسب الأصول القانونية ودفع كامل الرسوم المتوجبة.

يلغى قانون البناء الصادر بالمرسوم الاشتراعي رقم 148تاريخ 16/9/1983 والمرسوم اشتراعي رقم 45 تاريخ 23 /3/1985, كما تلغى النصوص العامة والخاصة والتي تتعارض وأحكام هذا القانون.

تظل المراسيم والقرارات التطبيقية الملحقة بقانون البناء رقم 148/83 تاريخ 16/9/83, الملغى بموجب هذه المادة معمولا بها حتى صدور المراسيم والقرارات التطبيقية الملحقة بهذا القانون, وذلك في كل ما لا يتعارض مع مضمون هذا القانون.

Works started without the required licence or declaration, or contrary to it, are stopped by law. A violation report is made against the owner and person responsible for execution, and the interested party must apply for a licence or declaration without delay.

Art. 23 قانون رقم 646 تاريخ 11/12/2004

If works do not conflict with the plan or legal conditions, a licence or declaration is issued with a fine equal to twice all fees due for the completed part; a building whose roof has been poured is considered complete. The fine and fees are a preferential debt on the property, and the municipality gives no clearance until they are paid and the violation is settled. If works conflict with the plan or building rules, the owner must demolish them; otherwise the administration demolishes at the owner’s expense and responsibility, collecting costs like state and municipal fees. The violation is registered on the property record until settled or removed.

Art. 23 قانون رقم 646 تاريخ 11/12/2004

تعتبر الغرامة والرسوم دينا ممتازا على العقار ولا تعطى براءة ذمة من البلدية إلا بعد استيفائها وتسوية وضع المخالفة.

تسجل المخالفة, بناء على طلب البلدية أو الإدارة الفنية المختصة, على الصحيفة العينية للعقار ولا تشطب إلا بعد تسوية أوضاعها أو إزالتها.

The Building Law sets these penalties for the responsible person. A contractor also faces confiscation of equipment, the same penalties as the violating owner, and temporary or permanent exclusion from public contracts. For a removable violation during the period between the building licence and occupancy permit, the responsible engineer must withdraw his undertaking, notify the owner and Engineers’ Order, and warn the owner to demolish.

Art. 24 قانون رقم 646 تاريخ 11/12/2004Art. 22 قانون رقم 646 تاريخ 11/12/2004

إذا حصلت مخالفات في البناء تستوجب الإزالة خلال الفترة الواقعة بين تاريخ الترخيص وتاريخ الحصول على رخصة الأشغال (السكن), يقوم المهندس المسؤول بسحب تعهده فور حصول المخالفة وإبلاغ ذلك إلى مالكي العقار أو من ينوب عنهم قانونيا ونقابة المهندسين, على أن ينذر المالك بهدم المخالفة في حال التمنع.

يتعرض متعهد التنفيذ (المقاول) لمصادرة العدة وللعقوبات التي يتعرض لها المالك المخالف, كما يقصى مؤقتا أو نهائيا

Law 139 of 2019 covered violations on owners’ private property built from 13/9/1971 through 31/12/2018. It gave owners 2 years from issuance to choose removal at their expense or settlement by paying fees and fines. The texts held show that period has ended and record no extension. A violator who did not declare or complete the file remains bound to pay the fees and fines. The limitation period set in laws in force for remedying concealment or shortfall in assessment or collection does not run on the fees and fines under Article 10. Unpaid amounts are registered as a preferential debt on the property record with legal interest of 12% a year from the end of the Article 7(1) period. Violations occurring after 1/1/2019 are demolished by operation of law.

Art. 1 قانون رقم 139 تاريخ 09/07/2019Art. 3 قانون رقم 139 تاريخ 09/07/2019Art. 7 قانون رقم 139 تاريخ 09/07/2019Art. 16 قانون رقم 139 تاريخ 09/07/2019Art. 9 قانون رقم 139 تاريخ 09/07/2019Art. 14 قانون رقم 139 تاريخ 09/07/2019

لا تسري مهلة مرور الزمن المحددة في القوانين النافذة وخاصة في قانون المحاسبة العمومية وقانون تحديد أصول المحاسبة في البلديات لتدارك الكتمان والنقص في التكاليف أو الجباية على الرسوم والغرامات المنصوص عليها في المادة العاشرة من هذا القانون.

إذا لم يقم المخالف بتسديد المبالغ المترتبة عليه بموجب هذا القانون (بعد إصدار الكشف الفني من قبل الجهات المختصة وتحديد المبالغ المتوجبة عليه) تُسجل ديناً ممتازاً على الصحائف العينية العائدة للعقار مع ترتيب فائدة قانونية بمعدل إثني عشر بالمئة سنوياً، وذلك من تاريخ إنتهاء المهلة المحددة في الفقرة (1) من المادة السابعة من هذا القانون.

Cases sued or subject to final judgments before the law took effect are outside its settlement. Aviation easements, nature reserves, antiquities protection zones, and private land next to public maritime or river property without the required certificate are also excluded. Road, planned-road and public-property setback violations may be settled with a fine of 4 times the licence fees plus 1.5 times the virtual land value, while the administration keeps its right to demolish. Changing the use of or removing a garage or shelter cannot be settled. Without a sewer network or connection, settlement requires a treatment station meeting technical specifications, closure of absorbing wells, an engineer’s map and certificate on his criminal responsibility, and inspection by the competent authorities.

Art. 2 قانون رقم 139 تاريخ 09/07/2019Art. 4 قانون رقم 139 تاريخ 09/07/2019Art. 20 قانون رقم 139 تاريخ 09/07/2019Art. 15 قانون رقم 139 تاريخ 09/07/2019Art. 19 قانون رقم 139 تاريخ 09/07/2019

1 - مع احتفاظ الإدارة بحق الهدم، يدفع المخالف غرامة تساوي أربع مرات مجموع الرسوم التي تُدفع عند الترخيص القانوني للبناء بالإضافة إلى (1.5) واحد ونصف من قيمة الأرض الوهمية.

2 - تعتبر مخالفة غير قابلة للتسوية كل تحوير في وجهة استعمال المرآب أو الملجأ أو إلغائهما في جميع الأبنية.

لا تطبق أحكام هذا القانون على المخالفات الحاصلة:

في حال عدم وجود شبكة صرف صحي، أو في حال عدم الربط عليها لأي سببٍ كان، لا تسوى أية مخالفة بناء إلا بعد تجهيز البناء بمحطة تكرير الصرف الصحي وفقاً للمواصفات الفنية المطلوبة وتسكير الآبار ذات الغور المفقود لتصريف المياه المبتذلة وفقاً للأصول الفنية وعملاً بالقانون المنفذ بالمرسوم رقم 8735 تاريخ 23/5/1974 (المحافظة على النظافة العامة)، وبعد تقديم خريطة وإفادة مهندس تثبت ذلك على مسؤوليته الجزائية وبعد كشف المراجع المختصة للتثبت من ذلك.

لا تخضع لأحكام هذا القانون المخالفات التي أقيمت الدعاوى بشأنها قبل تاريخ نفاذه أو تلك الصادرة بموجبها أحكاماً قضائية مبرمة قبل تاريخ نفاذ هذا القانون.

Law 70 of 4/9/2026 grants general amnesty for crimes committed before 1/3/2026. Article 2 item 6 excludes from that amnesty, whether or not judgments have issued, prosecutable encroachment still continuing at the law’s issuance on state or municipal public property, municipal, communal, or princely common lands, public property of public institutions, and state private property. The amnesty does not cover fines for violations before the law.

Art. 1 قانون رقم 70 تاريخ 04/09/2026Art. 2 قانون رقم 70 تاريخ 04/09/2026

يمنح عفو عام عن الجرائم المرتكبة قبل تاريخ ١ آذار ٢٠٢٦، ويستفيد منه جميع من ساهموا في ارتكابها، سواء بصفتهم فاعلين أم شركاء أم متدخلين أم محرّضين أم مخبّئين، وفقاً للتعريفات الواردة في قانون العقوبات.

٦ - الجرائم المتعلقة بجميع أنواع التعدي الخاضعة للملاحقة والتي لا تزال مستمرة بتاريخ صدور هذا القانون والواقعة على: - الأملاك العامة للدولة على أنواعها. - الأملاك العامة للبلديات. - المشاعات البلدية والأهلية والأميرية. - الأملاك العامة التابعة لمؤسسات عامة. - الأملاك والمنشآت الخاصة بالدولة.

لا يشمل العفو الغرامات المقررة على المخالفات السابقة على هذا القانون.

Settlement does not remove the violator’s liability to third parties for resulting damage.

Art. 14 قانون رقم 139 تاريخ 09/07/2019

في جميع التسويات الحاصلة جراء تطبيق أحكام هذا القانون، تبقى مسؤولية المخالف قائمة تجاه الغير، وتحفظ حقوق هؤلاء بموجب القوانين المرعية الإجراء عن الضرر اللاحق بهم بسبب ذلك.

A landowner whose works may harm neighbouring land, including excavation, must follow local rules on separation distances or protective structures. Roofs must direct rainwater onto the owner’s land or the public road, not neighbouring land.

Art. 65 نظام الملكية العقارية والحقوق العينية غير المنقولةArt. 64 نظام الملكية العقارية والحقوق العينية غير المنقولة

على كل صاحب عقار يريد ان يجري على ارضه اعمالا من شأنها ان تضر بالاراضي المجاورة كالنقب والسبر والحفريات وانشاء مستودعات خطرة مقفلة للراحة ومضرة بالصحة ان يعمل بموجب الانظمة المحلية التي تحدد المسافة الواجب حفظها بينه وبين الارض المجاورة او الانشاآت المتوسطة الواجب اقامتها بينهما.

على كل صاحب عقار ان يبني سطوح بنائه بطريقة تسيل معها مياه المطر على ارضه او على الطريق العمومي ما لم تطبق عليه في هذا الصدد الانظمة الخاصة المتعلقة بالطرقات ولا يجوز ان يسيل هذه المياه على الارض المجاورة له.

Direct-facing windows or balconies need the gap that article 66 sets between the wall and the neighbour’s land; where that gap is absent, windows may be opened only at the heights article 66 sets above the room floor, one for a ground floor and one for an upper floor. The quoted article gives the figures. Side or oblique windows need 50 centimetres. These restrictions do not apply to roofs or windows opening onto a public road. Distance is measured from the outer face of the wall, or the outer line of a balcony, to the property boundary. This page does not set out a procedure for bringing a neighbour’s claim.

Art. 66 نظام الملكية العقارية والحقوق العينية غير المنقولةArt. 67 نظام الملكية العقارية والحقوق العينية غير المنقولةArt. 69 نظام الملكية العقارية والحقوق العينية غير المنقولةArt. 68 نظام الملكية العقارية والحقوق العينية غير المنقولة

لا يجوز لصاحب عقار ان يكون له طاقات تطل توا على جاره او نوافذ او شرفات او غيرها من اشياء ناتئة مشابهة لها تطل على ارض مسورة او غير مسورة لصاحب العقار المجاور ما لم يكن متران من المسافة فيما بين الحائط الذي تكون فيه تلك النواتيء وبين الارض المذكورة واذا لم تكن هذه المسافة فلا يجوز له فتح النوافذ او الشبابيك الا على علو مترين ونصف متر من ارض الغرفة المراد اضاءتها اذا كان الطابق ارضيا وعلو متر وتسعين سنتيمترا من ارض البيت اذا كان الطابق علويا.

لا يجوز لصاحب عقار ان يكون له نوافذ جانبية او منحرفة على ارض مسورة او غير مسورة لجاره ما لم يكن بين الحائط التي تكون فيه النوافذ والارض المذكورة مسافة خمسين سنتيمترا.

تحسب المسافة المعينة في المادتين 66 و67 ابتداء من ظاهر الحائط الخارجي حيث النوافذ وفيما يختص بالشرفات والنواتيء الشبيهة بها ابتداء من خطها الخارجي حتى الخط الفاصل فيما بين العقارين.

لا يطبق هذا المنع المتولد عن المادتين 66 و67 اعلاه على السطوح وعلى النوافذ المفتوحة على الطريق العمومية.