من له حق الشفعة في لبنان وكيف يُمارس؟

اذا تزاحم الشفعاء من فئات مختلفة يكون استعمال حق الشفعة بحسب الترتيب المنصوص عليه في المادة 239 السابقة. واذا تزاحم الشفعاء من فئة واحدة يكون حق كل منهم على قدر نصيبه، واذا تخلى أحدهم أو بعضهم عن حقه استعمل الباقون هذا الحق وعلى قدر نصيبهم.

يسقط كل حق اخر بالشفعة نشأ قبل نفاذ هذا القانون ولم يستعمل بعد.

ينتقل حق الشفعة عند وفاة صاحبه الى ورثته ولا يجوز التفرغ عنه لشخص آخر.

لا يستعمل حق الشفعة الا بوجه المشترى او بوجه الموهوب له بعوض . وفي الحالة الاخيرة يكون حق الشفعة معرضا لاسباب البطلان والابطال والالغاء نفسها الجارية على الهبة ذاتها.

للمشترى بعد تسجيل العقد ان يعلم الشفعاء بالتسجيل بواسطة الكاتب العدل للمقيمين في لبنان, ووفاقا للمادة 362 من قانون اصول المحاكمات المدنية للمقيمين في بلاد اجنبية على ان يبين في التبليغ العقار المبع واوصافه وتاريخ التسجيل واسم العاقدين ومحل اقامتهما والثمن وملحقاته وشروط العقد. وعلى الشفيع ان يطالب بحق الشفعة اثناء الايام العشرة التي تلي التبليغ بعد اضافة مهلة المسافة تحت طائلة السقوط.

اذا لم يحصل التبليغ المبين في المادة السابقة يسقط حق الشفعة بعد مضي سنة من تاريخ تسجيل العقد في السجل العقاري. وتسرى هذه المدة بحق فاقدي الاهلية والغائبين. وان المدة المذكورة في هذه المادة وفي المادة السابقة لا تنقطع الا باقامة الدعوى بطلب الشفعة امام محكمة محل وجرد العقار الصالحة بحسب الثمن المذكور في العقد.

لا يمكن استعمال حق الشفعة الا بشرط ان يقوم صاحبه بتعويض المشتري تعويضا تاما. وهذا التعويض يشمل: 1- ثمن المبيع الذي يجب عرضه وايداعه فعليا يوم تقديم دعوى الشفعة على الاكثر الا اذا كان العقد المسجل ينص على تأجيل الدفع. يتم العرض والايداع الفعلي في صندوق مال المحكمة الصالحة للنظر بدعوى الشفعة.

2 - نفقات العقد, التي تشمل رسوم التسجيل الرسمية وبدل السمسرة على ان لا يزيد هذا البدل على البدل المعين بالتعرفة القانونية. 3 - بدل التحسين الطارىء على العقار بفعل المشتري, دون الالتفات الى التحسين الاقتصادي الناتج عن تقلب الاسعار.

اذا وقع خلاف على مقدار ثمن المشفوع بين المشتري وصاحب حق الشفعة فتعين المحكمة الثمن الحقيقي بصرف النظر عن قيمة المشفوع. ولا يسمع الادعاء من المشترى بان هذا الثمن يزيد على الثمن المذكور في العقد المسجل.

يعتبر الشفيع انه قد اشترى من المشتري ويكون للشفعة بينهما مفاعيل البيع نفسه ولا يحق للشفيع الاستفادة من الاجل المنصوص عليه في العقد لمصلحة المشترى في دفع الثمن, الا اذا رأت المحكمة ذلك لقاء الضمانات التي تراها لازمة. وفيما عدا حالة الاجل المنصوص عليه في العقد, لا يجوز للمحكمة ان تمنح الشفيع مهلة للدفع.

مادة 2: تخضع دعوى الشفعة لرسم مقطوع.

2 ـ كما يجوز ان يحكم للمشتري المشفوع منه بتعويض يضاف إلى تعويض الشفعة لا يتجاوز خمسة عشر بالماية (15%) من قيمة العقار المشفوع كما تقدره المحكمة بتاريخ نفاذ هذا القانون.

4 ـ لا يطبق البند (2) من هذه المادة على دعاوى الشفعة التي تقام بعد نفاذ هذا القانون.

2- اذا اسقطه الشفيع قبل تسجيل المشفوع صراحة في وثيقة خطية ذات تاريخ صحيح تحتوي على بيان اسم المشتري والثمن والشروط ولا يعود تاريخها- الى اكثر من ستة اشهر قبل التسجيل.

3- اذا كان الشفيع وكيل البائع بالبيع او شاهدا على العقد ووقع امضائه بلا تحفظ.

4- اذا اسقط الشفيع حقه بعد التسجيل صراحة او ضمنا. ولكن هذا الاسقاط لا يجوز بعد تقديم الدعوى بالشفعة الا برضى المشترى.

يسقط حق الشفعة: 1- اذا لم يستعمله الشفيع خلال المدة القانونية المبينة في المادتين الاتيتين.

حق الشفعة لا يتجزأ فلا يجوز استعماله او اسقاطه الا بكامله. فاذا تعدد الشفعاء المتساوون في الفئة واسقط احدهم او بعضهم حقه في الشفعة, وجب على الباقين طلب الشفعة او اسقاطها بكاملها. اما اذا تعدد المشترون فللشفيع ان يأخذ نصيب احدهم فقط.

اذا تم التفرغ عن المشفوع لشخص ثالث يقيده في السجل العقاري قبل تقديم دعوى الشفعة فلا يجوز الاخذ بالشفعة الا من المشتري الثاني وبالشروط التي اشترى بها.

يثبت حق الشفعة ويكتسب الشفيع حق التسجيل, اما بتسلمه العقار المشفوع برضى المشتري بعد دفع الثمن وتوابعه المعينة بالمادة 249, واما بحكم صادر لمصلحة الشفيع.