Who has the right of pre-emption (shufaa) in Lebanon, and how is it exercised?

The right covers ملك and amiri land. It belongs to the bare owner if usufruct is sold, a co-owner if a share is sold to a non-co-owner, and the usufructuary if bare title is sold. Only persons in these categories whose title predates the buyer’s title may claim. When categories compete, that is their order; claimants in the same category share according to their shares, and if some give up, the others exercise the right in proportion to their shares. Any other pre-emption right that arose before this law took effect and was not used lapses.

Art. 238 نظام الملكية العقارية والحقوق العينية غير المنقولةArt. 239 نظام الملكية العقارية والحقوق العينية غير المنقولةArt. 240 نظام الملكية العقارية والحقوق العينية غير المنقولةArt. 242 نظام الملكية العقارية والحقوق العينية غير المنقولة

اذا تزاحم الشفعاء من فئات مختلفة يكون استعمال حق الشفعة بحسب الترتيب المنصوص عليه في المادة 239 السابقة. واذا تزاحم الشفعاء من فئة واحدة يكون حق كل منهم على قدر نصيبه، واذا تخلى أحدهم أو بعضهم عن حقه استعمل الباقون هذا الحق وعلى قدر نصيبهم.

يسقط كل حق اخر بالشفعة نشأ قبل نفاذ هذا القانون ولم يستعمل بعد.

The right passes to the holder’s heirs on death and cannot be assigned to another person.

Art. 243 نظام الملكية العقارية والحقوق العينية غير المنقولة

ينتقل حق الشفعة عند وفاة صاحبه الى ورثته ولا يجوز التفرغ عنه لشخص آخر.

Shufaa is exercised against the buyer or a donee under a gift for consideration. In the gift case, it is subject to the same grounds of nullity, annulment and cancellation as the gift. No shufaa claim is heard for an exchange of immovable property, or a sale between spouses, ascendants and descendants, or siblings. There is no shufaa for waqf property or in a public auction sale through the administration or courts.

Art. 244 نظام الملكية العقارية والحقوق العينية غير المنقولةArt. 254 نظام الملكية العقارية والحقوق العينية غير المنقولة

لا يستعمل حق الشفعة الا بوجه المشترى او بوجه الموهوب له بعوض . وفي الحالة الاخيرة يكون حق الشفعة معرضا لاسباب البطلان والابطال والالغاء نفسها الجارية على الهبة ذاتها.

For residents in Lebanon, the buyer may give notice of registration through a notary public. For residents abroad, notice follows Article 362 of the Code of Civil Procedure, which is not included in this database. Notice must state the property and its description, registration date, parties’ names and residences, price and accessories, and contract terms. The claimant must demand shufaa within 10 days after notice, plus travel time.

Art. 247 نظام الملكية العقارية والحقوق العينية غير المنقولة

للمشترى بعد تسجيل العقد ان يعلم الشفعاء بالتسجيل بواسطة الكاتب العدل للمقيمين في لبنان, ووفاقا للمادة 362 من قانون اصول المحاكمات المدنية للمقيمين في بلاد اجنبية على ان يبين في التبليغ العقار المبع واوصافه وتاريخ التسجيل واسم العاقدين ومحل اقامتهما والثمن وملحقاته وشروط العقد. وعلى الشفيع ان يطالب بحق الشفعة اثناء الايام العشرة التي تلي التبليغ بعد اضافة مهلة المسافة تحت طائلة السقوط.

If notice is not given, the right expires 1 year after registration, including for persons lacking capacity and absentees. Both periods are interrupted only by filing a shufaa suit before the court where the property is located that is competent according to the price stated in the contract.

Art. 248 نظام الملكية العقارية والحقوق العينية غير المنقولة

اذا لم يحصل التبليغ المبين في المادة السابقة يسقط حق الشفعة بعد مضي سنة من تاريخ تسجيل العقد في السجل العقاري. وتسرى هذه المدة بحق فاقدي الاهلية والغائبين. وان المدة المذكورة في هذه المادة وفي المادة السابقة لا تنقطع الا باقامة الدعوى بطلب الشفعة امام محكمة محل وجرد العقار الصالحة بحسب الثمن المذكور في العقد.

Full compensation covers the sale price, contract costs including official registration fees and brokerage capped at the legal tariff, and improvements made by the buyer, excluding economic gains from price fluctuations. The price must be offered and actually deposited in the competent court’s treasury no later than the day the suit is filed, unless the registered contract provides for deferred payment. A price dispute is decided by the court fixing the real price regardless of the property’s value; the buyer cannot claim it exceeds the registered price.

Art. 249 نظام الملكية العقارية والحقوق العينية غير المنقولةArt. 251 نظام الملكية العقارية والحقوق العينية غير المنقولة

لا يمكن استعمال حق الشفعة الا بشرط ان يقوم صاحبه بتعويض المشتري تعويضا تاما. وهذا التعويض يشمل: 1- ثمن المبيع الذي يجب عرضه وايداعه فعليا يوم تقديم دعوى الشفعة على الاكثر الا اذا كان العقد المسجل ينص على تأجيل الدفع. يتم العرض والايداع الفعلي في صندوق مال المحكمة الصالحة للنظر بدعوى الشفعة.

2 - نفقات العقد, التي تشمل رسوم التسجيل الرسمية وبدل السمسرة على ان لا يزيد هذا البدل على البدل المعين بالتعرفة القانونية. 3 - بدل التحسين الطارىء على العقار بفعل المشتري, دون الالتفات الى التحسين الاقتصادي الناتج عن تقلب الاسعار.

اذا وقع خلاف على مقدار ثمن المشفوع بين المشتري وصاحب حق الشفعة فتعين المحكمة الثمن الحقيقي بصرف النظر عن قيمة المشفوع. ولا يسمع الادعاء من المشترى بان هذا الثمن يزيد على الثمن المذكور في العقد المسجل.

The claimant cannot use the contract’s payment term unless the court allows it against guarantees it requires. Otherwise, the court cannot grant time to pay. A shufaa suit is subject to a fixed fee.

Art. 253 نظام الملكية العقارية والحقوق العينية غير المنقولةArt. 2 قانون تاريخ 05/02/1948

يعتبر الشفيع انه قد اشترى من المشتري ويكون للشفعة بينهما مفاعيل البيع نفسه ولا يحق للشفيع الاستفادة من الاجل المنصوص عليه في العقد لمصلحة المشترى في دفع الثمن, الا اذا رأت المحكمة ذلك لقاء الضمانات التي تراها لازمة. وفيما عدا حالة الاجل المنصوص عليه في العقد, لا يجوز للمحكمة ان تمنح الشفيع مهلة للدفع.

مادة 2: تخضع دعوى الشفعة لرسم مقطوع.

For suits pending when Law 461 took effect, the court may award additional compensation of up to 15% of the property’s value as assessed at that time. This additional compensation does not apply to suits filed after the law took effect.

Art. 5 قانون رقم 461 تاريخ 31/08/1995

2 ـ كما يجوز ان يحكم للمشتري المشفوع منه بتعويض يضاف إلى تعويض الشفعة لا يتجاوز خمسة عشر بالماية (15%) من قيمة العقار المشفوع كما تقدره المحكمة بتاريخ نفاذ هذا القانون.

4 ـ لا يطبق البند (2) من هذه المادة على دعاوى الشفعة التي تقام بعد نفاذ هذا القانون.

The right is lost if the claimant misses the legal period, acts as the seller’s agent in the sale or signs as a witness without reservation, or waives it. Before registration, waiver must be express and in a written document with a certain date stating the buyer’s name, price and terms, dated no more than 6 months before registration. After registration, waiver may be express or implied; after suit is filed it requires the buyer’s consent.

Art. 246 نظام الملكية العقارية والحقوق العينية غير المنقولة

2- اذا اسقطه الشفيع قبل تسجيل المشفوع صراحة في وثيقة خطية ذات تاريخ صحيح تحتوي على بيان اسم المشتري والثمن والشروط ولا يعود تاريخها- الى اكثر من ستة اشهر قبل التسجيل.

3- اذا كان الشفيع وكيل البائع بالبيع او شاهدا على العقد ووقع امضائه بلا تحفظ.

4- اذا اسقط الشفيع حقه بعد التسجيل صراحة او ضمنا. ولكن هذا الاسقاط لا يجوز بعد تقديم الدعوى بالشفعة الا برضى المشترى.

يسقط حق الشفعة: 1- اذا لم يستعمله الشفيع خلال المدة القانونية المبينة في المادتين الاتيتين.

The right cannot be split. If claimants in the same category include some who waive, the rest must claim or waive the whole; if there are several buyers, the claimant may take only one buyer’s share. If the property is transferred to a third person who registers it before suit, shufaa may be taken only from the second buyer on that buyer’s terms. The right is established and the claimant acquires the right to registration either by taking delivery with the buyer’s consent after paying the price and its accessories under Article 249, or by a judgment in the claimant’s favour. The claimant is treated as having bought it from the buyer, subject to the payment-term rule above.

Art. 245 نظام الملكية العقارية والحقوق العينية غير المنقولةArt. 250 نظام الملكية العقارية والحقوق العينية غير المنقولةArt. 252 نظام الملكية العقارية والحقوق العينية غير المنقولةArt. 253 نظام الملكية العقارية والحقوق العينية غير المنقولة

حق الشفعة لا يتجزأ فلا يجوز استعماله او اسقاطه الا بكامله. فاذا تعدد الشفعاء المتساوون في الفئة واسقط احدهم او بعضهم حقه في الشفعة, وجب على الباقين طلب الشفعة او اسقاطها بكاملها. اما اذا تعدد المشترون فللشفيع ان يأخذ نصيب احدهم فقط.

اذا تم التفرغ عن المشفوع لشخص ثالث يقيده في السجل العقاري قبل تقديم دعوى الشفعة فلا يجوز الاخذ بالشفعة الا من المشتري الثاني وبالشروط التي اشترى بها.

يثبت حق الشفعة ويكتسب الشفيع حق التسجيل, اما بتسلمه العقار المشفوع برضى المشتري بعد دفع الثمن وتوابعه المعينة بالمادة 249, واما بحكم صادر لمصلحة الشفيع.